DN bất động sản: Đừng chỉ trông chờ "phao cứu sinh"

Những chính sách hỗ trợ liên tiếp đưa ra gần đây được xem như là chiếc phao cứu sinh, giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua sóng gió, nhưng theo các chuyên gia và nhà quản lý, muốn vượt qua khó khăn, các doanh nghiệp vẫn phải tự xoay xở là chính.

Nhiều dự án được cho vay lãi suất thấp

Ghi nhận của phóng viên tại các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, gần đây, tình hình giao dịch tại các sàn dường như chững lại. Phần nhiều khách hàng có nhu cầu về nhà ở đang chờ đợi các dự án nằm trong diện được vay lãi suất thấp tung hàng ra để mua. Những ngày đầu tháng 6, nhiều khách hàng đã chủ động tìm đến các ngân hàng để tìm hiểu việc vay vốn mua nhà lãi suất thấp, nhưng họ cho biết, thủ tục còn rất nhiêu khê.

Anh Nguyễn Văn Hùng, ngụ quận Thủ Đức cho biết, ngày 6/6, anh tìm đến một chi nhánh của BIDV trên địa bàn TP. HCM để hỏi thăm tình hình vay mua căn hộ lãi suất thấp. Tuy nhiên, sau khi anh đưa ra một số dự án mình muốn mua, nhân viên tín dụng tại đây cho biết, các dự án này không nằm trong danh sách được vay lãi suất thấp. Nhân viên giới thiệu cho anh một số dự án nằm trong diện được vay lãi suất thấp, đồng thời nêu ra một số điều kiện yêu cầu anh bổ sung, như chứng minh thu nhập, tài sản đảm bảo…, tuy nhiên, đây toàn là các điều kiện khó khăn với anh.

“Thú thật, tôi làm công việc kinh doanh với thu nhập khó chứng minh được bằng văn bản, hơn nữa, lâu nay đi ở nhà thuê, nên chưa biết bổ sung thủ tục sao đây”, anh Hùng cho biết.

Trước nay, người có nhu cầu mua nhà để ở phải vay vốn với lãi suất khá cao, vì vậy, khi gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai đã thu hút sự quan tâm của rất nhiều người dân. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Lê Thành cho rằng, gói hỗ trợ này quá tốt cho người tiêu dùng.

“Lâu nay chúng tôi bán sản phẩm khi mức lãi suất 15 - 16%/năm, nhưng nhiều người có nhu cầu ở thực vẫn chấp nhận mua, còn bây giờ được vay lãi suất chỉ 6%/năm, thì chắn chắn sẽ có nhiều người quyết định mua nhà. Vấn đề là làm thế nào đơn giản hóa thủ tục để người tiêu dùng tiếp cận được nguồn vốn này”, ông Nghĩa nói và cho biết, hiện Công ty Lê Thành có 2 dự án căn hộ thương mại được TP. HCM cho phép khách hàng vay vốn ưu đãi sắp được mở bán.

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, hiện Thành phố đã xem xét cho 9 dự án nhà ở thương mại được ưu đãi theo Nghị quyết 02 với tổng cộng 2.260 căn hộ có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Cụ thể, Dự án KDC Thới An (quận 12) của Công ty Sài Gòn Gia Định; Dự án KDC Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) của Công ty Lê Thành; Dự án Peridot (quận 1) của Công ty Điện Lực; Dự án Lucky Park (quận Tân Phú) của Công ty Khang Gia; Dự án Phố Đông Hoa Sen (quận 9) của Công ty Phố Đông; Dự án Âu Cơ 577 (quận Tân Bình) của Công ty 577; Dự án Cherry 1, 2, 3 của Công ty Hoàng Quân (ở huyện Hóc Môn, quận 2 và 12).

Không dễ chuyển dự án thương mại sang dự án xã hội

Theo giới kinh doanh địa ốc, một trong những chính sách tích cực hỗ trợ thị trường là cho phép các dự án thương mại chuyển sang dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc chuyển đổi này hoàn toàn không đơn giản và số dự án đủ điều kiện để chuyển đổi chỉ có thể đếm trên đầu ngón tay.

Theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, tính đến đầu tháng 6/2013, trên địa bàn TP. HCM có 35 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu và chuyển sang làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự kiến, trong năm nay Thành phố chỉ đồng ý cho chuyển đổi một dự án là dự án của Công ty 584 tại phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, với 418 căn hộ.

Thống kê mới đây nhất từ Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, tính đến hết tháng 5/2013, trên địa bàn TP. HCM còn tồn kho 13.200 căn hộ, trong đó, có 2.300 căn hộ đã xây dựng hoàn thành và khoảng 12.000 căn hộ dở dang, nhưng thiếu vốn để tiếp tục đầu tư. Điều đáng chú ý, trong số lượng hàng tồn kho này, phần lớn là dự án có căn hộ với diện lớn hơn 70 m2 và có giá bán trên 1,5 tỷ đồng/căn.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng không tác động trực tiếp đến lượng hàng tồn kho hiện nay cũng như các doanh nghiệp đã triển khai dự án trước đó, mà chủ yếu là cho người mua nhà ở xã hội và số ít doanh nghiệp có dự mới đầu tư vào dự án nhà ở xã hội.

Tự thay đổi để vượt khó

Một số doanh nghiệp địa ốc qua trao đổi với PV cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, xét ở góc độ nào đó có thể được xem là chiếc phao cứu sinh cho một số đơn vị. Song phần lớn doanh nghiệp muốn vượt qua khó khăn vẫn phải tự xoay xở. Theo ghi nhận từ thị trường, yếu tố có ý nghĩa “cởi trói” cho doanh nghiệp địa ốc vượt khó khăn hiện nay là chính sách cho phép doanh nghiệp được điều chỉnh diện tích căn hộ được quy định tại Thông tư 02 của Bộ Xây dựng vừa qua. Sau quy định này, hiện có nhiều doanh nghiệp đã thay đổi chiến lược kinh doanh, thay vì đầu tư căn hộ diện tích lớn, sẽ tập trung đầu tư vào căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp để đón đầu xu hướng thị trường sắp tới.

Theo ông Lê Chí Hiếu, hiện nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn, song qua khảo sát của TDH, nhu cầu của người tiêu dùng sắp tới phần lớn là đối tượng có thu nhập trung bình thấp. Vì vậy, chiến lược trong năm 2013 và 2014, TDH sẽ tập trung mạnh vào phân khúc nhà bình dân với dòng sản phẩm mới S-Home.

“Hiện TDH đang khẩn trương hoàn thành thủ tục đầu tư các dự án ở quận 9 và Thủ Đức để quý IV này sẽ chính thức khởi công xây dựng các dự án dòng sản phẩm S-Home”, ông Hiếu nói và cho biết, những dự án mà TDH sẽ phát triển dòng căn hộ S-Home gồm lô I, lô H tại phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức), Dự án Phước Long Spring và chung cư Phúc Thịnh Đức ở quận 9, dự kiến, trong năm 2013 - 2014 sẽ tung ra thị trường khoảng 1.000 căn hộ S-Home. Điểm nhấn quan trọng của dòng sản phẩm này là căn hộ có diện tích chỉ từ 40 m2 đến dưới 70 m2 với giá bán trung bình dưới 13 triệu đồng/m2, nên kỳ vọng sẽ tiêu sẽ tiêu thụ rất nhanh do hợp “khẩu vị” của thị trường.

Tương tự, mới đây, CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI) cho biết, đã chính thức thay đổi thiết kế 2 dự án căn hộ là Sài Gòn Water Garden và Dự án căn hộ PPI Tower tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP. HCM từ căn hộ diện tích lớn sang căn hộ diện tích từ 50 - 70 m2 với giá bán dự kiến dưới 13 triệu đồng/m2. Sau khi điều chỉnh, PPI cũng kêu gọi các đối tác hợp tác đầu tư vào 2 dự án này.

Ngoài TDH, PPI, hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đã thay đổi chiến lược đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ trung bình thấp như Đất Xanh, Hoàng Quân… như là một hướng đi vượt khó.

“Doanh nghiệp cần giãn thuế hơn giảm thuế”

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành

Giảm thuế không phải là giải pháp tối ưu để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đối với doanh nghiệp khối này, việc giãn thuế hợp lý hơn nhiều. Để khởi công được một dự án bất động sản từ khi có đất phải mất khoảng 3 - 4 năm. Vì vậy, việc Nhà nước quy định đóng tiền sử dụng đất mới cho xây dựng sẽ tạo sức ép tài chính lớn đối với doanh nghiệp. Thay vì thu tiền sử dụng đất một lần ngay từ đầu, Nhà nước nên nghiên cứu cơ chế thu theo tiến độ đầu tư xây dựng. Khi đó, chủ đầu tư vừa xây dựng công trình, vừa có thể nộp thuế, như vậy sẽ khả thi hơn. Còn nếu quyết thu từ đầu một lần thì doanh nghiệp sẽ thiếu vốn để triển khai, thậm chí trong bối cảnh khó khăn hiện này thì nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Khi đó, không chỉ doanh nghiệp bị thiệt hại, thua lỗ, mà Nhà nước cũng không thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi tài nguyên đất bị lãng phí. Còn phương án đóng tiền bằng căn hộ theo tôi hơi khó thực hiện vì liên quan đến vấn đề định giá. Chẳng hạn, lúc bàn giao căn hộ, giá giảm thì ai sẽ phải bù vào khoản thiếu hụt đó?

“Thời gian được bán lại nhà ở xã hội nên xuống còn 3 năm”

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân

Bộ Xây dựng đang kiến nghị cho chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm. Tuy nhiên, để thanh khoản của thị trường tốt hơn thì nếu trong 3 năm, người mua đã trả đủ tiền, trả nợ ngân hàng trước thời hạn, thì Nhà nước nên cho chuyển nhượng. Đối tượng của nhà ở xã hội không chỉ có người thu nhập thấp, mà còn có người thu nhập trung bình. Khi người mua có điều kiện để ở những căn hộ tốt hơn, thì nên tạo điều kiện cho họ chuyển nhượng. Không có lý gì khi người mua chỉ muốn vay 3 năm, lại bắt họ phải vay 10 năm, trong khi nguồn vốn ưu đãi thì rất nhiều người muốn vay. Đối với doanh nghiệp làm nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2, Nhà nước nên tạo điều kiện cho vay với lãi suất 8%/năm để giảm chi phí, qua đó giảm giá thành sản phẩm và giúp người mua có điều kiện tiếp cận căn hộ giá thấp hơn.