Những “chiêu” chạy dự án, bán kiếm lời…

“Xí” dự án, bán kiếm lời

Thuê hẳn một chiếc Innova mới cáu, trong vai một doanh nghiệp tôi “cày” nát các khu đất ở quận 7 TPHCM để… đầu tư dự án! Một tay “cò” chuyên nghiệp nói thẳng: “Đất thì đầy ra đó, nhưng để tiến hành xong một hồ sơ xin đất làm dự án thì tốn ít nhất cũng một năm. Đó là có “quan hệ”, còn không thì vĩnh viễn không bao giờ có”.

Vì thế, anh khuyên tôi, cách tốt nhất là nên sang các dự án “treo” là bắt tay vô đền bù giải tỏa ngay. “Dự án đã “có chủ”, làm sao sang được?” - tôi hỏi. Anh “cò” giải thích, dự án “treo”, đa phần là do những công ty kém năng lực nhưng có “quan hệ” nên lo “xí” trước dự án, sau đó tìm kiếm đối tác để bán lại.

Tôi vẫn thắc mắc: “Bán cách nào? Lúc lập dự án đã đăng ký tên công ty rõ ràng rồi. Khi chưa đền bù xong thì không được phép sang nhượng mà?”. Lại một lần nữa tôi được “khai sáng” khi anh “cò” trông có vẻ cù lần nhưng giải thích vanh vách rằng: “Thực tế là bán nhưng trên giấy tờ lại phải lách bằng hình thức… hợp tác!”.

Đúng là khi chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng, nhà đầu tư (NĐT) không được cho đơn vị khác góp vốn đầu tư. Vì thế, cách lách là mở rộng thành viên góp vốn, nhưng vốn của đối tác chiếm 90%, còn vốn của chủ dự án chiếm hình thức… 10% thôi, chờ khi nào xong cơ sở hạ tầng thì sang tên. Anh khoe: “Chiêu đó không mới đâu! Một công ty ở cầu Kênh Tẻ đã áp dụng rồi. Còn một cách khác nữa mà một công ty cổ phần đã thực hiện là tìm dự án xong liên doanh với công ty nước ngoài tiến hành thực hiện dự án”.

Đi một vòng thì đúng thật. Trừ một số dự án lớn, các dự án nhỏ chừng vài hécta đều do các doanh nghiệp xí phần rồi kêu gọi người dân đầu tư góp vốn thông qua các hợp đồng góp vốn. Dù dự án phân lô bán nền nào cũng ấn định thời gian xây dựng nhà trong vòng từ 12 đến 36 tháng, nhưng hầu hết người mua nền là để “đầu cơ” nên cắm cọc bỏ trống (khi nào xây nhà mới nhận sổ hồng). Thế nhưng, việc đó gần như bị bỏ lơ, chẳng thấy cơ quan chức năng nào kiểm tra, xử lý.

Đền bù và... phù phép!

Nếu dự án đầu tư vào các công trình phúc lợi xã hội được UBND TP, quận - huyện duyệt giá đền bù (rất thấp, theo khung giá nhà nước ban hành), thì với những dự án kinh doanh, NĐT phải tự thỏa thuận giá đền bù với dân. Thế nhưng, khi áp dụng, người dân phải khổ trăm bề. Giá đền bù trở nên mù mịt, loại đất nào, giá bao nhiêu, tùy thuộc vào… miệng mồm của từng người, hên - xui theo từng loại dự án.

Cứ căn cứ vào chuẩn khung giá nhà nước cộng với tiền hỗ trợ giải tỏa đất nông nghiệp chỉ khoảng 200.000 - 300.000 đồng/m2, còn với đất thổ cư thì khoảng từ 2 - 5 triệu đồng/m2, NĐT thỏa thuận thêm với dân. Thế nhưng, giá bán khi dự án hoàn thành lên đến vài ngàn USD/m2, mà gần đây nhất là Công ty Kinh doanh nhà ở Phương Nam (thuộc hệ thống Ngân hàng Phương Nam) rao bán với giá 7.000 USD/m2 đã thật sự gây sốc trong dư luận.

Ông Nguyễn Đức Hiếu, một trong số hơn 20 người khiếu nại kéo dài ở quận 7 vì không đồng ý với giá bồi thường, đã bức xúc nói: “đầu vào” của dự án thì có khung giá đất của TP làm chuẩn (mà khung này rất thấp), còn “đầu ra” thì không bị kiểm soát nên doanh nghiệp mặc sức làm giá, bán cao đến vài chục lần (trung bình 40 - 50 triệu đồng/m2) để kiếm lợi.

Tưởng quy định “tự thỏa thuận giá đền bù” là quy định “mở”, mang lại nhiều ưu thế cho người dân. Thế nhưng, đi vào thực tế, NĐT sử dụng trăm phương nghìn kế để “hạ gụïc” người dân. Chẳng hạn, một chiêu mà vị đối tác giới thiệu khi chúng tôi đề nghị hợp tác là khi có người chây lỳ, không đồng ý với mức bồi thường thì đi xin thay đổi hạng mục dự án.

Tức là, theo quy định khu xây dựng cao ốc được đền bù với giá cao hơn khu công cộng, cây xanh. Nếu chỗ cao ốc đền bù khó thì xin sửa quy hoạch chuyển khu xây cao ốc thành khu cây xanh và chuyển khu cây xanh (đã đền bù) thành xây cao ốc, như vậy sẽ hạ giá đền bù xuống, buộc người dân phải chấp nhận. Một cách khác nữa mà nhiều NĐT đã áp dụng là kêu gọi người dân ký hợp đồng góp vốn, sau đó thay vì phân lô bán nền thì sửa dự án thành cao ốc, buộc người dân vào thế đã rồi, chấp nhận chuyển từ nền đất thành… nhà chung cư!

Chính quyền địa phương hỗ trợ được gì cho bà con nhân dân bị giải tỏa? - Một cán bộ phường tâm sự thật tình rằng, ngay cả chính quyền địa phương đôi lúc cũng bị lợi dụng! Anh kể: một lần có NĐT nhờ chính quyền họp dân để công bố dự án và phương án đền bù dự án trên địa bàn phường. Trong buổi họp, NĐT đã đưa ra khung giá đất do UBND TP quy định rồi tuyên bố sẽ đền bù với mức từ 1 - 1,5 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp.

Bà con chưa kịp phản ứng thì vài hôm sao có rất nhiều “cò” xuống trả giá sang tay với mức 3 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp. Thấy giá cao gấp đôi so với phương án bồi thường, chỉ trong một tuần, hầu hết người dân đều đồng ý ký tên cam kết sang nhượng. Sau đó mới phát hiện, những người mua đất đấy là người của công ty thuê. Công ty đã dự tính mức đền bù từ 3 - 4 triệu đồng/m2 nhưng lại tung “động tác giả”, tuyên bố chỉ đền bù 1 triệu đồng/m2, thế là bà con đồng ý ký tên nhanh - gọn - nhẹ, lại đúng với quy định “tự thỏa thuận” mà nhà nước ban hành!