Bất động sản thời... vượt khó!

Góp nhặt những đồng vốn từ kinh doanh dệt xuất khẩu, nước khoáng Vital Thái Bình đến khi xây được những cao ốc The Manor quy mô nhất Hà Nội, Sài Gòn, sau 10 năm lao vào lĩnh vực bất động sản, ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tập đoàn Bitexco nghiệm ra một điều, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là... khó!

Khó ngay trong lúc dễ!

* Những năm gần đây, nhiều người đã “hốt bạc” nhờ bất động sản. Kinh doanh bất động sản xem ra không phải là khó, thưa ông?

Ở bất kỳ thời điểm nào, đầu tư vào bất động sản (đầu tư ở đây là đầu tư chính thống, thực sự bỏ tâm huyết, tiền bạc vào dự án) đều không đơn giản. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư khó khăn nhất. Nó phải kết hợp nhiều yếu tố: tầm nhìn, uy tín, vị trí địa lý, tăng trưởng kinh tế, môi trường, kết hợp với công nghệ và khả năng chuyên nghiệp hóa... mới có thể tham gia kinh doanh bất động sản. Kể cả khi thị trường tăng trưởng tốt thì những nhà đầu tư bất động sản chính thống vẫn hết sức khó khăn.

* Nhưng nhiều người mua được biệt thự lớn, xe hơi đắt tiền nhờ các suất mua căn hộ. Đó là chưa kể, có người đã trở thành “đại gia”chỉ sau một đêm “chạy” được một suất dự án bất động sản?

Nếu nhìn vào chuyện “lướt sóng” - tức là mua đi, bán lại các dự án như một số người đang làm để nghĩ rằng, việc đầu tư kinh doanh bất động sản là dễ dàng và thuận lợi thì không đúng. Việc kinh doanh bất động sản nếu là đầu tư chính thống thì không dễ dàng, kể cả là khi có những “quan hệ” tốt. Nếu như không có tầm nhìn, không có chiến lược, không hoạch định và tổ chức kinh doanh tốt, làm ra các sản phẩm chất lượng cao thì không tồn tại được.

Ông Vũ Quang Hội.

Nhưng do giai đoạn vừa qua, tính minh bạch của thị trường chưa cao, nhà đầu tư vẫn có lợi nhuận từ việc “chạy” dự án rồi bán lại kiếm lời. Tôi cho rằng, ngay cả việc “lướt sóng” kiểu như thế này không phải lúc nào cũng đúng và dễ dàng. Khi thị trường trở nên minh bạch hơn thì việc kinh doanh kiểu này sẽ không thể tồn tại.

* Thế mà dư luận lại cho rằng, đầu tư vào một dự án như The Manor của Bitexco mới là “siêu” lợi nhuận?

Khi thực sự đầu tư vào bất động sản thì không dễ kiếm được đồng lời. Để có được những dự án đẹp, chất lượng cao như The Manor, chúng tôi phải trả giá rất đắt và lợi nhuận là rất thấp, vì chúng tôi đầu tư thật, xây dựng thật và bán hàng thật. Còn “siêu lợi nhuận” chỉ dành cho những dự án chỉ bán hàng trên giấy.

* Và đó chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bong bóng” của thị trường bất động sản?

Giai đoạn vừa qua người có nhu cầu thật sự mua nhà để ở cũng chưa phải là cao, số nhà đầu tư “lướt sóng” bất động sản, đầu cơ bất động sản kiếm lời trong ngắn hạn lại không ít. Chính những nhà đầu tư đó đã làm cho thị trường náo loạn và không đánh giá được giá trị thật của bất động sản, cũng như không đánh giá đúng tình hình kinh tế và nhu cầu nhà ở của người dân... Tất cả những yếu tố đó làm cho giá bất động sản tăng nóng, có những chỗ không đúng giá trị thật và người cần nhà thì khó có khả năng mua được nhà, người đầu cơ thì nhân cơ hội này mua đi, bán lại để hưởng chênh lệch giá.

Thời điểm để sàng lọc!

* Kinh tế đang tăng trưởng chậm lại, giá nhân công, nguyên vật liệu tăng cao, tín dụng bị thắt chặt... nhà đầu tư bất động sản phải đối phó với tình trạng này như thế nào?

Trước tình trạng giá cả và lãi suất ngân hàng tăng cao như hiện nay, tất cả nhà đầu tư đều gặp khó khăn, nhiều công trình sẽ phải điều chỉnh tổng mức đầu tư lên 20 - 30%. Điều này làm cho các nhà thầu khó khăn, chủ đầu tư cũng khó khăn. Với những công trình kinh doanh, đã bán nhà, thì lợi nhuận là rất thấp. Với những dự án đã cam kết với khách hàng, vẫn phải đầu tư, thì lỗ khá nhiều. Nhưng đó là tình hình chung. Để tháo gỡ khó khăn, các doanh nghiệp phải kiểm soát lại tình hình đầu tư, kiểm soát các dự án và phân kỳ đầu tư.

* Cụ thể, Bitexco xử lý ra sao mối quan hệ chủ đầu tư - nhà thầu trong lúc giá cả tăng phi mã?

Trước tình trạng nhà thầu gặp khó khăn vì giá nguyên vật liệu, nhân công, lãi suất ngân hàng tăng cao, các chi phí đều bị đội lên, chúng tôi phải cùng ngồi lại với nhau, chia sẻ với họ để tìm các giải pháp trung hòa cho các bên để có thể cùng làm việc được, không để các công trình, dự án phải dừng lại. Nếu trượt giá trong phạm vi 5% thì đã nằm trong dự toán. Nếu vượt quá 5% thì chủ đầu tư phải chia sẻ với nhà thầu, vì nếu trượt giá nguyên vật liệu vượt quá 5% thì càng thi công, nhà thầu càng lỗ.

* Và đây chính là giai đoạn thử thách tiềm lực, bản lĩnh của nhà đầu tư?

Với những nhà đầu tư thực sự, kể cả trong giai đoạn 2006 - 2007, thì những sản phẩm chất lượng tốt, phù hợp với người tiêu dùng, có nhu cầu thật mua cũng không thật nhiều. Khi mua một căn nhà, người ta phải lựa chọn và cân nhắc rất kỹ, vì thế không phải dễ dàng bán được bất động sản với giá cao.

Trong mấy năm vừa qua, có những vùng rất xa trung tâm, rất xa Thành phố cũng quy hoạch bất động sản. Cũng có những người đặt cọc, cũng có những người mua. Nhưng thử kiểm tra lại, những khu đó đã xây chưa, nếu đã xây thì có mấy người đến ở. Đã từ lâu có những dự án vắng bóng người ở, có nghĩa là những dự án đó không có giá trị sử dụng thật và rất có thể là hệ quả của đầu cơ.

Nhiều người “lướt sóng” nhưng chạy không kịp thì đang bị chôn vùi ở đó. Với tình hình thị trường như hiện nay, nhiều dự án đứng trước nguy cơ đổ bể. Thị trường sẽ tự điều chỉnh, sàng lọc theo đúng quy luật của nó. Chỉ có những dự án nào thật sự giá trị, được khách hàng chấp nhận mới có thể tồn tại.

* Thời gian qua, hàng loạt công ty kinh doanh bất động sản nước ngoài đã mở văn phòng đại diện tại Việt Nam. Ông có lo ngại về sức ép cạnh tranh từ các nhà đầu tư bất động sản đã và sẽ có mặt tại Việt Nam?

Chúng ta mở cửa để hội nhập, việc các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam là đương nhiên. Tôi cho rằng, chính những nhà đầu tư nước ngoài sẽ gặp nhiều khó khăn hơn chúng tôi (là người Việt Nam, đầu tư bằng nguồn vốn đầu tư trong nước - ông Hội nhấn mạnh).