Bất động sản Nhà ở xã hội - giải pháp cho “mục tiêu kép”

Chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang hy vọng sẽ sưởi ấm thị trường bất động sản (BĐS) bằng hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn như ưu đãi chính sách, lãi suất cho vay…

Đối với doanh nghiệp BĐS, việc bám vào NƠXH là một cứu cánh cho sự nghiệp thất bát “toàn tập” bấy lâu. Một số doanh nghiệp đã tìm thấy “ánh sáng” từ chương trình này. Khi gói 30.000 tỷ đồng chưa có hiệu lực thì Bộ Xây dựng đã công bố 47 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH mà tại TPHCM có đến 23 dự án. Riêng Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 đã đồng loạt đăng ký xin chuyển một lúc 8 dự án trong bối cảnh làm ăn thất bát, thua lỗ 2 năm liên tiếp, cổ phiếu bị hủy niêm yết, các dự án chung cư rơi vào tình cảnh bệ rạc xây xong bán không được hoặc xây dựng dang dở rồi bỏ hoang… Công ty 584 kỳ vọng, nếu chuyển sang NƠXH sẽ mang lại cho công ty lợi nhuận 39,1 tỷ đồng trong năm 2013!

Một doanh nghiệp khác, Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân trông chờ việc chuyển đổi sang xây dựng NƠXH 3 dự án sẽ góp phần mang lại “kế hoạch doanh thu ngàn tỷ và lợi nhuận trăm tỷ là hoàn toàn khả thi” (theo biên bản Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2013). Giấc mơ này dường như đang thành hình hài khi mới đây Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã phát đi văn bản cam kết cho vay 540 tỷ đồng đối với dự án dự án HQC Plaza, quận 8, TPHCM, lãi suất 6%/năm trong 5 năm.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, NƠXH là lối thoát gần như duy nhất của thị trường BĐS hiện nay. Trong chương trình “Dân hỏi bộ trưởng trả lời” cách nay chưa lâu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định NƠXH chưa có nhiều, phải có doanh nghiệp xây dựng cung cấp nguồn cung nhiều thì người dân mới mua được. Thiếu NƠXH nên mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia, sở dĩ phải khuyến khích là vì việc đầu tư xây dựng NƠXH không có lời hoặc lời rất ít. Có thể cách trả lời của bộ trưởng khác cách nhìn của doanh nghiệp (nói ở trên) nhưng cùng chung quan điểm: tập trung phát triển NƠXH. Tại TPHCM, nhìn vào các con số có thể thấy NƠXH sẽ “nở nồi” rất nhanh. Theo đó, chỉ tính riêng NƠXH theo chương trình đã quy hoạch (trong đó đã có những dự án hoàn thành) đến năm 2015 là 13.450 căn. Tiếp đó, cộng với nguồn nhà ở tái định cư đã xây xong từ 5 dự án, Sở Xây dựng đang kiến nghị UBNDTP chuyển sang NƠXH là 1.769 căn. Ngoài ra, sở này cũng đã nhận hồ sơ của doanh nghiệp từ 10 dự án xin chuyển từ nhà ở thương mại sang NƠXH là 9.270 căn. Như vậy, nếu thực hiện toàn bộ dự án trên, TPHCM sẽ có trên 24.000 căn hộ trong thời gian rất ngắn, bởi các dự án nằm trong diện xây dựng đã xong, đang xây dựng dang dở hoặc “chậm nhất” cũng đã hoàn tất thủ tục pháp lý!

Vấn đề đặt ra ở đây, nói đến thị trường thì quyền quyết định thuộc về người mua, NƠXH cũng không nằm ngoài quy luật này. Việc phát triển NƠXH được xem là giải pháp thực hiện “mục tiêu kép”: góp phần giải quyết nhà ở cho các đối tượng khó khăn và cũng góp phần giải quyết tồn kho BĐS, vật liệu xây dựng. Nhưng dường như chúng ta còn thiếu cái gọi là thị trường, hàng loạt câu hỏi nghi ngại đã xuất hiện trong thời gian qua. Đến nay chưa có một nghiên cứu hoặc điều tra nào về nhu cầu NƠXH nói lên chính xác sức hấp thụ của thị trường. Tiếp đó, làm thế nào để giá NƠXH giảm xuống thì vẫn chưa có giải pháp tổng thể, bởi hiện nay NƠXH được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, miễn VAT, nhưng việc áp dụng kỹ thuật thi công tiên tiến để rút ngắn thời gian xây dựng hoặc sử dụng vật liệu mới… lại không hề bàn tới. 

Thị trường BĐS rơi vào tình trạng tê liệt hiện nay là bài học cay đắng, để lại gánh nặng cho nền kinh tế, không dễ giải quyết một sớm một chiều. Con số 24.000 căn NƠXH đối với TPHCM là không hề nhỏ, hàng ngàn căn NƠXH những nơi xa xôi như Vĩnh Lộc A (Bình Chánh), huyện Hóc Môn, Thủ Đức, hay cuối huyện Nhà Bè… sẽ bán cho ai, câu hỏi cực lớn chứ không hề đơn giản, bởi thành phố vẫn còn đó bài học xây nhà tái định cư nhưng có những nơi dân không chịu ở. Nếu chủ quan, nhà nước đổ tiền vào, NƠXH phình lên nhưng bị ế, thì lúc đó việc phát triển NƠXH giống như “canh bạc” chứ không phải là cứu cánh cho thị trường BĐS nói riêng hay lối thoát cho nền kinh tế nói chung!