Bất động sản nửa đầu năm: Ít sản phẩm nổi bật, nhiều cảnh báo rủi ro

Thị trường bất động sản đã bước sang giai đoạn cuối của chu kỳ phục hồi và các lo ngại về khủng hoảng đã xuất hiện, giao dịch và nguồn cung đã hạ nhiệt hơn so với những năm trước.

Cuối tháng 3/2018, thảm họa cháy Chung cư Carina Plaza tại quận 8 là một gáo nước lạnh dội xuống thị trường BĐS TP.HCM. Sau vụ cháy này ít hôm, chung cư ParcSpring tại quận 2 lại xảy ra cháy. Tuy không thiệt hại về người nhưng sự cố này gây tổn thương tâm lý khách hàng và quyết định xuống tiền mua căn hộ trở nên căng thẳng hơn.

Năm nay, các nhà đầu tư, người mua nhà cũng đang “căng mình” chờ đợi, nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng. Đó là lý do thị trường nửa đầu năm 2018 chậm nhịp tăng trưởng và chỉ nóng về những thông tin cảnh báo.

Thị trường căn hộ chung cư lặng lẽ

Thị trường bất động sản bị phản ứng ngay lập tức, bởi sau đó người dân có dấu hiệu quay lưng lại với sản phẩm chung cư. TP.HCM tiến hành kiểm tra hàng loạt chung cư trên địa bàn và phát hiện nhiều chung cư không đạt tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, trong đó có 8 chung cư chưa được cấp phép phòng cháy chữa cháy nhưng chủ đầu tư vẫn đưa dân vào ở.

Hầu hết doanh nghiệp đầu tư căn hộ xác nhận việc bán sản phẩm đã trở nên khó khăn hơn, có sàn giảm 10-30% doanh số so với trước đó. Nguồn cung căn hộ vì thế cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Sơn, Trưởng phòng quản lý nhà và bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM, đưa ra thống kê lượng cung đang sụt giảm nghiêm trọng trên mọi phân khúc so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, thị trường chỉ cung ứng gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn, trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn năm ngoái. Đáng chú ý nguồn cung căn hộ bình dân chưa bằng 1/3 cùng kỳ, với 1.914 căn so với 6.200 căn.

Trong khi nhiều chủ đầu tư phân khúc căn hộ xoay xở tìm cách bán hàng cũng là lúc phân khúc đất nền tạo sốt ảo.

Bùng lên trên địa bàn quận 9, giá đất được giới đầu cơ đẩy theo ngày. Cơn sốt diễn ra như kịch bản 6 tháng đầu năm 2017, bùng phát trên khắp TP. HCM.

Lo chu kỳ khủng hoảng 10 năm lặp lại

2018 là năm bản lề của chu kỳ khủng hoảng 10 năm, nên tâm lý thị trường cũng bị chi phối đáng kể. Có vẻ các ngân hàng đã tỏ ra “lo xa” khi có những động thái siết tín dụng để phòng nguy cơ “vỡ trận” như 10 năm trước.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp thuộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, nếu khoảng 10 năm trước tín dụng vào bất động sản thường xuyên ở mức cao trên 30%, thì 3 năm trở lại đây đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%.


Trước đó, NHNN đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng, với nhiều chính sách ràng buộc để siết cho vay bất động sản, như nâng hệ số rủi ro cho vay từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%...

Với việc vốn vay ngân hàng được siết chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang kênh huy động vốn khác. Hoạt động kiếm vốn thường thấy nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài. Tuy nhiên, mục tiêu này cũng không mấy khả quan khi thị trường chứng khoán điều chỉnh giảm mạnh gần 20% so với cuối năm ngoái.

Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên cảnh báo: “Chu kỳ 10 năm nguy cơ khủng hoảng lại xuất hiện giống như năm 2008, sau khi chúng ta gia nhập WTO. Đó là các dấu hiệu vốn FDI tăng rất mạnh, chứng khoán tăng và bất động sản tăng trưởng nóng. 3 yếu tố này kết hợp với nhau tạo nên vòng xoáy lớn, nếu Chính phủ lỏng tay kiểm soát lạm phát sẽ trỗi dậy”.

Tuy vậy, thống kê của CBRE Việt Nam lại cho rằng nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay khá tốt. Tổng giá trị giao dịch mua bán giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước lên đến 929 triệu USD, trong khi cả năm 2017 cũng chỉ là 1,5 tỷ USD. Con số này chứng minh sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam rất vững chắc.

Người mua lại tiếp tục rượt đuổi giá nhà đất

Theo báo cáo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố đang có lượng hàng lớn được các doanh nghiêp địa ốc đưa ra thị trường. Có thể nói đây là cơ hội để thị trường xoay chuyển cục diện trong nửa cuối năm. Tuy nhiên xét về khía cạnh tiêu cực thì đây có thể là nguy cơ tạo nên bong bóng cục bộ, khi giá nhà lại được đẩy lên cao. Người mua chưa thoát khỏi việc phải rượt đuổi để bắt kịp tốc độ tăng giá nhà đất trong tương lai.

Không chỉ nguồn cung căn hộ được cải thiện mà mới đây, TP.HCM đã được phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất dịch vụ thương mại. Điều này được cho là sẽ có dao động về giá đất. Trong quá trình triển khai chuyển đổi đất nông nghiệp, việc mua bán, đẩy giá nhà đất tăng cao dẫn đến sốt đất là điều khó tránh khỏi.


Một số chuyên gia kinh tế nhận định thị trường đang đứng trước những lo ngại về một cuộc khủng hoảng mới manh nha xuất hiện và đây là thời điểm nhà đầu tư "ẩn mình" thăm dò hướng đầu tư mới.  Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, cho rằng có 3 loại khủng hoảng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Đó là khủng hoảng tài chính – tiền tệ, khủng hoảng kinh tế và khủng hoảng nợ công.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam, 3 loại khủng hoảng vĩ mô này vẫn chưa lo ngại. Thay vào đó, nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp nên quan tâm tới chu kỳ bất động sản liên quan đến sự tăng giảm trong nhu cầu dịch chuyển tiêu dùng.

Theo ông Nghĩa, nhà đầu tư nên quan tâm đến tình trạng có giao dịch, chậm giao dịch, không có giao dịch, hay dịch chuyển đầu tư từ dòng sản phẩm này qua dòng sản phẩm khác. Thường theo chu kỳ khoảng 4 năm sẽ có dấu hiệu dịch chuyển rõ ràng. Trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam, việc rượt đuổi của người mua với giá nhà đất còn kéo dài hơn nữa.

“Việt Nam đang trong thị trường BĐS mới nổi. 10 năm tới chúng ta phải chấp nhận quy luật của thị trường mới nổi là tốc độ kiếm tiền không nhanh bằng tốc độ tăng giá và giá nhà trong tương lai. Cần có dự báo dài hạn 10 năm về dịch chuyển tiêu dùng. Nhà đầu tư nên tập trung vào dự báo sự thay đổi về hành vi tiêu dùng của khách hàng”, ông Nghĩa đưa ra lời khuyên.