Rủi ro dự án nợ tiền sử dụng đất

Hiện rất nhiều dự án nhà ở mặc dù đã bán cho khách hàng, thậm chí đã giao nhà nhưng chủ đầu tư vẫn chây ì đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước.

Những khách hàng mua phải nhà đất ở những dự án này gặp rất nhiều rủi ro như không được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ), không được thế chấp ngân hàng, không được xây dựng...

Thu tiền của khách nhưng không đóng

Khoảng tháng 10.2011, Công ty Anh Tuấn mở bán dự án đất nền Anh Tuấn Garden (H.Nhà Bè, TP.HCM), với giá bán khoảng 6,5 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư hứa chắc như “đinh đóng cột” rằng, dự án đã làm xong 50% cơ sở hạ tầng, nên thời gian bàn giao đất cho khách hàng vào tháng 12.2011. Tuy nhiên đến nay mặc dù dự án đã hoàn thành cơ sở hạ tầng, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thể giao nền cho khách hàng. Nguyên nhân là do dự án chưa đóng tiền sử dụng đất nên không thể xây dựng nhà.

Anh Trí, một khách hàng của dự án này cho biết, đã đóng đến hơn 50% giá trị nền đất, tương đương gần 1 tỉ đồng thì dừng lại không đóng nữa khi biết chủ đầu tư vẫn nợ tiền sử dụng đất của nhà nước. “Tôi được biết nhiều khách hàng thậm chí đã đóng cho chủ đầu tư gần 100% giá trị nền đất từ mấy năm nay. Tiền đã giao nhưng chủ đầu tư vẫn chây ì không chịu thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước nên dự án cứ ngâm đó mãi, không giao cho người dân xây dựng nhà cửa được. Tôi tính mua đất để xây nhà ổn định cuộc sống nhưng cũng vì thế mà gia đình phải đi ở trọ mấy năm nay”, anh Trí bức xúc. Một dự án khác của Công ty Anh Tuấn là Lotus Residence (Q.7) hiện đã mở bán cho khách hàng nhưng cũng đang nợ tiền sử dụng đất.

Hàng chục hộ dân tại dự án chung cư Lê Trực (Q.Bình Thạnh) 12 năm nay “dài cổ” chờ sổ đỏ. Trước đó, từ tháng 10.2004 mấy chục cán bộ, công nhân viên hưởng lương ngân sách nhà nước làm việc trong ngành giáo dục, y tế, an ninh quốc phòng, được tặng thưởng nhiều huân, huy chương của nhà nước... mới may mắn được “duyệt” mua căn hộ từ chủ đầu tư là Công ty dịch vụ công ích Q.Bình Thạnh. Tuy nhiên, từ khi giao nhà vào năm 2005 đến nay, người dân đã chuyển hết tiền mà sổ đỏ vẫn chưa giao, nguyên nhân cũng bởi còn nợ tiền sử dụng đất của nhà nước.

Hàng loạt chung cư khác tại TP.HCM thời gian qua bị cư dân “tố” chậm làm sổ đỏ cho người dân mặc dù đã giao nhà vào ở từ rất lâu, do chưa đóng tiền sử dụng đất.

Không chỉ TP.HCM, mới đây Cục Thuế Hà Nội đã “bêu tên” hàng loạt chủ đầu tư các dự án bất động sản tại Hà Nội nợ nợ thuế lên tới hàng chục ngàn tỉ đồng. Trước thực trạng đó, Hà Nội đã ra tối hậu thư với những doanh nghiệp vi phạm luật Đất đai và chây ì quá lâu, ngành thuế sẽ kiến nghị với UBND TP.Hà Nội ra quyết định thu hồi dự án. Điều đáng nói, mặc dù các dự án này chưa đóng tiền sử dụng đất nhưng vẫn đem nhà đất đi bán cho khách hàng.

Chọn chủ đầu tư uy tín

LS Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng luật sư Trường, cho rằng khi mua nhà đất ở những dự án chưa đóng tiền sử dụng đất khách hàng sẽ gặp một số rủi ro như những trường hợp ở trên là không xây được nhà, không được cấp sổ đỏ dẫn đến khó mua bán, cầm cố... Để hạn chế tình trạng này, luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 43 của Chính phủ đã quy định, dự án phải có sổ đỏ mới được bán. Những dự án chung cư chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ không được phép bán căn hộ cho khách hàng. Ngoài ra, Chính phủ quy định rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện trong đó quan trọng nhất là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Theo LS Trường, trước khi luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thì nhà nước vẫn cho phép chủ đầu tư dự án được ghi nợ tiền sử dụng đất. Những dự án rơi vào tình trạng này là do được cấp phép trước khi luật có hiệu lực. “Dự án nào có sổ đỏ là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đã đóng tiền sử dụng đất. Chính vì vậy khi mua nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư “trưng” sổ đỏ. Không những vậy, khách hàng cần chọn những doanh nghiệp, nhà đầu tư uy tín vì chắc chắn những doanh nghiệp này dù sớm hay muộn cũng sẽ phải đóng khoản tiền này, không dám chây ì vì họ sợ ảnh hưởng đến thương hiệu và bị khách hàng tẩy chay”, LS Trường phân tích.