Bẫy lãi suất trong giấc mơ mua nhà

Dù thị trường bất động sản vẫn đang có những chuyển động tích cực, nhưng những diễn biễn gần đây về mặt bằng lãi suất khiến cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều tỏ ra lo lắng.

Đắn đo mua nhà

Người Việt xưa nay đều quan niệm “an cư lạc nghiệp”. Vì thế, việc sở hữu một ngôi nhà luôn là ước muốn của nhiều người, nhất là những cặp vợ chồng đang lập nghiệp tại thành thị. Nhưng đáng buồn là xét trên mặt bằng chung thu nhập và giá nhà hiện nay, việc mua một căn nhà là chuyện không hề dễ dàng với nhiều gia đình trẻ.

Chia sẻ với Đầu tư Bất động sản mới đây, anh Trịnh Minh Tuấn ngụ tại Đống Đa, Hà Nội cho biết, sau thời gian cân nhắc, 2 vợ chồng anh quyết định mua nhà sau nhiều năm ở thuê. Có trong tay 400 triệu đồng tích lũy, với mức thu nhập 2 vợ chồng cộng lại khoảng 25 triệu đồng/tháng, anh chị đã tìm hiểu được một căn hộ hơn 1,4 tỷ đồng ở khu Hoàng Mai theo hình thức trả góp.

Theo lời tư vấn của nhân viên kinh doanh bất động sản, trong 6 tháng đầu tiên khoản vay sẽ được hưởng mức lãi suất thấp chỉ khoảng 8,5%/năm. Sau đó, sẽ tùy vào tình hình của lãi suất ngân hàng cộng với biên độ 3,5%/năm so với lãi suất huy động.

Tuy nhiên, do không để ý, anh Tuấn đã không biết rằng mức lãi suất thấp 8,5%/năm đó chỉ dành cho khoản giải ngân đầu tiên của tổng số tiền mà ngân hàng cho vay trong tổng số 70% giá trị căn hộ. Trong khi đó, khoản được hưởng này cũng chỉ chiếm chưa đến 20% tổng số tiền mà ngân hàng cho vay, bởi dự án giải ngân theo tiến độ. Các khoản vay tiếp theo đều có lãi suất trên 10%/năm.

"Tôi không có kinh nghiệm vay ngân hàng mua nhà nên không nghiên cứu kỹ. Ban đầu tính ra mỗi tháng chỉ trả khoảng trên 20 triệu đồng/tháng một chút thì nay đã phải trả gần 30 triệu đồng/tháng. Nếu lãi suất thời gian tới mà tăng nữa thì rất khó khăn trong trả nợ ngân hàng vì thu nhập không hề tăng lên", anh Tuấn cho biết.

Không giống như vợ chồng anh Tuấn, vợ chồng anh Minh ở Thanh Xuân  cưới nhau được hơn 2 năm. Dù số tiền tiết kiệm của 2 vợ chồng chỉ khoảng hơn 100 triệu đồng, nhưng 2 anh chị vẫn “liều lĩnh” thế chấp sổ đỏ căn nhà của bố mẹ anh Nam trị giá khoảng gần 2 tỷ đồng ở quê để vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng mua một căn hộ chung cư với lãi suất năm đầu tiên là hơn 9%/năm, lãi suất các năm tiếp theo thả nổi.

Để vay được mức này, vợ chồng anh Minh được nhân viên tín dụng ngân hàng tư vấn cách khai và chứng minh 2 vợ chồng có tổng thu nhập gần 50 triệu đồng/tháng, trong khi thực tế thu nhập của 2 vợ chồng anh mỗi tháng chỉ khoảng 23 - 24 triệu đồng.

Cán bộ tín dụng một ngân hàng phân tích, không nên tự tin đi vay nếu chỉ có tài sản thế chấp tốt bởi quan trọng là phải có phương án trả nợ hiệu quả. Tuy nhiên, vì không tính toán kỹ mức lãi suất phải chịu, nên chỉ sau hơn 1 năm vay nợ, đẻ thêm một con, mỗi tháng phải trả cả lãi lẫn gốc khoảng 17 - 18 triệu đồng cho ngân hàng, vợ chồng anh Minh thực sự thấy “đuối”.

Vì lẽ đó, 2 vợ chồng đã phải tính tới việc rao bán căn hộ để tìm cách giải quyết khoản nợ, tuy nhiên đến nay anh chị vẫn chưa thể bán được do mức giá thị trường của căn hộ không còn tốt như trước.

Câu chuyện bấp bênh lãi suất

Câu chuyện anh Tuấn hay anh Minh không phải những trường hợp cá biệt, mà trên thực tế đang diễn ra khá phổ biến. Theo đánh giá của các chuyên gia tài chính, cho vay với lãi suất chỉ 0%/năm áp dụng cho 6 tháng, 1 năm hay thậm chí 2 năm, hoặc mức lãi suất ưu đãi thấp hơn so với lãi suất hiện hành; lãi và gốc trả dần trong thời gian lên tới 10 - 15 năm... là những lời mời chào cho các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng.

Nếu chỉ dừng lại ở những thông tin này, hầu hết người vay đều cảm thấy hấp dẫn, nhất là với không ít người, ngân hàng được coi là "cánh cửa" duy nhất để có thể sở hữu một tài sản lớn như nhà ở.


Nhưng thực tế, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng không thực sự "rẻ" như quảng cáo, vì mức lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn, còn sau đó, người vay sẽ phải trả lãi suất theo thị trường; tức là gồm lãi suất huy động vốn cộng với 3 - 3,5% chi phí quản lý, hoạt động của ngân hàng. Lãi suất huy động tăng có nghĩa lãi suất khoản vay cũng tăng theo.

Trong chia sẻ gần đây, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc người dân “long đong” trong khi chọn gói vay mua nhà như hiện nay một phần bắt nguồn từ chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn.

Lãi suất cho vay mua nhà vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm); và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người dân.

Trong thông báo cách đây không lâu, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp có thể sẽ tiến hành giảm lãi suất cho vay dựa trên các điều kiện kinh tế vĩ mô và tình hình lạm phát.

Tuy nhiên, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định, sẽ chú trọng vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với bất động sản, chứng khoán, BOT, BT… Điều này đồng nghĩa với việc cánh cửa vay lãi suất thấp từ ngân hàng để tiến hành mua nhà không dễ dàng như mong đợi với nhiều người.

Trong trường hợp chủ đầu tư sẵn sàng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà thì cũng không được nhiều, bởi họ còn phải tính toán tới bài toán lợi nhuận.

Để giải bài toán chọn gói vay mua nào tốt nhất, theo chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, người vay cần lưu ý là ngân hàng càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó. Bởi vậy, khi nghiên cứu hợp đồng tín dụng, người vay nên chú ý tới lãi suất cơ sở và biên độ để tính toán lãi suất cho toàn bộ thời gian vay, thay vì chỉ nhìn vào thời gian ưu đãi ban đầu.

Do đó, "tỷ lệ vàng" khi đi vay theo các chuyên gia tài chính là khoảng 30 - 40% giá trị ngôi nhà, nhằm đảm bảo bạn vẫn còn dư dả tiền sinh hoạt cũng như không rơi vào "bẫy lãi suất". Nếu muốn vay quá 50% giá trị ngôi nhà, thu nhập của hai vợ chồng phải "mạnh", miễn sao tổng chi phí trả lãi ngân hàng không chiếm quá 40% thu nhập tháng.

Ngoài ra, người vay cũng nên tham khảo dự báo của chuyên gia về khả năng biến động lãi suất trong ngắn hạn, trung hạn. Mặc dù mặt bằng lãi suất được duy trì khá ổn định trong suốt một thời gian dài, nhưng thị trường tiền tệ hiện tại luôn tiềm ẩn dấu hiệu có thể đẩy lãi suất biến động theo hướng tăng.

Nếu kịch bản tăng lãi suất diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực mạnh về lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Vì thế, khách hàng luôn phải có phương án ứng phó trong từng trường hợp cụ thể để hạn chế áp lực lãi suất đè nặng.