Sẵn tiền, dân giàu gom nhà đất chạy nợ

Là một chuyên gia môi giới, anh Trần Trung Kiên (Lê Văn Lương – Thanh Xuân – Hà Nộ) đang tìm một tòa nhà văn phòng cho một đối tác có nhu cầu mua lại. Tuy nhiên, hơn ba tháng phi vụ làm ăn này vẫn chưa thành công bởi bên mua vẫn đang tìm cách để ép giá khi biết bên bán đang rơi vào túng quẫn.

Tây ép giá ta

Anh Kiên cho hay,bên mua là công ty của Nhật đang có nhu cầu tìm tòa nhà ở khu vực Cầu Giấy – Hà Nội để làm văn phòng. Yêu cầu của bên mua khá cao đòi hởi từ vị trí, chất lượng tòa nhà, đặc biệt giá phải “đẹp”. Vì thế, anh đã giới thiệu nhiều tòa nhà đang có nhu cầu cần bán nhưng bên mua vẫn chưa hài lòng.

Theo dân môi giới, hiện nay nhiều DN nước ngoài đang có tài chính mạnh muốn mở rộng hoạt động tại Việt Nam có nhu cầu tìm mua văn phòng riêng. Tuy nhiên, không phải tòa nhà nào cũng đáp ứng được yêu cầu của họ. “Đa số các tòa nhà hiện nay đang gặp rắc rối do sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, chính vì thế các công ty nước ngoài lo ngại về mặt pháp lý.

Đặc biệt, “thị trường BĐS gặp khó khăn, họ cũng tìm mọi cách để ép giá, mua lại với giá hời”, anh Kiên cho hay.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên về tư vấn M&A các dự án BĐS, cho biết hiện danh mục các dự án muốn bán tại Hà Nội lên đến khoảng 70 dự án, trong đó chỉ khoảng 10% là các dự án ở khu trung tâm, còn lại đa phần ở các quận vùng ven như Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Trì, Hoài Đức, Mê Linh,…ở Tp.HCM số lượng dự án muốn bán lên đến 50 – 60.

Dù chào bán rất nhiều nhưng lượng người mua, cũng như giao dịch thành công không đáng kể. Người mua hiện nay đang “ép” các chủ dự án để có thể mua được “giá hời”. Cũng chính lý do này khiến những dự án nằm ngoài trung tâm mà trước đây được xem như là “hàng hot” thì đến nay lại thành “hàng ế”.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, những doanh nhân Châu Á từng đầu tư vào thị trường Việt Nam là đối tượng có mối quan tâm lớn nhất đến những tài sản thanh lý của Việt Nam bởi họ có vốn hiểu biết nhất định về thị trường. Những doanh nghiệp này phần lớn đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Singapo và Hàn Quốc. Các công ty đến từ Trung Đông và Nga cũng bày tỏ quan tâm nhiều hơn đến thị trường Việt Nam, tuy nhiên, họ chỉ tập trung vào các thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM.

Trong tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản, các bất động sản đang vận hành và những khu đất có vị trí trung tâm sẽ là chọn lựa hàng đầu. Các dự án phát mãi được các nhà đầu tư quan tâm nhất sẽ là các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ giấy tờ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh. Các bất động sản ở địa thế kém hơn với nhu cầu ít hơn và cơ cấu sở hữu phức tạp hơn sẽ ít được quan tâm nhất.

Cơ hội kiếm lời

Ông Trịnh Văn Quyết, Tập đoàn FLC cũng cho rằng, mặc dù kinh tế khó khăn chung thì vẫn có một dòng vốn đầu cơ chầu chực, sẵn sàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện cơ hội. Do đó, những dự án sạch, ở các vị trí đắc địa hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản khó khăn đang là những “mỏ vàng” tiềm ẩn cho các nhà đầu tư biết nhìn nhận và nắm lấy cơ hội.

Đồng quan điểm, lãnh đạo CBRE Việt Nam, Marc Townsend cho rằng, cần xem việc mua bán dự án là chuyện bình thường trên thị trường bất động sản. “Không phải lúc nào bán dự án cũng có nghĩa là làm ăn thua lỗ hay mất mặt. Cần xem đó là một hình thức kinh doanh khi bên mua và bán đều có lợi”, vị đại diện này cho hay.

Theo ông Chris Brown, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn này là thời cơ cho các chủ đầu tư mới có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án phát mãi.


Việc thiếu vốn buộc nhiều chủ đầu tư đứng trước áp lực phải cơ cấu lại danh mục nhằm tập trung vào những dự án quan trọng nhất. Thêm vào đó, thị trường đang đứng trước áp lực giải quyết số nợ xấu tồn đọng. Tỉ lệ nợ xấu tại Việt Nam thực tế cao hơn con số 6% được báo cáo. 70% số nợ xấu này thuộc về lĩnh vực bất động sản, theo như ước tính của một số nhà bình luận thị trường.

Một số chủ đầu tư Việt Nam cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội thị trường bất động sản trong nước đang giảm và thôn tính những dự án của họ trong vòng 2-3 năm tới. Tuy nhiên, thị trường Việt Nam theo đánh giá của một số nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn chưa phát triển và tồn tại nhiều rủi ro.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong thời gian ngắn. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về giá đất và giải quyết triệt để tài sản phát mãi, số lượng dự án nước ngoài sẽ còn lớn hơn rất nhiều so với số lượng dự án của các nhà đầu tư trong nước. Sự xuất hiện của những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và sự tự đào thải của các công ty làm ăn kém hiệu quả sẽ mang lại một thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.

Theo quan sát về xu hướng M&A bất động sản 2013, ông Lê Minh Dũng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE nhận định, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có thể hợp tác với nhau để có thể tận dụng lợi thế riêng biệt của đối tác. Các doanh nghiệp trong nước thông thường dễ tiếp cận các quỹ đất với chi phí thấp hơn, trong khi các doanh nghiệp nước ngoài có uy tín, công nghệ và trình độ quản lý cao hơn.