Bất động sản: Giá còn xa để “cứu”?

"Nếu vội vã đưa ra những gói hỗ trợ ngay thì những người nông dân mất đất sản xuất để cho bất động sản phát triển sẽ nghĩ gì về điều hành vĩ mô?", ông Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội đặt câu hỏi như thế với Doanh Nhân.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, có đến 80% và thậm chí còn hơn thế nữa, doanh nghiệp bất động sản ở qui mô vừa và nhỏ đã bị đào thải khỏi thị trường. Ngay cả một số không nhỏ doanh nghiệp lớn cũng khó trụ vững trong cuộc sắp xếp lại thị trường hiện nay. Tuy nhiên, con số này và những con số về hàng tồn kho bất động sản đang được các phương tiện thông tin đại chúng đưa ra, không khiến cho những người hiểu chuyện cảm thấy bất ngờ hay sốt ruột.

Khó vẫn hoàn khó

Trong khoảng thời gian không lâu, những thông tin được kỳ vọng tác động tích cực đến thị trường bất động sản được đưa ra như: Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mở van tín dụng dành cho bất động sản, kể cả đầu cơ; BIDV triển khai gói 6.000 tỷ đồng dành cho bất động sản; Bộ Tài chính chấp thuận giãn 64.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư dự án khó khăn về tài chính… Nhưng dẫu vậy, đến nay, các doanh nghiệp bất động sản vẫn than khó cả ở hai lĩnh vực: vốn vay và ứ đọng sản phẩm.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, hầu hết doanh nghiệp lúc này không thể đáp ứng được thủ tục vay vốn bởi không còn tài sản để thế chấp. Vậy nên ông Cường kiến nghị, các ngân hàng nên tái thẩm định tài sản thế chấp, giãn nợ để các doanh nghiệp có điều kiện vay vốn.

Cùng quan điểm cho rằng cánh cửa vay vốn từ ngân hàng vẫn rất hẹp, ông Nguyễn Tuấn Hải, Chủ tịch HĐQT Anphanam - một doanh nghiệp vẫn đang xúc tiến các dự án bất động sản - chỉ thẳng ra vấn đề, bản thân các ngân hàng còn đang chết dở với các khoản nợ xấu mang tên bất động sản, nên chuyện giảm lãi suất cho vay chỉ là xã giao và... nghệ thuật đảo nợ. Ông Hải cho rằng, chỉ có 10% doanh nghiệp hiện nay là có sản phẩm hoàn thiện để bán, vậy số còn lại bị đào thải cũng là điều dễ hiểu. Từ thực tế không dễ có ngân hàng dám rót tiền cho doanh nghiệp bất động sản vay, ông Hải kiến nghị, cần một cách khôi phục thị trường khác - đó là kích cầu từ chính người sử dụng cuối cùng. Các ngân hàng cho vay với lãi suất thấp để người mua có thể tham gia vào thị trường nhiều hơn, tạo động lực cho thị trường tan băng.

Lúc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận, giải pháp đến từ việc các cơ quan liên quan phải triển khai ngay Nghị quyết 13 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, đồng thời phải bổ sung ngành nghề bất động sản trong các chính sách hỗ trợ. Nhưng những tiếng kêu than của doanh nghiệp đang được phản biện từ góc độ của các chuyên gia và nhà quản lý.

"Ðồng bệnh" không "tương lân"

Mối quan hệ được ông Nguyễn Tuấn Hải ví von là xã giao giữa ngân hàng và doanh nghiệp đang khiến không ít người quan ngại khi con số nợ bất động sản trong hệ thống ngân hàng thực chất là như thế nào, tác động ra sao nếu như các doanh nghiệp không có khả năng thanh toán vẫn chưa được làm rõ? Thay vì "đồng bệnh tương lân", cùng một hoàn cảnh, thì hỗ trợ lẫn nhau, dường như ngân hàng và doanh nghiệp vẫn không "gặp được nhau" vào lúc này.

Ông Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội thẳng thắn thừa nhận, nợ trong lĩnh vực bất động sản là bài toán khó trong việc xử lý kinh tế vĩ mô hiện nay. Với khoản dư nợ theo báo cáo gần 200.000 tỷ đồng thì đây là số lượng vốn lớn không luân chuyển, tiềm ẩn các vấn đề về nợ xấu của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần. Thừa nhận thực trạng các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ còn gặp khó khăn hơn nữa nhưng ông Kiên cũng đưa ra quan điểm, nên để thị trường quyết định. Nếu doanh nghiệp không tự tìm lối thoát cho bản thân được sẽ phải phá sản cho dù các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Nhưng kinh nghiệm của HBB và SHB vừa qua cũng là tín hiệu tốt về tác động của quy luật thị trường tới doanh nghiệp và ngân hàng. Vấn đề ở đây là các biện pháp tái cơ cấu ngân hàng như thế nào để không ảnh hưởng đến an toàn hệ thống tín dụng và có bài học cho các nhà quản trị yếu kém, ông Kiên lưu ý.

Chuyên gia về ngân hàng, ông Bùi Kiến Thành, phân tích, trong bối cảnh hiện nay, không ngân hàng nào dám mạo hiểm cho vay bất động sản bởi e ngại nợ xấu. Giải pháp được ông nêu ra là cả ngân hàng và doanh nghiệp cùng phải ngồi lại để định giá lại các tài sản, dự án nào có người mua để tính tiếp xem có đầu tư hay không? Chỉ những dự án có thị trường mới có thể tồn tại. Như vậy, vấn đề lại trở về với yếu tố cốt lõi đâu là giá trị thực của các dự án bất động sản?

Giá còn phải xuống nữa

Không nên kích người mua trong thời điểm này khi giá của thị trường bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực

Vốn là người am hiểu về thị trường bất động sản, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, lúc này kích cầu trực tiếp đến người mua cuối cùng vẫn chưa đủ sức tạo nên sóng cứu thị trường bởi người mua vẫn kỳ vọng giá còn xuống thấp nữa. Và sự kỳ vọng này là có lý khi mà mức giá hiện nay vẫn còn là giá kỳ vọng của người bán, còn cách khá xa so với sức mua của người dân. Có thể trông đợi chính phủ đứng ra mua nợ, nhưng điều này lại liên quan đến năng lực mua đến đâu. Vậy nên, lúc này điều quan trọng là phải xem lại cấu trúc của thị trường, ông Võ khẳng định.

Đến từ một công ty chuyên tư vấn về bất động sản, ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, có một số doanh nghiệp vẫn trông đợi vào việc được "cứu", điều này phản ánh tâm lý thụ động của doanh nghiệp. Theo ông, từ khóa "cứu" là không chính xác mà cần phải chỉ thẳng ra là nhà nước chỉ có thể hỗ trợ, còn sinh tồn là câu chuyện của chính doanh nghiệp. Cần phải có nghiên cứu nghiêm túc để đưa ra sản phẩm nào đáp ứng nhu cầu và sức mua của người dân, rồi đưa sản phẩm ra thị trường chứ không phải quay ngược lại tranh luận về căn hộ siêu nhỏ 25m2 như chúng ta đang làm hiện nay. Ông Trung không e ngại khi cho rằng, đó là cách đi chệch hướng, không phản ánh được thực chất nhu cầu người dân và thậm chí còn đe dọa đến cấu trúc hợp lý của thị trường.

Về giải pháp kích người mua trong thời điểm này, ông Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh là không nên khi giá của thị trường bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực mà bị ảnh hưởng của giá bong bóng đầu cơ. Vấn đề là cần để thị trường đưa giá bất động sản về sát với giá trị thực của hàng hóa. Nếu chúng ta vội vã đưa ra những góí hỗ trợ ngay thì những người nông dân mất đất sản xuất nông nghiệp để cho bất động sản phát triển sẽ nghĩ gì về điều hành vĩ mô? Xin dẫn câu hỏi của ông Kiên để kết bài. Xem ra câu chuyện giá trị thực của bất động sản sẽ chỉ đến hồi kết khi các doanh nghiệp thực sự chấp nhận thực tế - bán cái thị trường cần và phù hợp với sức mua của phân khúc khách hàng hướng đến!