Cải tạo chung cư: Doanh nghiệp và dân đều gặp khó

Ảnh minh họa.

Việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ xuống cấp dù đang được Thành phố Hồ Chí Minh nỗ lực thực hiện, nhưng đến nay vẫn diễn ra rất chậm chạp.

Phương án mới mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ mặc dù có nhiều ưu điểm nhưng xem ra rất khó thực hiện.

Đền bù đến 2,5 lần diện tích

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ để thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch thì đối tượng được hưởng lợi là những người dân với những quy định rất rõ ràng và chặt chẽ. Đáng chú ý là những trường hợp sống trong căn hộ chung cư cũ mà dự án có quỹ nhà ở để bố trí tái định cư tại chỗ.

Mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường 1 căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi, nhưng diện tích căn hộ mới không nhỏ hơn 30m2.

Trường hợp là căn hộ chung cư cũ mà dự án không có quỹ nhà ở để bố trí tái định cư tại chỗ mà phải bồi thường bằng căn hộ nằm trong cùng một quận thì mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường bằng căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 2 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi; nếu căn hộ mới nằm khác quận thì được bồi thường căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 2,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi.

Phần chênh lệch diện tích căn hộ cũ và căn hộ mới (nếu có) được thanh toán bằng tiền theo suất đầu tư xây dựng mới của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trong mọi trường hợp, diện tích căn hộ mới không nhỏ hơn 30m2. Đối với căn hộ chung cư cũ thuộc tầng 1 (tầng trệt), khi chuyển lên tầng cao hơn thì ngoài hệ số diện tích căn hộ mới mà chủ sở hữu được hưởng, chủ sở hữu còn được bồi thường bổ sung theo hệ số bằng 1,1 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi.

Những trường hợp đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (chưa mua theo Nghị định 61), theo dự thảo, nếu người thuê muốn được bồi thường như trường hợp đã có sở hữu thì phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành về việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Doanh nghiệp vẫn khó làm

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 200 khối nhà chung cư, với khoảng 10.000 hộ dân đang sinh sống đã bị xuống cấp nghiêm trọng, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 100 chung cư cũ, trong đó có nhiều chung cư đã hư hỏng nặng. Hầu hết các chung cư này đều có chung hiện tượng sàn mái bị thấm, lớp vữa bong tróc, cốt thép bị gỉ sét, hệ thống thoát nước bị hư mục và sàn nhà thấp thường xuyên bị ngập. Riêng tại quận 10, tình hình chung cư cũ xuống cấp đã đến mức báo động.

Khảo sát của cơ quan chức năng, chất lượng chung cư cũ tại quận này chỉ còn từ 50-60%, đa phần được xây dựng trước năm 1975. Đặc biệt, lô P chung cư Nguyễn Kim chất lượng chỉ còn 39,2%, tuy nhiên kế hoạch xây dựng lại đã có từ năm 2006 nhưng đến nay dự án vẫn còn nằm yên.

Hay như lô C chung cư Ngô Gia Tự chỉ còn 46,9% và cũng đã có kế hoạch tháo dỡ từ lâu nhưng đến thời điểm này vẫn "án binh bất động."

Đa số người dân bám trụ tại các khu chung cư cũ đều là dân có thu nhập trung bình và không có khả năng mua nhà ở mới. Có gia đình hai, ba thế hệ với hàng chục nhân khẩu sống bó gọn trong diện tích 30m2.

Bà Nguyễn Thị Liên (chung cư Ngô Gia Tự) cho biết: "Giá chủ đầu tư đền bù chỉ 25 triệu đồng/m2, trong khi họ bán lại căn hộ mới giá 40 triệu/m2. Giá gấp đôi làm sao kham nổi, thà sống chen chúc nhưng có nhà vẫn hơn."

Một nguyên nhân nữa khiến thời gian thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ bị kéo dài là các thủ tục pháp lý để lập dự án xây dựng mới rất phức tạp, kéo dài 2-3 năm, trong khi giá vật liệu xây dựng, lãi suất ngân hàng, tỷ giá biến động liên tục, vấn đề đền bù giải tỏa quá phức tạp... Những khó khăn này khiến khá nhiều doanh nghiệp đăng ký tham gia nhưng sau đó hầu hết đều rút lui.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản phân tích: "Nếu tính toán tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất và các ưu đãi cho doanh nghiệp thì cải tạo, xây dựng và kinh doanh chung cư cũ không có lợi nhuận bằng các dự án nhà ở khác nên ít doanh nghiệp tham gia."

Trong dự thảo nghị định mới, Bộ Xây dựng cũng đề xuất có sự hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, nếu không giải quyết được bài toán chính sách đầu tư và cân bằng lợi nhuận cho doanh nghiệp, đồng thời vận động người dân cùng chung sức cải tạo nhà ở thì chưa biết bao giờ Thành phố Hồ Chí Minh hoàn thành việc cải tạo các chung cư cũ.

DiaOcOnline.vn - Theo TTXVN/Vietnam+