Cách nào tái phát triển các khu chung cư cũ?

Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có tốc độ đô thị hóa cao. Tuy vậy, việc tái phát triển các khu vực đô thị cũ đã xuống cấp tại đây gặp nhiều khó khăn.

Nhiều chuyên gia quy hoạch cho rằng, các khu chung cư cũ trong lòng Hà Nội dường như đã "hoàn thành sứ mệnh" và cần phải được tái phát triển để "trẻ hóa", nâng cao chất lượng không gian sống và hòa mình vào cấu trúc tổng thể chung của một đô thị hiện đại.

Nhiều bất cập

Nằm ở vị trí thuận tiện (khu vực trung tâm), các tiện ích xã hội tương đối đồng bộ (giáo dục, y tế, thương mại...), nhưng hầu hết chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp. Việc cải tạo, nâng cấp, phá dỡ, xây dựng mới các khu chung cư tại Hà Nội đã được đặt ra từ lâu. Bước đầu, đã có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng, 4 khu chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm đang tổ chức di dời người dân, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Thực tế, để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay, ngân sách nhà nước khó đáp ứng. Do đó, Hà Nội đang huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, quá trình cải tạo còn nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến các vấn đề về quy hoạch tái phát triển, thỏa thuận đền bù, cơ chế tái định cư, lợi ích của chủ đầu tư và người dân đang sinh sống tại các khu chung cư cũ. Hiện, trong số 28 chung cư cũ mà thành phố kêu gọi doanh nghiệp tham gia cải tạo và xây dựng mới đã có 16 nhà đầu tư đăng ký tham gia. Tuy nhiên, lợi ích của doanh nghiệp và một số quy định chính sách đang “vênh” nhau khiến nhiều nhà đầu tư vẫn đắn đo.

Đề xuất giải pháp để tái phát triển

Bà Tống Thị Hạnh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho biết, theo Nghị định 101/2015/ NĐ-CP (ngày 20-10-2015) của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và các quy định hiện hành, việc khống chế chiều cao cũng như yêu cầu phải giữ quy mô dân số đang có là nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư không mặn mà.

Thực tế, các chung cư cũ ở Hà Nội tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm. Đây lại là những khu vực có mật độ dân số đông, thậm chí mật độ đã cao hơn so với quy hoạch dân số được phê duyệt. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, tòa nhà xây dựng mới phải gấp tối thiểu 3 lần diện tích các tòa chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt 15-18 tầng. Điều này lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng ở khu vực trung tâm. Hiện, Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng Chính phủ xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc này.

Đề cập vấn đề trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, cần sớm ban hành quy chuẩn phân khu nội đô ra sao cho hợp lý với các vị trí, tạo điều kiện chỗ nào cho phép nâng chiều cao, thực hiện được thì cho thực hiện...

Bàn các giải pháp tái phát triển các chung cư cũ, TS.KTS Trương Văn Quảng - Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam đề xuất, về quy hoạch, nguyên tắc các dự án cải tạo, tái phát triển chung cư cũ phải được lập quy hoạch 1/500 cho toàn khu, tuân thủ quy hoạch chung của thành phố, quy hoạch phân khu với các tiêu chí cần quan tâm là dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khả năng kết nối, chịu tải của hạ tầng. Các khu chung cư cũ sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đây, mà có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới...

Để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công, cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ. Theo ông Trương Văn Quảng, cần sửa đổi một số quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP như: Hướng dẫn cụ thể về thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, nhất là phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, nên sửa đổi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo hướng bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp tự huy động (ngoài các hình thức đầu tư từ vốn ngân sách hoặc theo hình thức xây dựng - chuyển giao đã được quy định) trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ sở hữu không thực hiện lựa chọn, đề xuất chủ đầu tư dự án.

Đối với nhà chung cư cũ độc lập, cần thiết xem xét phân cấp cho UBND quận lập kế hoạch và tổ chức thực hiện cải tạo, xây dựng mới, đẩy nhanh tiến độ cũng như theo dõi, giám sát tốt hơn việc chủ đầu tư xây dựng, hoàn thiện đồng bộ dự án theo quy hoạch, bảo đảm kết nối và khả năng tiếp cận, đồng thời tăng cường trách nhiệm của cấp chính quyền trong việc cải thiện nhà ở cho người dân.

Theo Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có khoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập, có quy mô 2-5 tầng. Các chung cư này được xây từ những năm 1960 đến năm 1990, phân bố chủ yếu tại các quận nội đô, đến nay đa số đều hết niên hạn sử dụng.