Bất động sản tồn kho: Tìm lối ra nào khả thi

Hiện việc giải phóng hàng tồn kho bất động sản (BĐS) đang là vấn đề "nóng". Vậy "lối ra" nào cho loại hàng hóa đặc chủng này...

Để giải phóng hàng tồn trước hết hàng đó phải có giấy tờ hợp pháp, giấy chuyển nhượng. Nhưng BĐS tồn kho phần lớn là giấy tờ pháp lý chưa đầy đủ, và khi mua BĐS muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH), quyền sử dụng (QSD) mất rất nhiều thời gian, thậm chí là hàng chục năm trời (!).

Khó khăn khâu thủ tục

Theo ông Trần Lê Khánh, Chủ tịch HĐTV Công ty Đầu tư Dịch vụ Kiến Á, để giải quyết hàng BĐS tồn kho có hai vấn đề cần xác định. Thứ nhất, định nghĩa đúng về hàng tồn kho. Nó bao gồm những sản phẩm hoàn thiện rồi, hay còn dở dang. Đối với sản phẩm đã hoàn thiện, quan trọng nhất là định vị được khách hàng mục tiêu là đối tượng nào và liệu có thể thỏa mãn được nhu cầu của họ hay không.

Thứ hai, khi sức mua của thị trường kém, lượng hàng tồn kho lớn, doanh nghiệp không có cách nào để rút vốn ra đầu tư. Nếu các BĐS đó có giấy tờ pháp lý đầy đủ hoặc nếu bán thì dễ dàng cấp được GCNQSH, GCNQSD tài sản cho người mua, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ tốt hơn rất nhiều.

Khi đó, nếu đồng thời thị trường đang khó khăn, các doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng, thông qua việc thế chấp những tài sản đó. Ngân hàng sẽ chấp nhận, vì nó có tính thanh khoản tốt. Như vậy, doanh nghiệp vay được tiền, thông qua ngân hàng rút được một phần vốn từ hàng tồn kho để duy trì phát triển hoạt động kinh doanh.

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland, nhận định: khó khăn lớn nhất để giải quyết được hàng tồn là làm sao điều chỉnh được những sản phẩm đó thành những mặt hàng có thể hấp thụ được ngoài thị trường, phù hợp với nhu cầu thị trường hiện nay. Để làm được điều đó, cần những công cụ về tài chính, về chính sách tạo điều kiện hỗ trợ của các cơ quan chức năng, nhằm điều chỉnh tương ứng sản phẩm…

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đề nghị, nên chăng Nhà nước cần quy định thủ tục thông thoáng hơn về thời gian, giấy tờ trong việc cấp GCNQSH và GCNQSD tài sản cho người mua, khi người mua cơ bản đã nộp hết tiền. Đơn cử, khi người mua đã nộp xong từ 70-80% số tiền trở lên cho chủ đầu tư, trong giấy chứng nhận, Nhà nước sẽ ghi các trách nhiệm, nghĩa vụ, các điều kiện mà bên sở hữu, sử dụng phải chấp hành như: khi xây nhà phải theo quy hoạch, hay các khoản nợ khi bên mua chưa nộp…

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng chính việc thống kê không đầy đủ, chính xác về hàng tồn kho đã gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong việc quản lý và đưa ra phương án tháo gỡ. Không có sự phân loại, gộp chung các dự án với nhau sẽ ảnh hưởng không tốt đến thị trường BĐS, việc giải cứu sẽ không đúng và trúng, quan trọng hơn vẫn là việc tìm ra lối thoát cho thị trường địa ốc.

Tìm lối ra trong "ma trận"

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ, giải pháp mạnh tay từ phía các cơ quan chức năng, cần phải có một loạt giải pháp đồng bộ khác bao gồm cả nỗ lực, cố gắng của doanh nghiệp để tìm đường ra cho sản phẩm. Thị trường địa ốc tồn kho đang ghi nhận rất nhiều giải pháp đưa ra của các chủ doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp trên địa bàn Tp.HCM.

Đầu tiên phải kể đến Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng Lê Thành, đưa ra hình thức căn hộ sở hữu lên tới 49 năm. Một cách giải quyết khác mà nhiều chủ đầu tư chọn lựa chính là việc hỗ trợ tài chính cho khách hàng bằng cách giãn tiến độ nộp tiền, hỗ trợ lãi suất. Thật đáng mừng, kết quả đem lại cũng tương đối khả quan. Ts. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho biết Bộ Xây dựng có đề xuất chuyển đổi dự án nhà ở thương mại (NƠTM) sang nhà ở xã hội (NƠXH). Một số chủ dự án cũng đã chuyển đổi công năng sang nhà cho thuê. Nếu là nhà cho thuê có giá cả phải chăng, rất nhiều người sẽ thuê. Vì vậy, Chính phủ nên có chính sách tạo điều kiện cho việc chuyển đổi thành nhà cho thuê, hay NƠXH.

Gs.Ts. KH Đặng Hùng Võ góp ý, việc cho phép một số hàng tồn kho chuyển công năng sang làm trung tâm thương mại, cơ sở dịch vụ…đã được nhắc tới trong Nghị quyết 02. Nhưng thực tế cơ chế nào để thực hiện, vẫn chưa có thông tư hướng dẫn. Có lẽ việc đó chậm hơn so với việc chúng ta phải loay hoay với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Hiện nay, nhiều cơ quan đã bắt đầu động đến chuyện cơ chế giải quyết hàng tồn kho BĐS.

Ông Trần Đức Diễn nhìn nhận, để giải quyết hàng tồn kho cũng không hề đơn giản. Ở góc độ một đơn vị kinh doanh dịch vụ, chúng tôi hiểu rằng nếu sản phẩm đang dư thừa mà có thể chuyển đổi sang phân khúc thị trường đang có nhu cầu rất cao (căn hộ giá khoảng 1,5 tỷ đồng trở xuống, diện tích từ 50-70m2), ra bao nhiêu sẽ hết bấy nhiêu trong giai đoạn này. Làm được như vậy, cơ bản sẽ giải quyết được tình trạng tồn kho hiện nay. Nhưng để đạt được mục đích đó, cần rất nhiều công cụ hỗ trợ phía sau.

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, thời điểm khó khăn cũng là lúc các chủ đầu tư nhanh nhạy trong việc tìm đầu ra cho sản phẩm, cũng như lấy lại niềm tin của người tiêu dùng bằng các sản phẩm có diện tích và giá cả vừa phải.