BĐS Đà Nẵng: Thiết lập “đáy” mới?

Đây là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự. (Ảnh minh họa).

Thị trường bất động sản (BĐS) đang chững lại, giá nhiều phân khúc đang giảm mạnh, giao dịch trầm lắng do nhiều nguyên nhân như nguồn cung, đầu cơ cộng với việc thắt chặt tín dụng đối với BĐS của ngân hàng… khiến thị trường BĐS giảm nhiệt.

Giao dịch chững lại

Gần đây, thị trường BĐS cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng đã có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, giá giảm mạnh ở nhiều phân khúc nhưng giao dịch vẫn vắng khách. Tại các sàn và trung tâm giao dịch địa ốc trên địa bàn TP Đà Nẵng, hầu như rất ít giao dịch, nếu có cũng chỉ để tìm hiểu thông tin, nhiều trung tâm tạm thời đóng cửa để cắt giảm chi phí, nhiều nhà đầu tư BĐS đang trong thời gian nhàn rỗi hoặc chuyển hướng kinh doanh. Ông Nguyễn Ngọc Văn, một nhà đầu tư BĐS cho biết: cách đây hơn 1 tháng, tình hình thị trường BĐS sôi động, tôi quyết định đầu tư hơn 100 triệu đồng mở sàn giao dịch tại đường Lê Duẩn, đang xây dựng dở, thị trường BĐS ảm đạm tôi đành tạm dừng lại chờ thời điểm thích hợp để đầu tư tiếp. Cũng quan điểm cắt giảm chi phí, ông Đoàn Thanh Lâm – chủ địa ốc Đông Tây (đường Nguyễn Thị Minh Khai) cho biết, gần 1 tháng nay thị trường liên tục đi xuống, giao dịch ít, mua vào bán ra không được. Để cắt giảm chi phí tôi đành tạm đóng cửa Cty đi vào hoạt động không văn phòng.

Hiện nhiều phân khúc mặt bằng giá đã giảm từ 10 – 30% so với cách đây hơn 1 tháng. Điển hình, một số phân khúc giảm mạnh như: dự án Tân Cường Thành đường Hoàng Văn Thái, khi chào ra thị trường giá bán từ 7-8 triệu đồng/m2, đến nay nhiều nhà đầu tư chào bán với giá 5,3 triệu đồng/m2; đất nền tại dự án Golden Hills cách đây hơn 1 tháng, giá bán 4,9 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không có để bán, nay giá đã giảm xuống dưới 4 triệu đồng/m2 nhưng giao dịch vẫn không khả quan; Nam Việt Á giai đoạn 2, giá từ 9 – 10 triệu đồng/m2 nay giảm xuống còn 7,2 triệu đồng/m2; đất ven biển đường Trường Sa 19,5 triệu đồng/m2 nay giảm xuống 16 triệu đồng/m2; dự án xưởng 387 từ 18 triệu đồng/m2 nay giảm còn 13 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, đối với những dự án đất nền phân phối trực tiếp từ chủ đầu tư, có vị trí đẹp, tiến độ giao đất, giao số nhanh, giá cả hợp lý thì mức độ giảm giá hầu như không đáng kể, thậm chí, nhiều giao dịch vẫn diễn ra như dự án Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân, Phương Trang…

Thị trường căn hộ thì rơi vào trạng thái ế ẩm hơn. Đơn cử như dự án chung cư cao cấp The Summit, hai mặt biển, diện tích căn hộ từ 49 – 94 m2/căn, giá từ 18 – 25 triệu đồng/m2, bàn giao nhà vào cuối năm 2012, ngân hàng hỗ trợ 100% lãi vay trong 1 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua. Nhưng dự án mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được 130 căn trong chương trình khuyến mãi. Hết ưu đãi, giao dịch lập tức cũng “đóng băng”. Ngoài ra, nhiều dự án như Blooming, Đà Nẵng Plaza… các căn hộ hạng trung bình cũng đang trong tình trạng lắm người bán ít người mua…

Hiện nay, tại Hà Nội, TPHCM đã có nhiều dự án đưa ra chương trình khuyến mãi, giảm giá đặc biệt. Tuy nhiên, tại Đà Nẵng theo ghi nhận của chúng tôi vẫn rất ít dự án BĐS đưa ra chương trình khuyến mãi để thu hút khách hàng có nhu cầu thực sự.

Nguyên nhân

Bội thực từ việc tăng cung

Đà Nẵng được xem như một thị trường được coi là mới nổi, dường như làn sóng nhà đầu tư Hà Nội, TPHCM đổ xô vào đây đầu tư BĐS. Cũng chính vì thế, hàng loạt các dự án, từ đất nền, biệt thự cao cấp, đến chung cư cao cấp, chung cư bình dân… mọc lên như nấm ở nhiều nơi đã tạo một nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS Đà Nẵng trong thời gian qua. Nhiều dự án liên tục chào bán ra thị trường như Hòa Quý, Golden Hills, Phương Trang, Habour Villa, FPT, Nam Việt Á, Hòa Xuân, Tân Cường Thành… với hàng ngàn lô đất nền được chào hàng. Nhiều dự án trong tình trạng “đói vốn” đồng thời nắm bắt được tình hình đi xuống của thị trường BĐS của Hà Nội và TPHCM đã nhanh chóng đồng loạt tung ra dù chưa san lấp mặt bằng hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng. Đây là lý do khiến thị trường BĐS rơi vào trạng thái bội thực nguồn cung.

Tác động từ khóa van tín dụng ngân hàng

Nguồn vốn cho cả đầu vào lẫn đầu ra của thị trường BĐS từ lâu vẫn được cho là dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Việc giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất trong đó có BĐS đang đẩy thị trường vào giai đoạn rất khó khăn. Việc thắt chặt tín dụng quá mức đang đẩy các doanh nghiệp vào cảnh đói vốn triền miên, khiến cho không ít dự án đang triển khai bị đình trệ, người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, vì thế thị trường đã rơi vào tình trạng trầm lắng.

Đầu cơ

Yếu tố này cũng là nguyên nhân dẫn đến đóng băng của thị trường. tình trạng đầu cơ xảy ra từ chính các đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh, phát triển sản phẩm BĐS đến các nhà môi giới. đa phần các dự án BĐS, các chủ đầu tư đều có tình trạng ngâm đất và làm cầm chừng với mục đích chiếm dụng vốn của người mua, đồng thời buôn qua bán lại đất nền trong nội bộ với nhau trong một thời gian dài nhằm hưởng chênh lệch giá và khi đó tạo ra nhu cầu ảo, giá bị thổi lên cao đã làm méo mó thị trường.

Những yếu tố trên đã đem đến hệ quả là thị trường BĐS suy giảm đáng kể, giao dịch ảm đạm và giá sản phẩm BĐS thiết lập đáy mới. Đây là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự.