Thà mất phí hơn mất tiền

Việc chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) phải có NH bảo lãnh nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo TS. TRẦN DU LỊCH, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách, tài chính tiền tệ quốc gia, đây là cách sàng lọc chủ đầu tư, lành mạnh thị trường BĐS, tránh tình trạng bát nháo, đẩy giá BĐS tăng.

Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2015 nhưng cho đến nay chưa có nghị định hướng dẫn chi tiết, song tôi cho rằng phải kiên quyết thực hiện, không có trường hợp ngoại lệ.

* Nhiều ý kiến cho rằng không phải chủ đầu tư nào cũng yếu về năng lực tài chính nên không cần thiết nhờ đến NH bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai?

TS. TRẦN DU LỊCH : - Việc đòi hỏi các dự án phải có NH bảo lãnh cũng đồng nghĩa với việc sàng lọc, lành mạnh hóa các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS. Vì NH không thể bảo lãnh cho những dự án mà chủ đầu tư đã đem dự án đó thế chấp ở NH khác. Đồng thời, các NH sẽ phải thận trọng khi chọn dự án bảo lãnh. Hơn nữa, chủ đầu tư có uy tín lại càng cần có thêm sự bảo lãnh để tăng uy tín và không có khó khăn gì trong việc được NHTM bảo lãnh.

Không thể có trường hợp ngoại lệ nào mà tất cả các dự án phải được NH bảo lãnh cho việc bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ có như vậy mới chấm dứt được tình trạng chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro cho người mua nhà, thậm chí có rất nhiều trường hợp người mua nhà đã bị mất tiền vì chủ đầu tư bán “ khống” lấy tiền của khách hàng đầu tư vào các lĩnh vực khác, đồng thời chiếm đoạt rồi bỏ trốn như đã từng xảy ra.

* Nhưng chính việc bảo lãnh sẽ kéo thêm phí khiến cho giá BĐS tăng và người gánh chịu cuối cùng vẫn là khách hàng có nhu cầu nhà ở?

- Nhiều người cũng cho tôi biết bảo lãnh dự án sẽ làm tăng giá bán sản phẩm, do chủ đầu tư cộng phí bão lãnh vào giá bán và khách hàng sẽ phải chịu chi phí này. Nhưng theo tôi, dù có phải gánh thêm phí vào giá bán người mua nhà cũng sẽ chấp nhận do được đảm bảo rủi ro, thay vì không nhận được nhà như thực trạng trước đây, thậm chí còn không có nhà chứ không chỉ có chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ.

Còn khi được các NHTM bảo lãnh, nếu chủ đầu tư không giao nhà sẽ được NH trả lại tiền cho khách hàng. Hiện chưa có quy định nào về phí này. Phí bảo lãnh do NH và chủ đầu tư thỏa thuận. Nhưng tôi tin rằng mức phí sẽ cạnh tranh và chủ đầu tư càng uy tín phí bão lãnh thấp.

* Theo ông việc NH bảo lãnh dự án sẽ tạo điều kiện tốt để xử lý, thu hồi nợ xấu?

- Thực tế cho thấy, tiêu chí bảo lãnh của các NH hiện nay chỉ bảo lãnh cho những dự án đã và đang cho vay, đồng thời không bảo lãnh dự án mà chủ đầu tư đã đem thế chấp ở NH khác. Điều đó có nghĩa bảo lãnh dự án cũng là cách để NH “nuôi” con nợ, thu hồi được nợ xấu. Tuy nhiên, với thị trường BĐS hiện nay, NH rất quan tâm tới việc lựa chọn đối tác nên sẽ chọn lọc kỹ trong việc chọn dự án bảo lãnh.

Bởi sau khi ký bảo lãnh, NH sẽ phải thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ khách hàng. Bảo lãnh chính là một giải pháp sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém năng lực, giảm bớt tình trạng nhà nhà đổ xô kinh doanh BĐS, NH đẩy mạnh cho vay dẫn đến nợ xấu tăng. Việc đó sẽ làm tăng thanh khoản cho dự án, cũng như tạo niềm tin cho người mua và đầu tư, đồng thời tạo điều kiện tốt cho NH xử lý và thu hồi được nợ xấu.

* Theo ông, dư nợ BĐS tăng thời gian qua có đáng ngại “bong bóng”?

- Nếu so với mức đáy vào đầu năm 2012, tín dụng cho BĐS của ngành NH hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỷ đồng lên mức 333.000 tỷ đồng vào tháng 3-2015 cũng không phải quá lớn. Nhưng điều tôi lo ngại đó là nguồn tín dụng của các NHTM vào BĐS không được kiểm soát chặt chẽ và con số dư nợ tín dụng cho vay BĐS từ trước đến nay không đúng, thấp hơn nhiều so với thực tế các NHTM đưa ra.

Tuy nhiên, trước những khó khăn của thị trường và nợ xấu tăng mạnh thời gian qua khiến NH phải thận trọng hơn trong cho vay BĐS, thực tế thời gian qua các NH chỉ cho cá nhân vay vốn mua nhà.

* Xin cảm ơn ông.