Bước vào chu kỳ bền vững

Những chính sách mới được ban hành có hiệu lực từ năm 2016 thật sự mang lại nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn cho thị trường BĐS. Tương lai của thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển ổn định, bền vững.

Chính sách tích cực

Điều 159 Luật Nhà ở sửa đổi được doanh nghiệp quan tâm nhất, khi cho phép người nước ngoài và Việt kiều được sở hữu BĐS tại Việt Nam. Theo tôi, luật định này ban hành rất đúng lúc vì đất nước đang hội nhập, mở cửa với những hiệp định song phương với các nước, chắc chắn trong tương lai gần Việt Nam sẽ ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Điều này tất yếu sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở rất lớn, đặc biệt nhà ở dành cho chuyên gia và gia đình của họ.

Phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ, với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ) hiện vẫn là phân khúc phát triển bền vững và là trụ cột của thị trường. Sản phẩm thuộc phân khúc này cơ bản đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng. Thực tế, với quy mô dân số khoảng 8 - 10 triệu người, phần lớn là người trẻ, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền tại TPHCM là rất lớn, hiện vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Trước đây, có nhiều người vẫn mua nhà tại Việt Nam, nhưng do chưa có luật định nên phải nhờ người trong nước đứng tên, khiến xảy ra nhiều điều phức tạp, thậm chí dẫn đến tình trạng tranh chấp. Một chính sách khác cũng được đánh giá là tác nhân giúp thị trường sôi động hơn: quy định về bảo lãnh ngân hàng và ký quỹ đối với các dự án BĐS. Trong đó, việc bảo lãnh ngân hàng là điều rất tốt đối với khách hàng, cũng như giúp sàng lọc những doanh nghiệp không có năng lực và uy tín. Khi một dự án được ngân hàng bảo lãnh, khách hàng sẽ yên tâm hơn khi mua sản phẩm. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đầu tư BĐS còn băn khoăn về vấn đề ký quỹ, vì thực tế đã gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Theo tôi, nếu có ký quỹ cũng chỉ nên quy định ở mức độ nhẹ nhàng và căn cứ trên mức đầu tư khởi đầu như phần đền bù, phần xây dựng hạ tầng… chứ không nên áp dụng trên cả tổng mức đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, những quy định khác về pháp luật trong thời gian vừa qua cũng đã tăng cường tính minh bạch, công khai. Như việc quy định mới không bắt buộc người mua phải giao dịch qua sàn môi giới đã làm tăng tính linh hoạt của thị trường. Những quy định thông thoáng hơn về chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cũng giúp cho các hoạt động M&A dự án BĐS diễn ra sôi nổi hơn, tạo sinh khí cho thị trường và giúp tháo gỡ ách tắc cho các nhà đầu tư đang gặp khó khăn.

Tiếp tục khơi thông

Thị trường BĐS Việt Nam có chu kỳ rõ ràng vào khoảng 6-7 năm. Ngược lại quá khứ sẽ thấy rất rõ, khi thị trường BĐS định hình vào khoảng những năm 90, chúng ta bắt đầu mới có khái niệm về thị trường nhà đất. Tiếp đến, thị trường bộc phát cho đến khoảng năm 1997 là đỉnh điểm, sau đó lại xuống do khủng hoảng tài chính và rồi lại tiếp tục phát triển. Chu kỳ tiếp đến từ 2008 bắt đầu đỉnh điểm, sau đó xảy ra tình trạng bong bóng BĐS vỡ vì lúc đó ngân hàng bơm tín dụng vào BĐS quá nhiều, và khi chặn dòng tín dụng lại đã gây ra hiệu ứng domino, dẫn tới đóng băng toàn thị trường.

Một chu kỳ mới, bắt đầu từ 2014 thị trường khởi sắc trở lại và năm 2015 bắt đầu sôi động mạnh mẽ và tôi tin chắc năm 2016 sẽ là năm thị trường tiếp tục “đón sóng” mạnh hơn nữa. Có thể nói, chu kỳ này có những cái mới hơn so với những chu kỳ trước đây, do hệ thống pháp luật rõ ràng hơn, đầy đủ hơn. Ngoài ra, cả nhà đầu tư và khách hàng đều rút ra được những bài học từ những đổ vỡ của những chu kỳ trước đây, nên sẽ có những điều chỉnh thị trường tích cực hơn. Như vậy, chu kỳ này sẽ bền vững hơn và nếu Nhà nước quản lý tốt và khéo, chu kỳ này có thể sẽ kéo dài và ổn định hơn chu kỳ trước.
 

Nói về Luật Đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS còn nhiều điều bất cập, tuy nhiên ở đây tôi quan tâm tới 2 vấn đề có liên quan trực tiếp tới thị trường, là Quỹ tín thác BĐS và nhà ở xã hội. Theo tôi, Nhà nước cần thành lập Quỹ tín thác BĐS để bất cứ người dân nào cũng góp cổ phần vào được, theo dạng cổ phiếu với mệnh giá nhỏ. Quỹ này sẽ có một công ty đứng ra chịu trách nhiệm quản lý, để đảm bảo nguồn tiền vốn huy động sẽ phát huy ở mức cao nhất. Nếu sử dụng quỹ có hiệu quả, người góp vốn sẽ được chia cổ tức. Đồng thời, lại huy động được một số tiền lớn để có thể đầu tư được những dự án lớn. Vấn đề nữa là nhà ở xã hội, hiện nay chính sách còn quá cứng ngắt, vì vậy cần hình thành một thể chế tài chính gắn liền với chính sách quốc gia, dành cho nhà đầu tư để hình thành một hệ thống xuyên suốt từ trên xuống dưới. Có như thế, nhà ở xã hội mới có cơ hội phát triển. 

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng

2 nhân tố tạo đà phát triển

Nhìn trên tổng thể, thị trường BĐS hiện đang có chiều hướng phát triển rất tốt. Trên đà tăng trưởng đó, cộng với những điều kiện kinh tế - xã hội khá thuận lợi sẽ giúp cho bức tranh thị trường BĐS năm 2016 hứa hẹn những gam màu sáng sủa, tiếp tục phát triển ổn định và bền vững.

Có 2 nhân tố sẽ tác động lớn, có tính chi phối đến thị trường BĐS năm 2016. Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Việc GDP tăng cao nghĩa là cơ hội việc làm tăng, thu nhập tăng nên người dân sẽ có cơ sở để tích lũy và mua nhà. Hơn nữa, tâm lý của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp, nên một khi có tiền, với những người chưa có nhà để ở người dân sẽ tìm cách để mua. Thị trường BĐS là một trong những yếu tố động lực đóng góp vào tăng trưởng GDP và ngược lại. Khi GDP tăng, thị trường BĐS cũng được hưởng lợi trở lại từ khả năng thanh toán, thanh khoản cho giao dịch BĐS tăng lên. Như vậy, việc GDP năm 2015 đạt mức tăng trưởng cao sẽ rất có lợi và có tác dụng tạo đà cho thị trường BĐS phát triển trong năm 2016.

Thứ hai là các đạo luật cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến thị trường BĐS đã có hiệu lực như: Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014. Theo đó, một số quy định, chính sách mới có tác động thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS cũng đã bắt đầu đi vào cuộc sống như cho phép bán đất nền, Việt kiều được mua nhà để ở, tăng vốn điều lệ của các doanh nghiệp BĐS từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng; hàng năm các địa phương phải lập quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình (trong đó địa phương phải tự cân đối được cung - cầu, các nguồn lực đầu tư cho nhà ở)...

Tôi cho rằng, những quy định mới này sẽ giúp cho thị trường BĐS thông thoáng hơn, mở rộng hơn; đồng thời, cơ chế quản lý của Nhà nước cũng chặt chẽ hơn, sàng lọc được các doanh nghiệp BĐS yếu kém, tăng cường tính minh bạch, pháp lý cho các giao dịch BĐS.