Cần giải pháp ứng xử phù hợp

  Thị trường BĐS năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Tuy nhiên đã có dấu hiệu sụt giảm nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Trong năm 2019, dưới tác động của nhiều nguyên nhân, thị trường sẽ kỳ vọng vào những cơ chế chính sách thông thoáng hơn.

Những nhân tố tác động

Dự báo nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, BĐS… gia tăng trong năm 2019. Vấn đề đặt ra đối với thị trường BĐS là tận dụng lợi thế của đất nước để tiếp tục thu hút nhà đầu tư đến làm ăn, sinh sống tại Việt Nam thông qua nguồn vốn FDI, của kiều bào để bổ sung, thay thế một phần nguồn tín dụng ngân hàng.

Do vậy, thể chế, hệ thống pháp luật là nhân tố quan trọng để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, bình đẳng, trong đó có lĩnh vực BĐS. Trong đó, thủ tục hành chính, con người thực thi pháp luật có vai trò quyết định trực tiếp. Bởi lẽ Chính phủ đang rất quyết tâm trong việc kiến tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, cạnh tranh bình đẳng, tạo điều kiện để thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân.

Riêng với TPHCM, Nghị quyết 54 của Quốc hội về thực hiện thí điểm cơ chế phát triển đặc thù đối, đã phân cấp nhiều thẩm quyền cho HĐND và UBND. Trong đó, có việc phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất đối với các khu đất có diện tích từ 10ha trở lên, tạo điều kiện cho TP chủ động thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị.

Theo đó, quy hoạch Vùng TPHCM, trực tiếp là quy hoạch chung xây dựng TPHCM định hướng đến năm 2030; chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó có chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; đề án xây dựng đô thị thông minh và đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP; kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016-2020; kế hoạch triển khai thực hiện các dự án khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị… Đây là những nhân tố định hướng sự phát triển thị trường BĐS bền vững.

Trong bối cảnh chung trên, nhiều doanh nghiệp và doanh nhân lĩnh vực BĐS có năng lực tài chính và quản trị doanh nghiệp, có sự gắn kết hữu cơ giữa doanh nghiệp BĐS và ngân hàng thương mại. Nhiều doanh nghiệp thể hiện trách nhiệm xã hội và đặt mục tiêu phát triển bền vững đi đôi với xây dựng uy tín thương hiệu, đóng góp hiệu quả vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Tuy nhiên, vẫn đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch phục vụ đầu tư phát triển và thiếu hụt nguồn cung dự án, đã tác động lớn đến quan hệ cung - cầu, giá cả trên thị trường BĐS. Nguyên nhân nhiều dự án có nguồn gốc sử dụng quỹ đất công không thực hiện đấu thầu rộng rãi, hoặc không thực hiện đấu giá đất công khai để lựa chọn nhà đầu tư.

Định hình lại dự án, dòng tiền

Thị trường BĐS 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức cũng như cơ hội. Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Trong khi các phân khúc này tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất.

Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung. Do vậy, các chủ đầu tư cần tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Phân khúc căn hộ cao cấp sẽ thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng BĐS xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn.

Phân khúc nhà ở xã hội (NoXH), thiết chế công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển mạnh hơn trong năm 2019. TP sẽ đấu thầu 9 dự án NoXH với diện tích khoảng 6ha để lựa chọn nhà đầu tư. Dự kiến Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới), cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2, với tỷ lệ nhất định ở những khu vực phù hợp, sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.

Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp, trong đó có 2.200ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP và việc thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về xử lý nợ xấu. Trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án BĐS sẽ được đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.

 Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019-2020 trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp BĐS càng khó tiếp cận nguồn vốn này.