“Cái cớ” để chủ đầu tư tăng giá...!

Còn gần 4 tháng nữa, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 sẽ chính thức có hiệu lực (kể từ ngày 1-7-2015). Theo đó, các hoạt động đầu tư xây dựng trong lĩnh vực BĐS sẽ bị siết chặt với quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tín dụng, tài chính bảo lãnh trong việc bán nhà hoặc cho thuê nhà ở được hình thành trong tương lai.

Phải có bảo lãnh vì ...

Vài năm qua, nhiều dự án trên thị trường BĐS Hà Nội nói riêng và thị trường BĐS Việt Nam nằm trong tình trạng “chết yểu”, chậm tiến độ. Ví dụ như dự án The Pride của Cty CP đầu tư Hải Phát được khởi công từ cuối năm 2009, thời gian cam kết bàn giao nhà cho khách hàng là năm 2011. Tuy nhiên, phải đến nửa cuối năm 2014, chủ đầu tư mới hoàn thiện và bàn giao được 3 trong tổng số 4 tòa tháp sử dụng chung một khối đế. Hiện tòa tháp cao nhất, 45 tầng, vẫn đang trong quá trình xây dựng. Trước đó, tòa tháp này đã từng “ngủ yên” trong gần 2 năm do “đói” vốn.

Hay một dự án khác cũng trong tình trạng “thoi thóp” vài năm là dự án chung cư AZ Vân Canh. Sau khi thay tên mới thành CT Number One Vân Canh, dự án mới có vẻ khởi sắc trở lại. Đây chỉ là 2 trong số nhiều dự án chậm tiến độ do thiếu vốn.

Thực tế, thị trường BĐS nước ta không chỉ ở câu chuyện thiếu vốn mà còn có nhiều dự án huy động vốn của khách hàng nhưng chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai. Nhiều chủ đầu tư đã bị bắt giam nhưng cũng không ít chủ đầu tư nhanh chân chạy trốn.

Dự án Sky Garden ở phường Định Công, quận Hoàng Mai được cấp phép đầu tư tháng 3-2011 và được cấp phép xây dựng vào tháng 12-2011. Dự án này được xây dựng trên diện tích đất 7.000m2 do Cty TNHH Định Công làm chủ đầu tư. Khách hàng của dự án đã phải đóng 800 triệu đến 1 tỷ đồng cho chủ đầu tư, tương đương 40% giá trị căn hộ. Vậy nhưng, dự án đến nay chưa được thi công tiếp trong khi người đại diện theo pháp luật của Cty là ông Hồ Anh Thái lại đột nhiên mất tích (?).

Hay một dự án khác không có giấy phép xây dựng nhưng đã huy động của hàng trăm khách hàng với số tiền hơn 100 tỷ đồng. Đó là dự án chung cư 83 Ngọc Hồi, quận Hoàng Mai. Dự án đã được xây dựng đến tầng thứ 9 nhưng do không có giấy phép nên Sở Xây dựng Hà Nội đã đình chỉ thi công. Hàng trăm khách hàng đầu tư “chơi vơi”, không có cách nào để rút lại vốn.

Một dự án khác cũng gây chấn động dư luận là dự án xây dựng khu nhà CT5 và HH2 tại B5 Cầu Diễn, Hà Nội. Theo đó, Cty CP tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) đã ký hợp đồng góp vốn với hơn 750 khách hàng và thu tiền gần 400 tỷ đồng từ khách hàng. Đến nay, dự án được xác định là chưa được UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, chưa được cấp phép xây dựng. Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã khởi tố bị can, bắt và khám xét đối với bà Châu Thị Thu Nga, chủ tịch HĐQT Housing Group vì có hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 139 Bộ luật Hình sự.

Chính những nguyên nhân trên mà Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã được siết chặt thêm về hoạt động đầu tư trong lĩnh vực BĐS. Đặc biệt là tại Điều 56 của luật có quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Điều này sẽ gắn trách nhiệm và sự ràng buộc giữa các bên liên quan cũng như đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, hạn chế bớt rủi ro.

Giá “đội lên” không phải do luật

Chỉ gần 4 tháng nữa là luật chính thức có hiệu lực nhưng nhiều chủ đầu tư kinh doanh BĐS lại “lo lắng” và cho rằng giá bán sẽ bị “đội lên” bởi quy định về sự bảo lãnh của tổ chức tín dụng, tài chính. Họ cho rằng nếu làm như vậy thì người mua nhà sẽ phải “gánh” thêm mức phí bảo lãnh của ngân hàng. Thực tế, khi có sự ràng buộc liên đới trách nhiệm của bên thứ 3, mà ở đây là tổ chức tín dụng, tài chính, thì chắc chắn sẽ phát sinh thêm mức phí bảo lãnh. Thông thường, mức phí này sẽ dao động từ 1-2% tổng mức đầu tư dự án. Nó là khoản chi phí đầu vào của dự án. Cho nên, việc phân bổ và tính thêm vào giá bán căn hộ là chuyện bình thường. Theo dự đoán của một số chuyên gia BĐS, chi phí bảo lãnh ngân hàng có thể sẽ đẩy giá bán mỗi căn hộ tăng lên từ 400.000 – 600.000 đồng/m2. Người mua nhà sẽ phải chịu thêm chi phí này.

Luật sư Nguyễn Thụy Cường, Đoàn luật sư TP Hà Nội, nhận định, về quy định của luật là không sai mà cần thiết bởi trước đây hình thức bán nhà hình thành trong tương lai để lộ quá nhiều rủi ro. Một số doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính cũng như năng lực quản lý đã không dự đoán được hết những biến động của thị trường, của nền kinh tế. Điều này khiến cho nhiều dự án dù huy động vốn theo lộ trình nhưng lại “chết yểu” vì không lường trước được giá nguyên vật liệu đầu vào hoặc nhu cầu trong tương lai . Do đó, việc hoàn thành dự án cũng như bàn giao nhà thường bị lệch so với kế hoạch nhiều năm, thậm chí có dự án còn không đủ nguồn vốn để hoàn thành.

“Tôi thấy quy định Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 là điều cần thiết để hạn chế được tối đa rủi ro đối với người mua nhà. Và cũng để loại bỏ những chủ đầu tư không có đủ năng lực quản lý cũng như năng lực tài chính trong việc thực hiện dự án”, luật sư Cường nói thêm.

Nhìn chung, giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay vẫn chưa thực sự ổn định, có nhiều nơi giá bán căn hộ quá cao so với giá trị thực. Ví dụ như dự án The Pride nằm cách xa trung tâm quận Hà Đông lại có độ vênh giá so với dự án Xuân Mai Tower nằm ngay cạnh trung tâm hành chính của quận. Giá vênh giữa hai dự án này khoảng 5-6 triệu đồng/m2 trong khi chất lượng lại không quá chênh lệch.

Rõ ràng, một số chủ đầu tư vẫn đang “đẩy giá” và chưa đưa giá bán căn hộ trở về với giá trị thực của nó.Quy định mới của luật nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà là hợp lý nhưng một số chủ đầu tư lại “dọa” sẽ đẩy chi phí đó lên vai người mua. Liệu đây có phải là chiêu “dọn đường” để đẩy giá bán căn hộ tăng lên trong thời gian tới của một số chủ đầu tư ...?