Chậm do chưa rõ cơ chế

Kế hoạch từ nay cho đến năm 2020, TP Hồ Chí Minh sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống; đồng thời sẽ xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ. Nhờ một số chính sách mới ban hành, hiện nhiều nhà đầu tư muốn tham gia xây dựng lại chung cư cũ, nhưng việc thực hiện còn chậm do chưa rõ cơ chế.

Nhiều nhà đầu tư muốn tham gia

Theo Sở Xây dựng, hiện TP Hồ Chí Minh đang có 474 chung cư cũ, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960. Trong đó có đến 106 chung cư, nhà tập thể đã xuống cấp nặng, đang trong tình trạng nguy hiểm hoặc đã hết niên hạn sử dụng. Trong khi đó, tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng rất chậm, chỉ có 32 chung cư được xây dựng lại trong 10 năm qua (2006-2016). Hiện vẫn còn rất nhiều người dân đang phải sống trong những căn hộ hư hỏng, xuống cấp. Trước tình hình đó, TP Hồ Chí Minh đặt kế hoạch trong 5 năm 2016-2020 sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn; đồng thời, khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.

Cuối tháng 10-2015, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015, giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc quy hoạch, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng giúp việc xây dựng có bước thuận lợi hơn. Thông tư hướng dẫn Nghị định 101 cũng tạo thuận lợi để tăng diện tích sàn xây dựng, diện tích căn hộ khi quy định “UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình…”. Đây là điểm mấu chốt bởi việc tăng hệ số sử dụng đất giúp nhà đầu tư dễ thu hồi vốn hơn.

Với những “bước mở” về chính sách và chỉ đạo quyết liệt của Bí thư Thành ủy TP Hồ Chí Minh Đinh La Thăng về việc phải giải quyết triệt để vấn đề xây dựng lại chung cư cũ để tránh nguy hiểm cho người dân, công tác xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn đã có những bước tiến triển tốt khi có nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đăng ký tham gia lĩnh vực này. Theo thông tin từ Sở Xây dựng, hiện có 24 doanh nghiệp muốn tham gia, trong đó có nhiều nhà đầu tư lớn trên địa bàn như Tập đoàn Novaland, Him Lam Land, Hưng Thịnh, Phúc Khang, C.T Group… Tuy vậy các doanh nghiệp cũng chỉ đăng ký xây dựng lại những chung cư nằm ở vị trí trung tâm thành phố như quận 1, 3, 5; còn các quận xa hơn như Tân Bình, Phú Nhuận thì ít được nhà đầu tư “dòm ngó”.

Sớm ban hành quy chế

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA), trước đây các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia là do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp trong xây mới, cải tạo chung cư cũ. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường giải phóng mặt bằng quá nhiêu khê, khả năng thu lợi thấp vì số lượng người dân ở chung cư đông trong khi doanh nghiệp phải tự thương lượng đền bù với từng hộ dân. Đặc biệt, chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn. Hiện chính sách đã “mở” nên doanh nghiệp tham gia hào hứng hơn. Dù vậy, hiện cũng chỉ có các chung cư ở vị trí “vàng” nhận được sự quan tâm còn những chung cư ở Phú Nhuận, Tân Bình… cũng chưa có nhiều nhà đầu tư mặn mà.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, việc nhiều nhà đầu tư tham gia đăng ký xây mới các chung cư ở vị trí “vàng” cũng dễ hiểu vì quỹ đất ở khu vực này đã hết. Việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đăng ký tham gia xây dựng lại chung cư cũ là điều đáng mừng, nếu thành phố làm tốt công tác đấu thầu để lựa chọn đúng chủ đầu tư có năng lực thì sẽ mang lại được lợi ích cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Ông Đực cũng cho rằng, thành phố cần có quy định rõ về chính sách đền bù, hoán đổi căn hộ; đặc biệt phải cho tăng hệ số xây dựng, cho tăng chiều cao để diện tích xây dựng nhiều hơn trong khi phần đất dành cho cây xanh cũng nhiều hơn. Điều này mang lại lợi ích cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô thành phố cho phép xây dựng chung cư cao tầng và bảo đảm mặt đất thông thoáng hơn trong trường hợp xây dựng lại các khu chung cư, khu tập thể cũ trong một số khu vực. Từ kinh nghiệm của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cũng cần nhanh chóng có quy chế để tạo điều kiện cho việc xây dựng lại chung cư cũ được nhanh hơn. Bên cạnh đó, thành phố cần giúp nhà đầu tư giải quyết tốt khâu đền bù, di dời giải tỏa vì nếu càng kéo dài càng tạo rủi ro cao khiến nhà đầu tư khó triển khai xây dựng, cải tạo chung cư cũ.