Bất động sản Phú Quốc và bài học từ cơn sốt ảo

Lao vào “vòng xoáy” cơn sốt đất Phú Quốc khiến nhiều người đứng ngồi không yên vì những rủi ro một khi quả bong bóng bất động sản bị vỡ. Đây là bài học lớn cho những ai đang muốn đầu tư vào bất động sản, và không chỉ riêng tại Phú Quốc.

Nguy cơ “lĩnh đòn đau” vì lao vào tâm sốt đất

Từ cuối năm ngoái, giá đất tại Phú Quốc đã tăng 80-90% so với bình thường. Chính quyền huyện đảo đã khuyến cáo người dân bình tĩnh, suy tính trước khi quyết định mua đất, tránh tình trạng giao dịch “ngoài luồng” dẫn tới tiền mất, tật mang. Bởi, do nhiều vị trí đất đã được quy hoạch, không phải nơi nào cũng cho phép xây nhà hàng, khách sạn hay làm điểm du lịch, kinh doanh dịch vụ…

Thế nhưng, dường như những cảnh cáo này không nhằm nhò gì trước tâm lý “ăn thua” theo cơn sốt đất. Nhà nhà buôn đất, người người bán đất. Bảng rao bán đất treo đầy đường, quán trà đá, cà phê bỗng trở thành nơi giao dịch, các trang mạng nhan nhản tin rao bán đất nền “đặc khu Phú Quốc”… Có miếng đất bị mua đi bán lại đến nhiều chục lần, giá tăng phi mã, từ vài trăm triệu ban đầu đã “hô biến” thành nhiều chục tỉ đồng, có khi chỉ sau vài ngày.

Có thể nói, quả bong bóng đất nền ở Phú Quốc đã được bơm căng. Nguy cơ “vỡ bong bóng” là thấy rõ, kéo theo những hệ lụy “vỡ trận” được tiên lượng.

Về thực tế này, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, chỉ rõ: “Những lời đồn kinh doanh đất lãi lớn, kể cả việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đẩy giá đất nhảy múa không ngừng”.

Cũng theo ông Hà, “một khi giá đất bị đẩy quá mức, lợi nhuận kỳ vọng không đạt thì sẽ xảy ra tình trạng bán tháo, rút chạy khỏi thị trường làm cho giá đất giảm mạnh, sẽ có nhiều nhà đầu tư thua lỗ”. Bài học lớn về “hậu sốt đất” do quy hoạch đã từng xảy ra trong quá khứ, điển hình nhất là ở Ba Vì năm 2009, một số huyện ngoại thành TPHCM đầu năm 2017… mà hậu quả còn kéo dài.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định có ba rủi ro mà nhà đầu tư phải đối mặt khi lao vào cơn sốt đất ảo ở Phú Quốc. Đó là phải mua với giá cao hơn giá trị thực; rủi ro về pháp lý vì hầu hết là đất nông nghiệp, đất vườn, thậm chí đất rừng… Đây là các loại đất pháp luật cấm giao dịch. Tất nhiên, nếu trót mua phải đất giá cao thì khi “bong bóng” vỡ mà chưa kịp chuyển nhượng thì bạc tỉ cũng thành bạc lẻ.

Cần sự tỉnh táo

Những người nhảy vào “chảo lửa” ở Phú Quốc đa phần là nhà đầu tư và đầu cơ ngắn hạn, không quan tâm đến quy hoạch hay pháp lý. Họ mua theo lời đồn thổi, rồi khi chênh được 10 - 15% là sang tay. Hậu quả dồn về những người mua sau cùng, vừa phải mua giá cao vừa trong giai đoạn đỉnh điểm, dễ xảy ra vỡ trận.

Những nhà đầu tư khôn ngoan lâu nay quan tâm đến thị trường Phú Quốc vì đây là địa bàn tiềm năng cho bất động sản, nhất là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, và đất nền lại là một sản phẩm ổn định về giá, nhất là đất ở khu vực ven biển. Bởi vậy, họ đứng ngoài “cơn sốt ảo” mà lặng lẽ rót vốn vào những phần đất đã có quy hoạch rõ ràng, vị trí đẹp để đem lại lợi nhuận dài lâu.

Đó cũng là cách đầu tư khôn ngoan mà các chuyên gia đã “vạch đường” cho các nhà đầu tư. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, đầu tư an toàn là lựa chọn các dự án của nhà đầu tư chuyên nghiệp, uy tín. “Đấy là cách thức chia sẻ lợi ích đầu tư tốt, mang tính dài hạn”, ông nói.

Trong bối cảnh Phú Quốc chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế, ông Dương Đức Hiển - Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, nhìn nhận cho dù giữa năm nay có thông qua Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt thì Phú Quốc vẫn cần thời gian để phát triển. Về cơ sở hạ tầng, hiện Phú Quốc mới đang ở giai đoạn đầu, chưa hoàn thiện. “Kể cả khi trở thành đặc khu kinh tế thì nó chỉ sôi động ở những khu vực ven biển đẹp, kế cận các khu vui chơi giải trí, các khu công viên hoặc khu du lịch mua sắm, hoặc các khu sân golf lớn”, ông Hiển nói.

Đầu tháng 4 vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã công bố quyết định thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, khoáng sản, môi trường trên địa bàn tỉnh Kiên Giang. Cùng với những động thái kiểm soát từ phía cơ quan chức năng, sự tỉnh táo và đầu tư có chọn lọc của nhà đầu tư, theo các chuyên gia, vấn đề quy hoạch cần được nhanh chóng hoàn thiện và công khai, cũng như công khai khung giá đất để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư có thể tham khảo. Như vậy, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ sớm trở về giá trị thực, bình ổn và minh bạch.