Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên?

Bộ Xây dựng cho rằng, niềm tin trên thị trường bất động sản đang dần được phục hồi. “Ngọn cờ” nhà ở xã hội lần thứ hai được phất lên để khuyến khích đoàn quân doanh nghiệp bất động sản tiến về phía trước. Nhưng với những gì đã diễn ra, không ai dám chắc, liệu lần này “con gấu” bất động sản đang ngủ đông có thức tỉnh nổi hay không?

Tín hiệu khả quan

Thị trường bất động sản tại các thành phố lớn bắt đầu có tín hiệu khả quan

Thông tin mới nhất từ Bộ Xây dựng cho biết, sau khi có hàng loạt các động thái, chính sách của Chính phủ và các bộ, ngành, cơ cấu nguồn cung hàng hóa trên thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Do quá khó tìm khách hàng, tại Hà Nội và TP.HCM, một số dự án phát triển nhà ở đang có xu hướng được chuyển đổi cơ cấu căn hộ sang diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đây là một trong các hiệu ứng tích cực từ Nghị quyết số 02 của Chính phủ đối với thị trường bất động sản, góp phần từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu về nhà ở có thêm nhiều sự lựa chọn vì hiện tại thị trường có nhiều nhà ở đã xây xong, hồ sơ pháp lý đảm bảo, cơ cấu diện tích và giá bán đa dạng ở nhiều phân khúc từ giá thấp, giá trung bình đến nhà ở cao cấp.

Giao dịch đối với căn hộ khá hơn trước dù số lượng vẫn còn thấp. Hoạt động mua bán chủ yếu diễn ra ở phân khúc dưới 20 triệu đồng/m2 hoặc một số ít dự án có giá bán trên 20 triệu đồng/m2, nhưng đã xây dựng xong hoặc chuẩn bị bàn giao. Lượng giao dịch đối với đất nền rất ít, do các dự án bán đất nền hoặc nhà thấp tầng thường xa trung tâm và hạ tầng không đồng bộ, giá trị căn nhà vượt xa khả năng thanh toán của người dân.

Bộ Xây dựng còn cảnh báo, lượng tồn kho về nhà ở, đất ở tăng lên so với cuối năm 2012. Có sự biến động này là do tại thời điểm tháng 12/2012, các địa phương chưa thống kê đầy đủ số lượng tồn kho. Đến tháng 3/2013, các địa phương đã báo cáo bổ sung thêm. Bộ Xây dựng thẳng thắn: “Số liệu tồn kho hiện nay (theo báo cáo khoảng 125.450 tỷ đồng) cũng chưa phản ánh đầy đủ được tình hình thực tế, bởi hiện còn khối lượng lớn các căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang cũng như nhiều dự án có sản phẩm tồn kho, nhưng chưa báo cáo. Ngoài ra, còn nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng, nhưng phải tạm dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được… Vì thế, số liệu tồn kho trong thị trường bất động sản thực tế còn lớn hơn so với số liệu đã tổng hợp được”…

Dù vậy, cơ quan này vẫn tỏ ra hết sức lạc quan: “Tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. Nguồn vốn cho thị trường bớt căng thẳng, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đã bắt đầu có tín hiệu khả quan”.

Tự cứu thay vì trông đợi

Trong khi các dự án thương mại nằm im, thì vài tháng trở lại đây, một loạt dự án nhà ở xã hội được khởi động rầm rộ. Quan khách tới cắt băng động thổ nói cười rôm rả như thời nhà đất còn sốt nóng. Gần nhất là dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá giai đoạn II (huyện Gia Lâm – Hà Nội), được khởi công hôm 5/6. Theo chủ đầu tư, dự án có tổng mức đầu tư 850 tỷ đồng, 160.000 m2 sàn xây dựng, với 2.500 căn hộ diện tích từ 30-70 m2, giá bán khá mềm, dự kiến dưới 9 triệu đồng/m2. Dự án sẽ hoàn thành vào khoảng quý II/2015, giải quyết chỗ ở cho 6.400 cư dân…

Những gì đang diễn ra khiến người ta liên tưởng kịch bản hồi năm 2009 dường như đang được lặp lại. Còn nhớ, thời điểm đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đã kỳ vọng mô hình nhà ở xã hội sẽ là “phương thuốc” – trong ngắn hạn – giải cứu thị trường bất động sản đang èo uột. Thực tế sau đó diễn ra khá đúng với dự kiến của bộ này, thị trường có ấm lên đôi chút trong khoảng gần 2 năm. Thế nhưng, ngày vui ngắn chẳng tày gang, đến giữa năm 2011, bất động sản lại bắt đầu rơi vào chu kỳ “ngủ đông” mới, kéo dài tới tận hôm nay.

Một xu hướng khác, rất đáng lưu ý trên thị trường bất động sản trong bối cảnh trì trệ từ hơn 2 năm nay là các dự án nhà thương mại giá rẻ vẫn ăn khách. Tại Hà Nội, minh chứng rõ rệt nhất là các dự án của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu. Đầu tiên là dự án Đại Thanh – Thanh Trì (giá chỉ từ 10 triệu đồng/m2) và tiếp theo là dự án Kim Văn – Kim Lũ (chỉ từ 11 triệu đồng/m2), đã hút hàng nghìn khách hàng trong vài ngày mở bán. Đặt trong bối cảnh cực hiếm dự án thương mại dám khởi công, động thổ như 2 năm trở lại đây, thì những dự án trên có thể nói là điểm sáng khó tin. Nhiều doanh nghiệp lớn lúc đầu cũng không tin có nhà thương mại giá 10 triệu đồng/m2, song thực tế là cả nghìn căn hộ đã được bán ra. Máy đếm tiền của chủ đầu tư chạy không ngừng nghỉ và dự án thi công khá ổn định.

Tất nhiên, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu có bí quyết rất riêng của mình để cho ra được những sản phẩm giá hạ tới mức không ngờ. Song điểm cốt yếu, như lời ông nói là “giá thấp vậy nhưng vẫn có lãi”. Dù không tiết lộ con số cụ thể, nhưng ông Thản cũng không phản đối khi phóng viên ướm hỏi về mức lợi nhuận trên dưới 10%, tức là tương đương với các dự án nhà ở xã hội. Điều này không ai phản bác được vì nếu không có lãi thì doanh nghiệp cũng chẳng mặn mà làm dự án.

Điều mà ông Thản đã làm có thể hiểu đơn giản là tự cứu mình. Doanh nghiệp phải tự mày mò phương án kinh doanh hợp lý để sinh tồn trong “tiết trời lạnh giá” kéo dài qua nhiều năm. Trông chờ ở chính sách hay hỗ trợ của Nhà nước chỉ nên là giải pháp cuối cùng. Tiếc là chưa có nhiều doanh nghiệp bất động sản học được “bí kíp” của ông Thản, hoặc họ biết thừa nhưng giờ này thì lực bất tòng tâm, không đủ tài chính để mở dự án mới hoặc đủ lực mà chẳng muốn làm bởi tỷ suất lợi nhuận đã tụt xuống quá thấp so với thời vàng son…

Còn nhớ, Đại biểu Quốc hội, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, ông Trần Du Lịch, hôm 30/5 vừa qua, trong phiên thảo luận về tình hình kinh tế – xã hội, đã khuyến nghị Chính phủ xây dựng một chương trình trung hạn phục hồi tăng trưởng kinh tế, để vài ba năm nữa, kinh tế Việt Nam có thể phục hồi và quay lại phát triển như thời kỳ vàng son 2001-2007. Lĩnh vực bất động sản, có lẽ cũng cần một chương trình trung hạn như thế, đặt trong một lộ trình dài hạn, mới mong hồi phục thực sự chứ chẳng thể chỉ trông mong ở gói 30.000 tỷ đồng hay “ngọn cờ” nhà ở xã hội.