Bất động sản: Lực hút M&A

Không ít nhà đầu tư vẫn nhảy vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bất chấp những dự báo không mấy lạc quan về nền kinh tế.

Dự báo về mua bán - sáp nhập (M&A), David Blackhall, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư VinaLand (thuộc Tập đoàn VinaCapital) cho biết, năm 2013 - 2014, nhiều công ty Việt Nam gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và hạn chế trong quản lý, dẫn đến hiện trạng thị trường bị định giá thấp và trở thành điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN).

Nhiều cơ hội cho người mua và bán

Tại phiên kết nối các cơ hội đầu tư trong lĩnh vực BĐS của Diễn đàn M&A 2013 (được tổ chức ở TP.HCM vào ngày 8/8), ông Phan Minh Tuấn, Tổng giám đốc Tổng công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (CTX Holdings) cho rằng, hiện nay nhu cầu của nhóm khách hàng tổ chức đối với BĐS rất lớn, chủ yếu là sở hữu tòa nhà văn phòng vừa để vừa làm trụ sở cho công ty vừa để kinh doanh.

Trong khi đó, các nhà đầu tư, quỹ đầu tư lại muốn tham gia vào hạng mục khách sạn, khu nghỉ dưỡng; một số thì lại nhắm đến việc sở hữu các BĐS để xây dựng khu công nghiệp cho các doanh nghiệp (DN) nước mình đến để đầu tư - sản xuất, hoặc chí ít là tòa nhà cho chuyên gia đến thuê kinh doanh.

Trao đổi bên lề Diễn đàn, ông Tuấn cho biết thêm, với những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định luôn nhận được sự chú ý của nhà đầu tư (NĐT).

Ông dẫn chứng, hiện Công ty đang phát triển một dự án khách sạn 5 sao tại Sapa và có đến 4 quỹ đầu tư muốn nghiên cứu về dự án (với 3 quỹ đầu tư đang ở Việt Nam và một quỹ đầu tư ở nước ngoài); họ định giá dự án khi chưa xây xong và phía CTX Holdings cũng xem xét để bán lại dự án này.

Ngoài ra, phía CTX Holdings cùng một số đối tác nước ngoài đang nghiên cứu phát triển một dự án khách sạn nhắm đến khách du lịch Nga ở Nha Trang. "Tiềm năng du lịch tại khu vực miền Trung khá lớn nên nhiều NĐT, đặc biệt là NĐTNN tìm kiếm các cơ hội đầu tư vào các hạng mục lưu trú...", đại diện CTX Holdings nhìn nhận.

Riêng Tập đoàn Hà Đô cũng đang trong quá trình tìm kiếm đối tác để cùng phát triển ít nhất 4 dự án. Điển hình như dự án cao ốc văn phòng, khách sạn tại số 2 - Hồng Hà; dự án chung cư cao cấp, kết hợp thương mại quy mô 2ha tại TP.HCM; khu phức hợp 70 ha ở Lào và khu nghỉ dưỡng có bến du thuyền ở Nha Trang...

Ông Phạm Đức Thành, Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Hà Đô cho biết, các đối tác có thể tham gia đầu tư dự án thông qua hình thức cùng góp vốn vào phát triển dự án, tham gia dự án thành phần hoặc chỉ đầu tư tài chính.

Ông Thành tiết lộ, hiện có một số quỹ đầu tư (đã hiện diện tại Việt Nam) đang tham gia đàm phán với Tập đoàn, song, họ chủ yếu quan tâm đến hạng mục thương mại thay vì đầu tư vào toàn bộ khu phức hợp.

Ngoài ra, một số DN trong nước cũng đã kêu gọi đầu tư vào các khu công nghiệp và những khu đô thị có quy mô lớn đã hoàn chỉnh quy hoạch nhưng đang thiếu vốn để phát triển dự án.

Nói về khả năng thành công cho các hoạt động M&A, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, số lượng dự án chuẩn bị M&A khá lớn nhưng số dự án tiềm năng thì không nhiều. Cao ốc văn phòng và bán lẻ là hai mảng "đắt giá” hiện nay.

Liên quan đến vấn đề này, phía VinaLand cũng đưa ra thống kê, năm 2012, trong lĩnh vực BĐS diễn ra 35 thương vụ M&A có tổng giá trị hơn 400 triệu USD, với 6 thương vụ được NĐTNN mua lại và 29 thương vụ chuyển nhượng trong nước.

NĐT ngoại có xu hướng chuộng trung tâm thương mại và đây là phân khúc có tiềm năng lớn. Còn DN nội lại chủ yếu tham gia giao dịch ở hạng mục nhà ở.

Điều này cũng không quá khó để nhận thấy vì trong thời gian qua, một số DN trong nước như Đất Xanh hay Khang Gia đã tiến hành mua lại một số dự án căn hộ tại TP.HCM.

Tuy nhiên, cũng không ít ý kiến cho rằng, ở thời điểm này chưa nên quyết định vội vì giá trị BĐS vẫn sẽ tiếp tục đi xuống, khi đó bên đi mua dự án sẽ tìm được giá hời.

Giá cả chưa là tất cả

Với vai trò là người từng thực hiện thương vụ mua lại chuỗi khách sạn và khu nghỉ dưỡng mang thương hiệu Victoria Hotels & Resorts (trị giá thương vụ 45 triệu USD), ông Trần Trọng Kiên, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Thiên Minh cho rằng, quyết định M&A là sự hội tụ nhiều yếu tố, vấn đề giá cả, tài chính chỉ là một phần. Theo đó, bên mua phải xem xét khá nhiều khía cạnh, từ cơ hội thị trường, vị thế của DN trong ngành, định hướng chiến lược sau M&A.

Bởi, trên thực tế, nhiều nghiên cứu về M&A cho thấy, 60 - 90% các thương vụ M&A sau đó đều thất bại, nguyên nhân có thể do bên mua chưa lường được hết các vấn đề sau mua bán - sáp nhập, đồng thời, ở khâu soát xét, bên mua không phát hiện được hết những quan hệ tài chính hoặc các khoản vay... của tổ chức hoặc cá nhân bên trong bên bán, dẫn đến những khoản nợ ngoài ý muốn.

Bên cạnh đó, quyết định M&A phải được xây dựng dựa trên sự hiểu biết sâu sắc về nguồn lực tài chính (vốn, công cụ nợ, vay ngân hàng...); con người và quan trọng là có kế hoạch cụ thể để M&A thành công.

Trao đổi với PV bên lề diễn đàn, ông Trần Trọng Kiên chia sẻ, việc ký kết mua lại chuỗi nghỉ dưỡng 4 sao Victoria Resorts & Spa chỉ là bước đầu, chưa nói lên được điều gì cả. Song, đại diện Công ty Thiên Minh cũng nhấn mạnh, khi thực hiện M&A, bên mua cũng cần xem xét điều kiện tài chính của bản thân DN mình.

Lẽ dĩ nhiên, khi DN có lịch sử tốt, tài chính minh bạch và kế hoạch kinh doanh hiệu quả thì việc tiếp cận với các tổ chức tài chính quốc tế để hỗ trợ tài chính cho M&A cũng dễ dàng. Tuy nhiên, đối với điều kiện lãi suất 11 - 12% ở Việt Nam thì bên mua chỉ nên vay 1/3 trên tổng nguồn vốn (nếu không, với chi phí tài chính cao sẽ rất dễ bị lỗ).

Ông Kiên cũng tiết lộ, hiện tại Thiên Minh đang theo đuổi mục tiêu phát triển chuỗi khách sạn 3 sao tiêu chuẩn quốc tế vì công ty nhìn thấy các cơ hội cho phân khúc này ở những thành phố và một điểm du lịch như TP.HCM, Hà Nội, Hội An, Huế, Phú Quốc, Cát Bà, Hạ Long... Dự kiến, đến tháng 10/2013, Thiên Minh sẽ công bố kết quả các thương vụ M&A mới nhất của mình.

Đối với M&A trong lĩnh vực BĐS, một NĐT Hàn Quốc đang tìm mua một số dự án tại TP.HCM chia sẻ, sau một năm tìm hiểu thị trường, quỹ đầu tư của ông đã tiếp xúc với không ít chủ đầu tư Việt Nam lẫn quỹ đầu tư ngoại và nhận được không dưới 70 dự án "chào hàng" nhưng dự án vừa phù hợp với mục tiêu vừa có giá hợp lý thì chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Trong khi có những dự án "rất mềm" thì lại không sinh lợi cao. Đó là lý do mà NĐT này đặt tính khả thi của dự án lên hàng đầu, thay vì cứ chờ đợi thị trường sẽ còn xuống tiếp tục.