BĐS - đâu là giá đúng?

Không có chỉ số BĐS khó xác định đâu là giá đúng. Giá không đúng ngân sách thất thu. Báo cáo của Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), cũng đã nêu: bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn thấp xa so với giá đất thị trường (phổ biến chỉ bằng 30% - 60% giá thị trường).

Nghịch lý lại được xem là... hợp lý

“Trong lĩnh vực đất đai đang diễn ra những nghịch lý, nhưng lại đang được thừa nhận như hợp lý”, TS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn phát biểu. Rất nhiều những nghịch lý, nhưng lớn nhất và làm thất thoát nguồn lực đất nước là các khoản thu thuế và phí BĐS đang được thu trên một loại giá không đúng. Mặc dù đây là “giá của nhà nước” – do UBND các tỉnh công bố.

Năm 2001, tại Hà Nội, chỉ có 46 giao dịch mua bán căn hộ qua sàn giao dịch BĐS nhưng có tới 1.040 giao dịch ngoài sàn. Trong đó, có 41 giao dịch mua nhà, biệt thự trên sàn nhưng giao dịch ngoài sàn lên tới con số 5.694. (Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội)

Nói là được xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường, nhưng bảng giá đất do UBND các tỉnh công bố cũng đầy bất hợp lý. “Giá đất giao dịch ngoài thị trường cấp 1 lúc nào cũng cao hơn khung giá đất do UBND công bố, có trường hợp cao gấp 3 lần. Giá thị trường cấp 2 lại cao hơn thị trường cấp 1. Bảng giá đất chính quyền công bố năm sau lại lấy cơ sở là giá thị trường cấp 2. Cứ thế điệp khúc cứ lặp lại “khung giá năm sau cao hơn năm trước”. Với cung cách này thì mỗi năm giá đất một lên, trở thành đắt nhất thế giới”, TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phát biểu. Bảng giá đất chính quyền công bố mỗi năm một cao hơn, nhưng vẫn thấp hơn giá giao dịch thực và ngân sách vẫn cứ thất thu.

“Tỉnh Khánh Hòa rất muốn làm nhanh và hiệu quả việc thu đúng, thu đủ, khai thác tốt nguồn lực từ đất đai nhưng rất khó. Tỉnh biết là bảng giá đất công bố không sát với thị trường, nhưng không điều chỉnh được”, ông Nguyễn Xuân Long- Sở Tài chính Khánh Hòa cho biết. Ông ví dụ một trường hợp có giao dịch mua bán với giá 200 triệu đồng/m2 nhưng chỉ thu thuế trên mức giá quy định là 48 triệu đồng/m2.

Khó vì thiếu công cụ

Vì sao biết giá công bố không sát với thị trường mà UNBD tỉnh không ban hành giá đúng hơn? Ông Long giải thích, “tỉnh chúng tôi thấy bất hợp lý và đã bàn rồi. Nhưng khi thảo luận ở Hội đồng Nhân dân, có ý cho rằng không thể vượt khung giá đất Chính phủ đã quy định và ở các thành phố lớn hơn, giá công bố có 40-50 triệu đồng/m2 thì tỉnh nhỏ như Khánh Hòa không thể đưa lên mức 80 triệu đồng được”.

Một bản báo cáo của Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), cũng đã nêu: bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn thấp xa so với giá đất thị trường (phổ biến chỉ bằng 30% - 60% giá thị trường).

Chỉ số BĐS sẽ giúp người mua đón được lúc nguồn cung dồi dào, giá sát nhất với giá thực của sản phẩm để chọn thời điểm mua thích hợp, tránh được việc mua nhà bị đắt khi mua đúng lúc nguồn cung thiếu hụt. (Ngô Hương Giang – Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường CBRE)

Bà Ngân Hà - Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết, các công ty thẩm định giá cũng khó xác định giá giao dịch BĐS một cách chuẩn xác, ngay cả giá tài sản được ghi trên hợp đồng công chứng cũng không phải là giá trị thật. “Tìm hiểu giá trị thật của sản phẩm BĐS rất khó đối với các thẩm định viên. Thậm chí nhiều khi phải đóng giả thành các "đại gia" mua BĐS thì mới mong tiếp cận gần hơn với giá trị thực của sản phẩm”, bà Hà thừa nhận.

Giá BĐS không có cơ sở để xác định, khiến người mua “tù mù”, người bán có cơ đẩy giá. Thị trường không rõ nguồn cung, không đo đúng lực cầu; Và đã thành bong bóng, mất cân đối ở nhiều phân khúc.

Thị trường BĐS đang bất cập, vì thiếu những chỉ số minh bạch làm căn cứ cho hành động của cả người mua, người bán, người đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước. Trong khi đó, các công ty xây dựng, đầu tư BĐS dựa vào chỉ số thị trường để dự tính cung - cầu cho từng phân khúc để có kế hoạch đầu tư phù hợp, nhằm tối ưu hóa hiệu quả sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó, các chỉ số này cũng là cơ sở dữ liệu để các đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường ban hành các báo cáo chính xác về thị trường.

Từ năm 2008, tháng 10/2010, Bộ chỉ số BĐS đã được thí điểm xây dựng ở TP. Hồ Chí Minh. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 20/2010/TT-BXD về việc thí điểm xây dựng và công bố chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS của các thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ. Nhưng đến nay các địa phương này đều cho biết “rất khó xây dựng chỉ số”.

Ông Trần Hợp Dũng - Trưởng phòng Quản lý kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, xây dựng bộ chỉ số với Hà Nội rất khó vì: giao dịch ngầm chiếm đa số, giao dịch qua sàn rất thấp. Trên thực tế, giá giao dịch qua sàn cũng không đủ tin cậy. Chưa kể nguồn lực để xây dựng chỉ số cũng là một vấn đề.

 

DiaOcOnline.vn - Theo Thời báo Ngân hàng