Bất động sản lo “trật đường ray”

Thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục và được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dự báo là chưa thể xảy ra hiện tượng “bong bóng” trong năm 2016. Song, nhiều người trong ngành vẫn cảm thấy lo trước “sức khỏe” mong manh của thị trường.

Phân khúc cao cấp lấn lướt

Phát biểu tại Hội nghị tổng kết năm 2015 của HoREA vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đã ví von: “Nguồn cung bất động sản hiện nay đang đi theo hình kim tự tháp ngược và đang quay như một cái bông vụ. Cái bông vụ này quay được là nhờ các ngoại lực như ngân hàng, sự ra quân ồ ạt của các sàn giao dịch. Nếu ngoại lực này giảm thì bông vụ sẽ lăn quay”.

Theo ông Đực, thị trường bất động sản tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung, đang thiếu nhà ở giá rẻ, trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp đang thừa mứa. “Số lượng căn hộ cao cấp ở TPHCM, giá 3-4 tỉ đồng lên đến cả chục ngàn căn, tập trung chủ yếu ở khu Nam Sài Gòn và khu Đông thành phố sẽ được tiêu thụ như thế nào?”, ông Đực đặt vấn đề. Theo ông, nếu một doanh nghiệp không tiêu thụ nổi ít nhất 50% số lượng sản phẩm thì doanh nghiệp đó sẽ gặp khó khăn.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, phần lớn các doanh nghiệp địa ốc hiện nay đang quay lưng với phân khúc nhà bình dân và hướng đến phân khúc trung-cao cấp. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, nhận định hiện nay phân khúc bất động sản cao cấp đang thu hút sự tham gia của hơn 70% các doanh nghiệp địa ốc, một phần là do phân khúc này có biên độ lợi nhuận cao. Số lượng các nhà đầu tư thứ cấp đang tăng dần theo nhịp độ xây dựng của các dự án.

Theo ghi nhận của Công ty Nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle Việt Nam, trong năm 2016, hàng loạt dự án tại TPHCM sẽ hoàn thành, cung cấp hàng ngàn căn hộ cao cấp mới. Trong số đó có những dự án Sunrise City – North Towers (quận 7), Vinhomes Central Park – Park 1 và 5 (quận Bình Thạnh), Lexington (quận 2).

Trong khi nguồn cung cao cấp của thị trường bất động sản TPHCM đang dồi dào thì nguồn cung nhà ở giá rẻ lại hạn chế. Một số dự án nhà ở giá bán trên dưới 1 tỉ đồng có thể đếm trên đầu ngón tay, chẳng hạn như Livata Garden (quận Thủ Đức), Ehome 3 Tây Sài Gòn (quận Bình Tân), The Art (quận 9), Topaz City (quận 8)…

Thực trạng này cũng được Công ty CBRE Việt Nam nêu ra trong một báo cáo gần đây, cho biết trong năm 2016 thị trường TPHCM sẽ chào đón khoảng 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án cao cấp sẽ tăng thêm 20%. “Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh và quá nóng thì chúng ta rất dễ trật đường ray”, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cảnh báo.

Ngán thủ tục hành chính

Tại hội nghị của HoREA, một số lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TPHCM cũng nêu lên bức xúc về thủ tục hành chính phức tạp khi làm dự án bất động sản hiện nay. Ông Lê Hùng Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng-Kinh doanh Nhà Gia Hòa, cho rằng thủ tục hành chính xin dự án kéo dài nhiều năm liền khiến thời gian làm dự án của doanh nghiệp tăng. Chi phí tăng, lãi suất vay ngân hàng cũng nhiều hơn nên khó có thể có được giá nhà rẻ. Ông Mạnh kiến nghị các sở ngành liên quan đến bất động sản tại TPHCM cần kiến nghị lên các bộ giảm bớt các thủ tục hành chính để doanh nghiệp đỡ khổ.

Trong văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng mới đây, HoREA đã nêu lên 12 kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản liên quan đến thủ tục hành chính và các vướng mắc pháp luật liên quan. Trong đó, một nỗi lo thường trực đối với phần lớn các doanh nghiệp làm bất động sản là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhắc lại rằng vấn đề tiền sử dụng đất được hiệp hội kiến nghị nhiều lần, ròng rã từ năm 2006 đến nay vẫn chưa có chuyển biến. Đây vẫn là gánh nặng của doanh nghiệp, một ẩn số không minh bạch. “Hiện tại, doanh nghiệp không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay không. Điều này làm phát sinh cơ chế xin-cho”, ông Châu phát biểu. Theo ông, điều này làm ảnh hưởng lớn đến cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời phát sinh thêm nhiều chi phí, vốn được tính vào giá sản phẩm mà người tiêu dùng phải gánh chịu.

Hiện nay, thị trường bất động sản TPHCM có 1.490 dự án, nhưng số lượng dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công lên đến 502 dự án, chiếm hơn 41%. Theo HoREA, nhiều dự án không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% nhưng phần còn lại không thể tự thảo thuận được nên không thể triển khai. Ông Châu đề nghị chính quyền thành phố cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án.

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết trong năm 2016, sở sẽ có đề xuất UBND TPHCM cơ chế cho doanh nghiệp tự điều chỉnh lại ranh giới đất dự án đối với phần đã bồi thường nhưng phải đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ. Với các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính mạnh, nếu muốn triển khai tiếp dự án đã được phê duyệt thì thành phố sẽ có biện pháp giúp chủ đầu tư đền bù phần diện tích còn lại. Với các doanh nghiệp không có khả năng tiếp tục dự án thì chính quyền sẽ thu hồi dự án và tổ chức đấu thầu, mời gọi các nhà đầu tư khác nhằm tháo vốn cho chủ đầu tư cũ và đưa đất dự án vào khai thác.