Giai đoạn dò đáy

Thời gian qua, những “thông tin tốt” cho thị trường không thiếu. Quỹ đầu tư bất động sản được phép bắt đầu hoạt động từ đầu tháng 7, các chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản khi ấy có thể thu hút được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư tổ chức cũng như cá nhân.

Cũng có dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư nước ngoài. Sự ra đời của ngân hàng xây dựng, rồi các thông tư, nghị định hỗ trợ thị trường, các gói “ngàn tỉ đồng” của ngân hàng, các chiêu khuyến mãi đủ kiểu của các doanh nghiệp bất động sản…

Thế nhưng, theo như diễn tiến của thị trường hơn hai năm qua, một dự báo tăng trưởng cho thị trường bất động sản trong tương lai gần là điều không thể. Nửa cuối năm 2013 này, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, thách thức.

Khi căn hộ thương mại bị từ chối

Mới đây, Ủy ban Nhân dân TP. Hà Nội cho biết đã hoàn tất dự thảo chương trình nhà ở giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030, trong đó đưa ra chỉ tiêu diện tích nhà ở theo diện thu nhập cao, trung bình và thấp.

Và có một điểm nhấn rất đáng chú ý là từ nay đến năm 2015, thành phố này dự kiến tạm dừng cho phép triển khai dự án căn hộ thương mại, tiến hành rà soát các dự án hiện có để phân loại xem dự án nào được thực hiện.

Chính quyền thủ đô sẽ khuyến khích những dự án nhà ở thương mại đang triển khai dang dở chuyển sang nhà ở xã hội. Dự án nào chưa triển khai, đang xin giấy phép triển khai thì ngưng, hai năm sau mới được tiếp tục triển khai.

Dĩ nhiên, động thái đó khiến các doanh nghiệp không vui, nhất là những đơn vị có kế hoạch chuẩn bị cho những dự án trong vài ba năm tới. Tuy nhiên, nếu xét thực tế đang diễn ra ở địa phương này thì việc “tạm dừng” ấy không phải không có lý.

Hiện mỗi năm thủ đô chỉ xây dựng thêm 1,5 – 2 triệu m2 nhà ở mà đã có tình trạng dư thừa sản phẩm căn hộ thương mại, nếu cứ theo kế hoạch đề ra từ nay đến năm 2020 mỗi năm xây dựng thêm 6 triệu m2 nhà ở, thì “ế” là tất yếu.

Đó là chưa kể chất lượng của các dự án nhà ở thương mại cũng không được quan tâm đúng mức. Đa số chủ đầu tư không xây dựng hạ tầng trước khi có người ở, hiện chỉ có khoảng 10% khu đô thị có hệ thống xử lý nước thải, trường học, nhà trẻ…

Vậy nên, lúc này chúng ta cần ưu tiên hơn đến chất lượng của dự án, thay vì chạy theo số lượng và các chỉ tiêu như mét vuông nhà ở trên đầu người.

Chẳng hạn, có thể cho các doanh nghiệp vay vốn để xây dựng những sản phẩm nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, góp phần điều chỉnh lại tỷ lệ các sản phẩm trên thị trường, giúp cho ngày càng có nhiều người thu nhập thấp sớm có cơ hội sở hữu nhà ở.

Ngừng triển khai xây dựng nhà thương mại trong vòng hai năm tới ở những nơi đang dư thừa, chứ không chỉ riêng với Hà Nội, có thể là một cách can thiệp hợp lý.

Phục hồi một cách khó khăn

Xét trên cả nước, so với năm 2012 thì những tháng đầu năm nay tình hình cũng có sự khởi sắc nhất định. Cùng với sựấm dần lên của một vài phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội, thì nhu cầu xây dựng nhà ở trong dân cư vẫn rất lớn, nên một số ngành nghề vật liệu xây dựng cũng dần đỡ khó khăn hơn trước.

Thống kê cho thấy trong năm tháng đầu năm, lượng tiêu thụ xi măng (gồm cả tiêu thụ nội địa lẫn xuất khẩu) đạt xấp xỉ 24 triệu tấn, trong đó tiêu thụ nội địa khoảng 19,15 triệu tấn, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2012. Đặc biệt, trong tháng 5, lượng tiêu thụ xi măng tăng tới 19% so với cùng kỳ năm trước.

Ngành thép dù không lạc quan như vậy nhưng cũng đang có những tín hiệu phục hồi nhất định. Trong bốn tháng đầu năm 2013, lượng thép sản xuất đạt 1,47 triệu tấn, giảm 2,6% so với cùng kỳ năm trước. Lượng thép sản xuất trong tháng 5 khoảng 400 ngàn tấn, đáp ứng vừa đủ nhu cầu tiêu thụ trong nước.

Sự phục hồi của thị trường khó khăn như vậy là vì sự “bất động” của các dự án lớn. Nhưng vì sao các dự án thương mại – căn hộ, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại… tại các thành phố lớn trong cả nước lại bất động? Một trong những nguyên nhân được kể ra là các dự án bất động sản ấy hiện không đảm bảo được suất sinh lời kỳ vọng của chủ đầu tư nữa, nếu so sánh với các nước khác trong khu vực.

Chẳng hạn, trong khi giá đất để xây dự án thương mại ở trung tâm TP.HCM bằng 85% so với Singapore thì giá cho thuê văn phòng chỉ bằng 40% tại đảo quốc Sư tử. Hoặc giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM tương đương với các thành phố lớn của Philippines trong khi giá đất xây dựng tương ứng lại cao gấp đôi.

Vậy nên, khó mà trông chờ vào các nhà đầu tư nước ngoài mới trong thời gian tới, còn trước đó, cùng với nhiều doanh nghiệp trong nước, một số nhà đầu tư nước ngoài cũng chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái.

Đâu là đáy của thị trường?

Thực ra, dù thị trường đóng băng hay nóng sốt, giá địa ốc có đắt hay rẻ, thì lúc nào trên thị trường cũng có nhu cầu về mua bán, đổi chỗ ở, cả phân khúc căn hộ giá rẻ, trung bình lẫn cao cấp.

Lượng cung căn hộ không hẳn là quá nhiều, lượng cầu chắc chắn không nhỏ, nhưng thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, người mua vẫn chờ đợi, nguyên nhân do đâu?

Hàng triệu người ở đô thị có nhu cầu về nhà ở chứng tỏ thị trường vẫn còn tiềm năng để phát triển và chỉ cần một phần trong số những người có nhu cầu tiến hành giao dịch thì thị trường hẳn đã sôi động.

Tình hình kinh tế khó khăn là một nguyên do, nhưng cũng có lý do nữa là đa phần người mua không có niềm tin vào các doanh nghiệp, vào tiến độ, chất lượng xây dựng và các chính sách quản lý dịch vụ hậu mãi của các dự án nhà ở thương mại.

Các chủ đầu tư, vì vậy, nên tự xem lại mình để điều chỉnh những gì chưa được lâu nay, từ quản trị nhân sự, cách thực hiện dự án, thiết kế, vận hành, quản lý hệ thống…

Cuối cùng, câu chuyện giá bán vẫn là mấu chốt khi nhiều dự án còn định giá quá cao, không tương thích với khả năng thanh toán của thị trường, dẫn đến sự quay lưng của người mua.

Giai đoạn vừa qua và thời gian sắp tới vẫn là sự giằng co giá cả giữa người mua nhà và doanh nghiệp địa ốc. Doanh nghiệp cố giữ giá, còn người mua vẫn cố gắng “dò đáy”, bởi ai cũng muốn là người mua thông minh, chỉ bỏ tiền ra mua khi giá căn hộ là rẻ nhất.

Dù vậy, sau một thời gian dài giá bất động sản liên tục giảm, bây giờ cũng là thời điểm tốt để cho những người có nhu cầu thật cân nhắc, vì tại nhiều dự án giá đã giảm tiệm cận mức mà những người có ý định mua nhà có thể chi trả.

Nhiều người cũng hy vọng rằng, với những chính sách tiếp tục nâng đỡ thị trường của Chính phủ, triển vọng của bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ tốt hơn ở một số phân khúc. Và một điều ai cũng thấy là nguồn cung đã ngày càng sát với nhu cầu thực của thị trường, từ đó giúp cho thị trường bất động sản ổn định hơn.