Căn hộ, đất dự án trước cơn bão giá: Chủ dự án muốn... đòi thêm tiền

Giá vật liệu xây dựng tăng khiến nhiều người mua đất, căn hộ "lên ruột" vì lo ngại chủ đầu tư dự án điều chỉnh giá gốc.

Cơn bão giá ngày càng tăng cấp, vì vậy dự án nào triển khai nhanh thì chủ đầu tư ít bị thiệt, ngược lại dự án nào ì ạch chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng nặng. Nhưng các chủ đầu tư đang tìm cách đẩy phần tăng thêm về phía khách hàng.

Càng ì ạch, càng lỗ

Nguy cơ lỗ lã có thể xảy ra với những dự án triển khai ì ạch. Như một dự án căn hộ cao cấp ở quận 4 (TP.HCM) đã được chào bán cách nay một năm rưỡi với giá gốc dưới 10 triệu đồng/m2, nhưng do phải điều chỉnh thiết kế nên đến nay vẫn chưa triển khai được. Giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc cho rằng nếu triển khai dự án thời điểm hiện nay, chủ đầu tư này nắm chắc phần thua thiệt: một là huề vốn, hai là lỗ.

Một dự án chung cư cao cấp tại khu Nam Sài Gòn cũng trong tình trạng tương tự. Hai năm trước khi bán ra thị trường giá 12 triệu đồng/m2, với mức giá này công ty lời khoảng 20%. Nhưng nay giám đốc công ty này than phải bù lỗ vài tỉ đồng. "Cũng may thời điểm công ty đền bù giá còn thấp và khi bán giá đất lên cao nên có thể lấy phần giá chênh lệch này để bù lại".

Theo giám đốc này, công ty đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng nên không thể điều chỉnh giá vì phải giữ uy tín với khách hàng. Cách duy nhất để hạn chế lỗ là phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng.

Rục rịch tăng giá

Nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng muốn giữ chữ tín với khách hàng. Chị Đàm Thanh Vân, một khách hàng mua lô đất biệt thự tại một dự án thuộc huyện Nhà Bè, cho biết đang ngồi trên lửa trước thông tin chủ đầu tư chuẩn bị tăng giá gốc đối với các khách hàng đã góp vốn mua nền tại dự án này. Lô đất của chị đã góp vốn từ năm năm trước với giá hơn 3 triệu đồng/m2. Đến nay vẫn chưa thấy chủ đầu tư triển khai làm cơ sở hạ tầng, mặt bằng cũng chưa san lấp xong.

Theo thông tin mà chị Vân biết, chủ đầu tư có thể tăng giá khoảng 2 triệu đồng/m2 với lý do giá cả vật liệu tăng, chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai hạ tầng.

Nhiều người đã mua đất tại một số dự án dưới hình thức sang lại hợp đồng từ những khách hàng trước cũng đang lo vì sợ chủ đầu tư các dự án này đòi tăng giá gốc. Trong thời điểm sốt giá đất vừa qua, giá đất đã bị đẩy lên gấp nhiều lần. Hầu hết khách hàng đều phải bỏ vài tỉ đồng để sang lại hợp đồng với chủ đầu tư với trị giá hợp đồng chỉ vài trăm triệu, phần chênh lệch người bán hưởng.

Thực tế giá đất giao dịch của một số dự án tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè (thuộc khu Nam Sài Gòn) như dự án Phi Long, Hải Yến, Sadeco... người mua phải bỏ ra trên dưới 20 triệu/m2 nhưng hợp đồng ký được với chủ đầu tư chỉ với giá gốc (đã bán từ nhiều năm trước) giá 4-7 triệu đồng/m2. Một dư án khác giá gốc chỉ khoảng 2 triệu/m2 nhưng giá mua đi bán lại trên 10 triệu đồng...

Chủ đầu tư có thể lật kèo

Một công ty môi giới địa ốc cho rằng thường trong các hợp đồng góp vốn, điều khoản chế tài đối với chủ đầu tư trường hợp vi phạm nghĩa vụ về hoàn thiện hạ tầng, thời gian giao đất của chủ đầu tư rất đơn giản: phải trả lại tất cả các khoản tiền đã góp cho khách hàng kèm theo khoản lãi tính theo lãi suất ngân hàng kể từ thời điểm nhận tiền của khách hàng.

Hợp đồng nào "đàng hoàng" hơn một chút thì đặt điều kiện: bên chủ đầu tư sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền góp vốn đã nhận của khách hàng. Tuy nhiên, với giá mua bán thực tế cao hơn 5-10 lần so với giá gốc, việc chủ đầu tư chấp nhận đền gấp đôi để hủy hợp đồng thì phần thiệt hại vẫn nghiêng về phía khách hàng.

Chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương cho biết cách nay một năm mức chào thầu xây dựng phổ biến từ 250-300 USD/m2 sàn xây dựng thì nay phải tăng đến 500-600 USD/m2 mà chưa có nhà thầu nào dám nhận.

Với cơn bão giá vật tư hiện nay, gánh nặng đang đè lên vai chủ đầu tư. Vì vậy, đối với dự án đang triển khai có thể xảy ra hai tình huống: với hợp đồng góp vốn thì chủ đầu tư thuyết phục khách hàng chịu thêm chi phí; còn đối với hợp đồng mua bán sẽ khó đàm phán và đương nhiên chủ đầu tư phải gánh. Tuy nhiên, có khả năng một số chủ đầu tư sẽ tiết kiệm chi phí hoặc thay đổi vật liệu phù hợp.

Luật sư Lê Đình Phạt (Đoàn luật sư TP.HCM):

Vi phạm hợp đồng thì phải bồi thường theo giá thị trường

Việc tự ý nâng giá bán của các chủ đầu tư là vi phạm pháp luật và các thỏa thuận về giao kết hợp đồng. Khách hàng không đồng ý với việc nâng giá này có thể khởi kiện yêu cầu tòa án buộc chủ đầu tư phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Phần lớn các hợp đồng góp vốn xây nhà là "biến tướng" của việc mua bán nhà đất khi chưa đủ điều kiện pháp lý, phải bị tuyên vô hiệu. Khi giải quyết quyền lợi các bên trong trường hợp vô hiệu, tòa án sẽ buộc chủ đầu tư phải hoàn trả cho khách hàng khoản đã góp vốn tính theo tỉ lệ phần trăm của trị giá lô đất, nhân với giá đất tại thị trường thời điểm hiện nay.