Bất động sản trở lại cuộc đua

Thị trường bất động sản đang ấm lại nhờ rất nhiều lực đỡ từ chính sách. Cố phiếu bất động sản cũng đang hấp dẫn trở lại.

Ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 5 năm khó khăn liên tiếp ở tất cả các phân khúc. Thị trường bất động sản năm 2013 khép lại với nhiều điểm tối, xu hướng đi xuống vẫn tiếp tục. Khó khăn về vốn và sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán dự án hoặc phải rút lui. Tuy vậy, những tín hiệu tốt đẹp đã bắt đầu quay trở lại kể từ đầu năm 2014, với sự chuyển biến tích cực ở hầu hết các phân khúc.

Thị trường ấm lại

Theo phân tích của CBRE, phân khúc căn hộ đã phục hồi rõ nét thời gian qua và sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới. Trong quý I/2014, doanh số bán hàng từ phân khúc này tăng đến 92,2% so với cùng kỳ 2013, với khoảng 2.600 căn hộ được bán. Điểm đáng chú ý là không chỉ căn hộ bình dân được bán tốt, mà căn hộ cao cấp cũng rất được ưa chuộng.

Đối với văn phòng cho thuê, theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, quý đầu tiên của năm 2014, phân khúc này, đặc biệt là văn phòng hạng A, có sự khởi sắc rõ nét. Cụ thể, tỉ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A đạt 91%, tăng 8% so với cùng kỳ, vượt trội so với mức tăng 5,2% của phân khúc hạng B.

Tương tự, lĩnh vực bán lẻ cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Theo CBRE, tính đến quý I/2014, tốc độ tăng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ cao hơn 0,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, hứa hẹn sẽ tác động tính cực đến phân khúc mặt bằng bán lẻ.

“Đây là lần đầu tiên sau nhiều quý, thị trường chứng kiến sự sôi động trở lại của nhiều phân khúc. Hoạt động giới thiệu dự án, quảng cáo dự án được nhiều doanh nghiệp chú trọng trở lại. Điều này cho thấy niềm tin vào thị trường đang phục hồi rất tốt”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, nhận định.

Điều ông Townsend nói có thể nhìn thấy ngay ở lĩnh vực đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư lớn bắt đầu quay trở lại. Sau một năm yên ắng, đầu năm 2014, dòng vốn FDI vào bất động sản lại bùng nổ. Tập đoàn Sun Wah công bố đầu tư khu chung cư tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) với tổng vốn hơn 200 triệu USD. Đầu tháng 1, Rose Rock, công ty của gia đình tài phiệt dầu mỏ Rockefeller, cho biết sẽ chi 2,5 tỉ USD vào một dự án chung cư và khách sạn tại Tuy Hòa, Phú Yên.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nội cũng đã nhìn thấy những tín hiệu tốt đẹp hơn từ thị trường và đặt ra những chỉ tiêu kinh doanh lạc quan. Một điểm chung trong mùa đại hội cổ đông năm nay ở các công ty bất động sản niêm yết là hầu hết đều đưa ra kế hoạch kinh doanh cao ngất ngưởng so với kết quả đạt được năm trước. Một số tên tuổi như PPI, PDR, VPH, PTL, TDH hay Đất Xanh (DXG) đưa ra những con số doanh thu cao gấp đôi, gấp ba hay thậm chí cả hàng chục lần.

Ai cũng tự tin, nhưng liệu bao nhiêu công ty thực sự làm được như kế hoạch?

Những ngôi sao sáng

Trong số khoảng 40 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết, số doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt là không nhiều. Theo khảo sát của Công ty Chứng khoán Thiên Việt (TVS), trong nhóm các doanh nghiệp bất động sản nổi bật, duy trì được hiệu quả kinh doanh trong các năm qua có thể kể đến như Công ty Cổ phần Tập đoàn VinGroup (VIC), Tập đoàn Hà Đô (HDG). Đây cũng là 2 doanh nghiệp bất động sản 3 năm liên tiếp lọt vào Bảng xếp hạng 50 Công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam do Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư phối hợp cùng TVS thực hiện.

Thành lập vào năm 2002 và niêm yết trên sàn HOSE từ năm 2007, với vốn điều lệ hiện tại 9.296 tỉ đồng, VinGroup được xem là công ty phát triển bất động sản có danh mục đầu tư rộng nhất tại Việt Nam, với tất cả các mảng gồm bán lẻ, văn phòng, căn hộ, khu nghỉ dưỡng, giải trí.

Tập đoàn này sở hữu một loạt thương hiệu gồm Vincom Center và Vincom Mega Mall (trung tâm bán lẻ), Vinhomes (nhà ở cao cấp), Vinpearl (khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp) và Vinpearl Land (công viên giải trí). Gần 3 năm qua thị trường cũng chứng kiến sự mở rộng nhanh chóng của VinGroup sang lĩnh vực dịch vụ y tế cao cấp (bệnh viện Vinmec), giáo dục (Vinschool), trung tâm mua sắm cho trẻ em (Vin KC), dịch vụ tư vấn giáo dục và chăm sóc sức khỏe cho trẻ em (Vin KE) và thương mại điện tử (VinEcom).

Đến cuối năm 2013, VinGroup sở hữu gần 32 dự án bất động sản và khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn tại nhiều vị trí đắc địa trên toàn quốc.

Bất chấp sự khó khăn của thị trường trong giai đoạn 2009 - 2013, doanh thu và lợi nhuận của VIC vẫn có xu hướng tăng. Năm 2013 là năm ghi nhận kỷ lục của VinGroup với 18.377 tỉ đồng doanh thu (tăng 233% so với năm 2012); lợi nhuận ròng đạt 6.780 tỉ đồng (tăng 432%). Các chỉ số tài chính cũng phản ánh một năm khởi sắc của VIC. Chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) năm 2013 cũng lập kỷ lục 54%, so với con số khiêm tốn 18% và 12% của các năm 2012 và 2011, cao nhất không chỉ trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết mà còn cao nhất trong số tất cả các công ty trong Bảng xếp hạng 50 Công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam.

So sánh chỉ số ROC của năm 2013 và 2011, có thể thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cũng bắt đầu chảy về, tình trạng ứ đọng vốn được giải tỏa (21% năm 2013 so với 8% năm 2011).

Nếu như VinGroup đại diện cho nhóm doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn hoạt động hiệu quả thì ở nhóm có quy mô vốn điều lệ và tổng tài sản trung bình có Hà Đô (HDG). Tiền thân của HDG là Xí nghiệp Xây dựng trực thuộc Viện Kỹ thuật Quân sự, Bộ Quốc phòng. Sau đó, Công ty Xây dựng Hà Đô được thành lập năm 1992 và với 8 đơn vị phụ thuộc, 1 đơn vị tư vấn và 1 trung tâm thiết bị công nghiệp. HDG được cổ phần hóa từ năm 2005, hoạt động theo mô hình công ty mẹ - con và niêm yết trên sàn HOSE từ năm 2010.

HDG hoạt động trong 3 lĩnh vực chính: xây lắp, kinh doanh bất động sản và dịch vụ, trong đó kinh doanh bất động sản và xây lắp chiếm tỉ trọng lớn, với 98% doanh thu.

Năm 2012 doanh thu và lợi nhuận của VinGroup không bị ảnh hưởng đáng kể nhưng HDG thì phải trải qua năm này với lợi nhuận sau thuế giảm mạnh, chỉ đạt 23 tỉ đồng so với 112 tỉ đồng năm 2011. Tuy nhiên, nhờ hoạt động hiệu quả, năm 2013, HDG đã lấy lại đà tăng trưởng.

Mặc dù mức ROE 17% năm 2013 của HDG còn khiêm tốn so với chỉ số ROE trung bình 22% của các công ty bất động sản niêm yết, nhưng đó là con số ấn tượng của sự hồi sinh khi năm 2012 ROE của HDG chỉ đạt 4%.

Hà Đô đã có chiến lược đúng đắn khi năm qua chỉ tập trung triển khai tiếp các dự án nhà ở phân khúc trung bình và chủ động thu tiền trước. Một số dự án đã bán hết nhanh chóng như dự án Nguyễn Văn Công (TP.HCM), Hà Đô Park View (Hà Nội). Cách làm này còn giúp Tập đoàn có dòng tiền linh hoạt, đỡ phải chịu gánh nặng nợ vay cao như một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác. Chỉ số ROC của HDG từ mức 5% năm 2012 đã tăng gấp 3,2 lần và tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 1,86 trong năm 2013.

Thay đổi chiến lược kịp thời đã giúp Hà Đô tăng nhanh lợi nhuận, thể hiện khá rõ ở cơ cấu doanh thu và lợi nhuận năm rồi. Hà Đô đã giảm tỉ trọng mảng xây lắp và đẩy mạnh mảng chuyển nhượng bất động sản có lợi nhuận gộp cao hơn, kết quả là trong khi lợi nhuận gộp mảng xây lắp giảm 27% so với năm 2012 thì mảng chuyển nhượng bất động sản lại tăng đến 330%.

Cũng cần nói thêm, Hà Đô có lợi thế rất lớn nhờ có gốc là doanh nghiệp trực thuộc Bộ Quốc phòng. Vì thế, Tập đoàn có quỹ đất rất lớn, khoảng 2 triệu m2 đất sạch và chỉ mới sử dụng một nửa. Thêm vào đó, phần lớn các dự án HDG có được là do Bộ Quốc phòng cấp, chi phí đền bù không cao, quá trình giải phóng mặt bằng không mất nhiều thời gian so với các dự án khác. Về lâu dài, khi thị trường bất động sản ấm trở lại, đây sẽ là lợi thế lớn của HDG so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Cơ hội cho ai?

Những khoản đầu tư hàng tỉ USD của các tập đoàn nước ngoài cho thấy họ kỳ vọng rất lớn vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam, ít nhất là trong dài hạn. Công ty nghiên cứu thị trường Business Monitor International (BMI) dự báo dân số Việt Nam sẽ đạt 93 triệu người vào năm 2015, trong đó nhóm tuổi từ 20 đến 39 chiếm 35%. Đây cũng là nhóm tuổi có nhu cầu nhà ở lớn nhất. Nếu mỗi người cần diện tích trung bình 15 m2 thì tổng diện tích nhà phải ở mức 495 triệu m2. Năm 2013, tổng diện tích nhà ở của Việt Nam mới chỉ có 79 triệu m2.

Trong ngắn hạn, các nhà đầu tư cũng có lý do để đặt cược vào khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Bên cạnh những con số thống kê đẹp của các công ty nghiên cứu, thị trường bất động sản còn đang đón nhận rất nhiều lực đỡ, đặc biệt là từ hàng loạt chính sách với kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường trong năm 2014 và 2015.


Tháng 11.2013, liên bộ Xây dựng và Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 20/2013 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, trao quyền cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng được quyết định “phân lô bán nền” đối với từng dự án cụ thể. Thị trường ngay lập tức có chuyển biến tích cực sau khi văn bản này ra đời. Theo Savills Việt Nam, giao dịch đất nền tại TP.HCM trong quý I đã tăng 322% so với năm 2013.

Một giải pháp gây khá nhiều tranh cãi thời gian qua là gói hỗ trợ nhà xã hội 30.000 tỉ đồng. Mục đích của gói này là vừa tăng cung vừa tăng khả năng thanh toán của người mua với gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội. Được quyết định ngay từ đầu năm 2013, nhưng mãi tới giữa năm, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước mới thống nhất được cơ chế: dành 70% gói vốn trợ giúp nhằm tăng khả năng thanh toán cho người mua và 30% trợ giúp tăng cung.

Dù mới chỉ giải ngân được gần 10% (tính đến hết quý I/2014) nhưng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hiệu ứng lan tỏa mà gói này mang lại là rất lớn, thậm chí còn tác động đến cả những dự án khác không thuộc đối tượng được tiếp cận nguồn vốn này.

Điều này cũng được thể hiện qua các con số thống kê của Savills Việt Nam. Tại TP.HCM, chỉ trong quý I/2014, đã có thêm 2.800 căn vào thị trường. Đây là số căn hộ mới được tung ra bán trong một quý cao nhất kể từ quý II/2011. Nhiều chủ đầu tư đã công bố lượng giao dịch căn hộ khả quan, với 80-90% số căn đã được bán.

Nếu như gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ cho khu vực nhà giá thấp (dưới 15 triệu đồng/m2) thì Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng hoàn thành vào cuối năm 2013 được xem những đổi mới quan trọng nhằm tăng cầu cho khu vực giá cao. Thị trường bất động sản sẽ được mở cánh cửa khá rộng cho người nước ngoài. Hai luật này đã được Quốc hội xem xét vào kỳ họp đầu năm nay và sẽ thông qua trong kỳ họp cuối năm.

Có thể nói cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đang rất lớn, nhưng không phải là dành cho tất cả. Liệu ai sẽ nắm được cơ hội này?

Hà Đô với lợi thế là doanh nghiệp chuyên phát triển dòng căn hộ bình dân sẽ có nhiều cơ hội bán hàng tốt trong thời gian tới. Trong khi đó, VinGroup sẽ có cơ hội đón thêm một lượng khách nước ngoài và Việt kiều ở các sản phẩm nhà ở cao cấp khi dự luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở rộng rãi được thông qua.

Tuy nhiên, nhìn dài hạn cả Vingroup và Hà Đô đều phải đối đầu với nhiều thách thức để duy trì vị thế.

Một trong những đặc thù của bất động sản là phải có quỹ đất để duy trì sự phát triển, trong khi quỹ đất, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, không còn nhiều. Đối với VinGroup, mặc dù đang ở vị thế dẫn đầu nhưng nếu không tích lũy được quỹ đất tốt thì có thể sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng trong dài hạn khi những dự án hiện tại đã được khai thác hết. Không có lợi thế về quỹ đất như Hà Đô, con đường nhanh nhất để VinGroup mở rộng quỹ đất có lẽ là thâu tóm các dự án sẵn có. Và tất nhiên khi quỹ đất chung dần khan hiếm thì giá mua lại thế nào để không ảnh hưởng đến lợi nhuận là một bài toán mà tập đoàn này phải giải được.

Trong khi đó, quỹ đất lớn là lợi thế lớn của HDG nhưng với việc hàng loạt doanh nghiệp nhảy vào phân khúc căn hộ bình dân, HDG không những phải giữ vững hình ảnh một doanh nghiệp uy tín chất lượng, mà có thể còn phải tính đến phương án giảm lợi nhuận để cạnh tranh.