“Bong bóng” bất động sản có nguy cơ lặp lại?

Thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng đầu năm 2015 đã có những tín hiệu được cho là “phục hồi”, trong bối cảnh vẫn còn nhiều dự án BĐS ế ẩm. Theo dõi diễn biến của thị trường, chuyên gia BĐS cũng bày tỏ lo ngại: “Bong bóng” BĐS đang có nguy cơ lặp lại.

Dấu hiệu “phục hồi”…

Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa đưa ra báo cáo đánh giá về thị trường thị trường BĐS. Theo đó, tình hình mua bán trên thị trường BĐS từ đầu năm 2015 đến nay diễn ra khá khá sôi động, đặc biệt là phân khúc trung bình. Nhiều dự án mới ra mắt thị trường có mức giá từ 1,3 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng mỗi căn.

Bộ Xây dựng cũng đưa ra những số liệu lạc quan, khi cho biết 6 tháng đầu năm 2015 cả nước có khoảng 14.000 giao dịch BĐS thành công, cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng nhà bán chạy làm giảm lượng tồn kho BĐS, chỉ còn khoảng trên 67 nghìn tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với năm 2013. Căn hộ chung cư chỉ còn tồn kho hơn 2.900 căn, trong đó tại Hà Nội còn khoảng 1.300 căn.

Hiện tại, được cho là thời điểm người mua có nhiều phân khúc và sản phẩm để lựa chọn nhất từ trước đến nay. Quy mô thị trường được đẩy lên gấp 1-2 lần so với những năm trước, tuy nhiên, thị trường cũng đang cho thấy sự hoạt động tốt với lượng giao dịch tốt nhất từ trước đến nay. Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình trên dưới 1 tỷ đồng/căn đang được người mua nhà (có nhu cầu thật sự) săn đón, nên tính thanh khoản cao – đặc biệt là những dự án có vị trí đẹp, thuận tiện đi lại, hạ tầng đồng bộ. Bên cạnh đó, những dự án nhà ở xã hội mới vẫn tiếp tục tung ra thị trường nhiều sản phẩm phù hợp, càng khiến mua nhà có thêm nhiều lựa chọn.

Trước đó, tổng kết quý I năm 2015 Bộ Xây dựng cũng cho biết, giá nhà ở tương đối ổn định, một số dự án tại các khu vực hạ tầng đầy đủ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng nhẹ. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư phần lớn giữ giá ổn định, một số dự án đang hoàn thiện, có vị trí tốt tăng khoảng 1-3%. Tại các quận Long Biên, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy, Từ Liêm có mức tăng khoảng 3-5%, thậm chí có dự án tăng 5-10%.

Như vậy, có nghĩa là sau một thời gian “đóng băng” thì từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu được cho là “khởi sắc”, “đáng mừng” - giao dịch mua bán nhộn nhịp, giá cả nhiều loại căn hộ tăng lên, cho thấy những nỗ lực của các cơ quan chức năng nhằm “phá băng” thị trường BĐS đã có những kết quả bước đầu.

Nguy cơ lặp lại “bong bóng” BĐS

Tuy nhiên, căn cứ những diễn biến của thị trường BĐS hiện nay, có ý kiến từ chuyên gia BĐS lại bày tỏ sự lo ngại về khả năng: “Bong bóng” BĐS đang có nguy cơ lặp lại.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng: Hiện nay xuất hiện tình trạng rất đáng lo ngại, đó là hầu hết các phân khúc BĐS đều tăng giá. Có khi việc tăng giá này không phản ánh đúng bản chất của thị trường BĐS, mà rất có thể chỉ là một chiêu trò được các nhà đầu tư cố tình “kích giá” lên.

“Cần nhớ đến bài học trước đây, do tăng giá ồ ạt nên những căn hộ vốn dĩ đã có giá cao nhưng vào tay những nhà đầu cơ họ tiếp tục “hét giá” lên để ăn chênh lệch so với giá gốc - có căn hộ tiền chênh lệch lên tới mấy trăm triệu đồng. Chính việc “kích giá” này, đã dẫn đến nguy cơ “vỡ bong bóng BĐS”, khiến Chính phủ và các cơ quan chức năng đã rất gian nan để đưa ra các giải pháp giải cứu thị trường” – ông Nguyễn Văn Đực lưu ý. 

Theo phân tích của vị chuyên gia BĐS này, nguy cơ vỡ “bong bóng” BĐS xảy ra do ba yếu tố chính, cụ thể như sau:

Thứ nhất do các DN đẩy mạnh xây dựng các dự án nhà cao giá. Riêng ở thị trường BĐS TP HCM, một số dự án tới đây sắp tung ra thị trường đã có tới trên 30.000 căn hộ thuộc phân khúc cao giá. Trong khi đó phân khúc trên dưới 1 tỷ đồng, hiện chỉ có khoảng 6.000 căn hộ. Rõ ràng phân khúc phục vụ đại đa số người mua nhà là rất ít. 

Nhưng điều đáng ngại hơn, là số căn hộ trong mỗi dự án hiện quá nhiều – nếu như trước đây, mỗi dự án chỉ khoảng 300 - 500 căn hộ, thì hiện tại có những dự án quy mô tới 10.000 căn hộ.

Thứ hai, giá các căn hộ lại đi vào phân khúc cao cấp 2 – 3 tỷ đồng, mà “bỏ rơi” phân khúc dưới 1 tỷ đồng mới là phân khúc phản ánh đúng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng. Và nguyên nhân thứ ba, hiện cũng đang có hiện tượng nâng giá, hay làm giá ảo.

“Như vậy, cả ba yếu tố trên tôi cho rằng, đây là sự “lặp lại” những hiện tượng khiến thị trường BĐS không lành mạnh, mà trước đây chúng ta từng mắc phải. Trong khi thực tế, nhiều DN BĐS hiện đóng cửa phá sản, nhiều DN BĐS khác vẫn đang nợ thuế, hàng tồn kho còn nhiều và “ngổn ngang” các dự án BĐS “đắp chiếu”, chưa biết khi nào triển khai được. Trong khi đó, ngân hàng vẫn chưa gỡ được bài toán nợ xấu” – ông Nguyễn Văn Đực nói.

Như vậy, theo ông Nguyễn Văn Đực, thị trường BĐS chỉ như một người bệnh mới có chút tín hiệu hồi phục sức khỏe, lại đã xuất hiện ngay những “mầm mống” không thể an tâm. Nếu không có giải pháp ngăn chặn kịp thời, thì nguy cơ “vỡ bong bóng BĐS” là rất lớn.  

Nhiều dự án “ế ẩm”…

Theo ghi nhận của PV, có không ít những dự án BĐS ở Hà Nội mặc dù nhiệt tình chào mời khuyến mại nhưng vẫn không có khách hàng. Đặc biệt, có nhiều dự án đã hoàn thiện, chào bán từ vài năm nay nhưng chỉ lác đác cư dân đến ở. Ngược lại, hầu hết các dự án nhà ở xã hội, ngay từ khi thông tin dự án được công bố, thì hồ sơ mua nhà đã nhiều gấp mấy lần số lượng căn hộ mà dự án có thể cung cấp.

Tại KĐT Lideco, thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, Hà Nội, mặc dù đã được xây dựng hoàn chỉnh, hiện đại và đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan và môi trường đô thị, được chào bán từ lâu. Thế nhưng, thời điểm hiện tại có thể nói vẫn còn thưa thớt cư dân dọn đến ở. Hầu hết các căn biệt thự tại đây vẫn cửa đóng then cài, nhiều căn được xây gạch bịt kín lối ra vào. Cỏ dại um tùm che khuất lối đi, thậm chí mọc lan cả vào bên trong nhà.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM: “Hiện thị trường BĐS đang tái xuất hiện những “mầm mống” có thể dẫn đến  nguy cơ “vỡ bong bóng BĐS” rất lớn”.

Cách nơi này khoảng 3 km, là KĐT Tân Tây Đô, với hạ tầng kỹ thuật cũng được xây dựng khá đồng bộ hiện đại theo tiêu chí của KĐT thương mại cao cấp. Thế nhưng, phần lớn những căn hộ tại đây vẫn trong tình trạng… đợi khách hàng. Tình cảnh càng ảm đạm hơn, đối với phần lớn những lô biệt thự liền kề trong KĐT này. Chỉ lác đác những lô biệt thự tại đây được các DN sử dụng làm trụ sở giao dịch, còn lại phần lớn đều vắng bóng chủ nhân. Nhiều căn biệt thự trong tình trạng bị bung cửa sắt, không thấy người quan tâm, tưởng như nhà hoang.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra đối với không ít dự án BĐS dọc đại lộ Thăng Long. Có thể kể đến, KĐT Nam An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội, dù giai đoạn một đã hoàn thành nhưng chưa biết khi nào thì hoàn thiện. Trong khi thực trạng vẫn còn ngổn ngang, bừa bộn, với nhiều khu vực còn bỏ trống cho cỏ mọc và được người dân tận dụng làm bãi chăn trâu bò.

Ví dụ khác là KĐT Lê Trọng Tấn, ngay đầu lối vào Thiên Đường Bảo Sơn, không ít những căn hộ được xây xong phần thô, nhưng chưa có chủ nhân hoàn thiện. Qua lần cửa sắt quan sát phía bên trong, nền các căn hộ này ngập một thứ nước đen kịt.

Dọc đại lộ Thăng Long cũng xuất hiện nhan nhản lời rao bán nhà đất, với thông tin khá hấp dẫn. Theo lời quảng cáo, mời chào chỉ cần 500 triệu đồng có thể sở hữu một căn hộ diện tích khoảng 60m2 trong một KĐT hiện đại, hạ tầng đồng bộ, được “trả góp” theo đợt, và người mua nhà được hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng.

Trước những “dấu hiệu” nguy cơ tái diễn tình trạng “đóng băng” BĐS, tại phiên họp Chính phủ tháng 6 - 2015, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã đưa ra cảnh báo, yêu cầu: “Phải hết sức chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng “bong bóng” BĐS mà mấy năm trước đây chúng ta đã phải rất gian nan để xử lý”. Thủ tướng cũng lưu ý trước những cảnh báo có thể xảy ra khi thị trường BĐS đang “ấm” lên.

Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6-2015 vừa được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giám sát chặt chẽ khi cho vay các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (BĐS, dự án thu hồi vốn thời gian dài...).