Bất động sản khu công nghiệp và bài toán phát triển dài hạn

Bất động sản khu công nghiệp sẽ hưởng nhiều lợi ích khi xu hướng các nhà đầu tư và sản xuất nước ngoài chuyển hoạt động sang Việt Nam để tận hưởng những ưu đãi về thuế. Tuy nhiên, cần có sự xem xét và chuẩn bị kỹ cho sự phát triển phân khúc này.

FTA kích hoạt BĐS khu công nghiệp

Báo cáo trước Quốc hội chiều ngày 21/3 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, theo Nghị quyết của Quốc hội, đến năm 2015, diện tích đất khu công nghiệp phải đạt được 130.000 ha. Kết quả thực hiện đến hết năm 2015, diện tích đất khu công nghiệp có 103.320 ha, tăng thêm 31.330 ha so với năm 2010, đạt 79,48% so với chỉ tiêu.

Trong số các khu công nghiệp được thành lập có 212 khu đi vào hoạt động với tổng diện tích khoảng 60.000 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 65% (trong đó 47 khu đạt 100%, 30 khu đạt trên 90%, 26 khu đạt trên 80%), diện tích đã cho thuê là 26.000 ha. Các khu công nghiệp còn lại đang trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu cho biết, qua thẩm tra, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, thời gian qua, Chính phủ đã tiến hành rà soát lại các khu công nghiệp, tập trung chỉ đạo lấp đầy các khu công nghiệp hiện hữu và diện tích lấp đầy đã nâng lên đáng kể đạt khoảng 65% so với 45% năm 2011

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cho biết, sự bùng nổ dự án khu công nghiệp là do kinh tế Việt Nam đang lấy lại đà tăng trưởng, trong khi đó, nhiều tập đoàn đa quốc gia đang chuyển hướng đầu tư ra khỏi Trung Quốc và Việt Nam là một trong những điểm đến hấp dẫn của dòng vốn này, điển hình như Microsolf, Samsung hay Intel…

Ngoài ra, việc các nhà đầu tư mạnh dạn rót vốn vào đầu tư khu công nghiệp còn được cho là để đón đầu TPP. Khi tham gia TPP, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ đến Việt Nam để mở cơ sở kinh doanh, bởi họ muốn tận dụng nguồn lao động rẻ, dồi dào và đặc biệt là để được tận dụng những ưu đãi về xuất xứ theo quy định của TPP để tiếp cận với một thị trường rộng lớn, hơn 800 triệu dân, chiếm 40% GDP và gần 30% thương mại toàn cầu. Một trong những lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất là đất trong các khu công nghiệp, vì đây là những khu đất đã được đầu tư, có đất sạch, có hạ tầng đầy đủ...

Các dự án FDI gia tăng không chỉ giúp bất động sản khu công nghiệp khởi sắc, mà còn kéo theo các dịch vụ bất động sản khác tăng theo, như phân khúc nhà ở cho chuyên gia, công nhân trong các khu công nghiệp…

Cần quy hoạch một cách cân đối

Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang rất sôi động khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần ý thức rõ về bài toán phát triển bất động sản khu công nghiệp, không chỉ về số lượng mà còn cả về chất lượng.

Số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo chỉ tiêu Quốc hội duyệt đến năm 2020, thì đất khu công nghiệp có 200.010 ha, tăng thêm 96.680 ha so với năm 2015. Theo đề xuất của các địa phương, đến năm 2020, đất khu công nghiệp là gần 203.000 ha, vượt so với chỉ tiêu theo Nghị quyết của Quốc hội cho phép 2.940 ha.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Hà Nội cho rằng, phát triển các dự án bất động sản khu công nghiệp xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường, tuy nhiên, không hẳn khu công nghiệp nào cũng phát triển tốt, có hiệu quả. Hiện nay, đang xảy ra tình trạng mất cân đối về quy hoạch khu công nghiệp.

“Rất nhiều dự án giải tỏa xong nhưng lại không dùng hết, trong khi đất sản xuất của dân bị thu hồi thì không thể dùng vào việc gì khác ngoài để không, nhưng có những khu lại đang thiếu diện tích mở rộng vì nhu cầu quá lớn. Nếu không phát triển thì hoặc là cần phải thu hồi lại để đưa vào sản xuất hoặc là phải giao cho người có đủ năng lực để làm”, bà An cho biết.

Bên cạnh đó, theo bà An, cũng phải thừa nhận một thực tế việc phát triển mô hình khu công nghiệp tại Việt Nam chưa có sự quy hoạch chi tiết để đảm bảo tính liên kết giữa các khu công nghiệp trong vùng hoặc thậm chí bên ngoài. Trong một thời gian dài, các khu công nghiệp phát triển rất tự do, sau đó thì mới có định hướng hơn về sự phân biệt rõ vào ngành nào cụ thể như công nghiệp sạch, công nghệ cao, may mặc,….

Tuy nhiên, thực tế, việc này cũng chưa rõ ràng và thường là theo xu hướng chứ không có định hướng cụ thể, gây ra sự dẫm chân vào nhau nhiều hơn là có thể bổ sung nhau. Chẳng hạn như rất nhiều địa phương như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, TP. HCM hiện giờ cùng chỉ tập trung phát triển khu công nghiệp cho một lĩnh vực như may mặc, dệt với mong muốn đón đầu TPP. Như thế đồng nghĩa sẽ gia tăng về cạnh tranh. Cạnh tranh thì tốt nhưng nếu có quá nhiều đơn vị cùng cạnh tranh chung một nhóm ngành thì nó lại không mang lại lợi ích gì cho chủ đầu tư cũng như địa phương đó.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Văn Giàu, thời gian tới sẽ đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát, bảo đảm sự hợp lý về số lượng các khu công nghiệp, tập trung lấp đầy các khu công nghiệp hiện hữu. Việc quy hoạch xây dựng mới các khu công nghiệp cần dựa trên hiệu quả kinh tế - xã hội, lợi thế cạnh tranh, chú trọng quy hoạch theo vùng, không nên đầu tư dàn trải, chia cắt theo địa giới hành chính. Như vậy, mới có thể mang lại hiệu quả về dài hạn trong phát triển bất động sản khu công nghiệp.