Văn phòng cho thuê: ‘Đói’ nguồn cung sẽ đẩy giá tăng

Cả CBRE và Savills đều dự báo, thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ thiếu hụt nguồn cung khiến giá cho thuê sẽ bị đẩy tăng.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016 của Công ty CBRE vừa công bố cho thấy, nhiều dự án cho thuê văn phòng mới ra mắt sản phẩm thường có khuyến mại về giá nên có giá thuê thấp hơn giá trung bình của thị trường, do đó kéo giá thuê trung bình của xả phân khúc này giảm nhẹ.

Dự án mới có giá thuê thấp hơn

Giải thích cụ thể thực tế này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE, cho biết: Trong quý đầu tiên của năm, thị trường văn phòng cho thấy nhu cầu thuê khả quan, chủ yếu từ các khách thuê trong nước, với diện tích hấp thụ tăng 26% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng nhẹ so với quý trước, trong khi đó tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại giảm nhẹ.

Đặc biệt, “do các dự án mới thường có giá thuê khuyến mại, thấp hơn giá trung bình của toàn thị trường, nên giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 4,2% so với quý trước, đạt 28,1 USD/m2/tháng. Mặt khác, giá chào thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,3% so với quý trước. Giá thuê thường tăng ở các tòa nhà phía Tây thành phố - khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển”- bà An lưu ý.

Cũng theo CBRE, trong quý 1, TNR Tower - tòa nhà văn phòng hạng A, gia nhập thị trường làm tăng thị phần của các tòa văn phòng hạng A lên 15%. Đến cuối quý 1, tổng diện tích sàn văn phòng tương đương 1,158 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm 36% và 64%.   

Sắp tới, dự kiến sẽ có gần 290.000 m2 sàn văn phòng được ra mắt thị trường trong năm 2016. Trong đó, đáng chú ý là nguồn cung từ khu vực phía Tây sẽ chiếm đến 72% tổng thị trường cho thuê văn phòng, dẫn đến mức độ cạnh tranh trong khu vực này ngày càng cao.

CBRE dự đoán rằng, năm 2016 sẽ là năm của các tòa nhà Hạng A bởi sẽ không có nguồn cung Hạng A mới trong năm nay. Thêm vào đó, giá thuê của các tòa nhà Hạng A, đặc biệt ở khu vực phía Tây và Đống Đa, Ba Đình đang ngày càng hợp lý hơn, tạo điều kiện cho các công ty có thể thuê được sàn văn phòng chất lượng cao với cùng mức giá của các tòa nhà Hạng B tại khu vực trung tâm.

Các khách hàng làm trong lĩnh vực như công nghệ, điện tử, công nghệ thông tin, ngân hàng, tài chính và bảo hiểm vẫn đi đầu thị trường trong việc mở rộng văn phòng. Đáng chú ý trong năm 2016, sự phát triển của ngành outsourcing sẽ thúc đẩy việc mở rộng diện tích thuê và kéo dài thời hạn thuê, một phần do ngày càng có nhiều nhà máy sản xuất được đặt tại Việt Nam.

Nguồn cung hạn chế sẽ đẩy giá tăng nhanh

Cũng đánh giá khả quan về thị trường văn phòng cho thuê, khảo sát của Công ty Savills cho thấy, thị trường văn phòng TPHCM hoạt động tốt nhất trong bốn năm trở lại đây.

Chủ tòa nhà cần cẩn trọng tìm kiếm khách thuê "Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được chính thức áp dụng từ ngày 1/7/2015 cho phép các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cho thuê lại tài sản họ đang thuê, đồng thời cho phép mua lại và sở hữu các tòa nhà đã xây dựng để sử dụng. Đây có thể xem là cách để tiếp cận nguồn vốn thứ cấp, cho phép các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận hơn với các nguồn vốn đầu tư khác. Điều này có thể tạo điều kiện cho nhiều mặt bằng văn phòng được chào thuê lâu dài hoặc chào bán hơn. Tuy nhiên, chủ tòa nhà cần cẩn trọng trong việc tìm kiếm khách thuê chiến lược để tránh tình trạng cạnh tranh trong chính tòa nhà của họ"- Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE.

Cụ thể, tổng nguồn cung văn phòng khoảng 1,6 triệu m2, ổn định so với quý trước và tăng 8% theo năm. Công suất trung bình ở mức cao nhất và đạt 96%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Công suất thuê của Hạng B và C đều có sự cải thiện so với quý trước. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 4% theo năm. 

Về nhu cầu văn phòng, Savills dự báo sẽ còn tăng mạnh nhờ triển vọng phát triển kinh tế, công nghiệp và tăng trưởng nguồn vốn FDI. Việc nguồn cung tương lai Hạng A và B trong trung tâm thành phố hạn chế có thể gây áp lực lên giá thuê trong thời gian tới.

Còn CBRE cho rằng, yêu cầu về chất lượng sàn văn phòng sẽ ngày càng tăng. Các dự án có chất lượng thấp sẽ rất khó khăn để tìm khách thuê mặc dù nguồn cầu vẫn hiện hữu. Tình hình hoạt động của những tòa nhà mới hoàn thiện trong những quý gần đây đã mở ra một xu hướng phát triển mới nơi mà khách thuê tỏ ra ưa chuộng thiết kế bền đẹp và hiệu quả. Các tòa nhà có chất lượng, thiết kế hiệu quả và vị trí đủ tốt sẽ nhanh chóng được lấp đầy. Theo đó, “những chủ đầu tư đang có kế hoạch đầu tư vào dự án văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn vào tính hiệu quả của thiết kế”- bà An lưu ý.

Nhìn trong trung hạn, thị trường trong 3 năm tới, CBRE dự báo sẽ vẫn vận hành theo xu hướng này. Nhìn chung, diện tích thực thuê mới tại TPHCM trong năm 2016 sẽ rất thấp do không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động, đồng thời diện tích sàn còn trống trên thị trường cũng rất giới hạn. Diện tích thực thuê mới trong 2 năm 2017 - 2018 sẽ tăng trở lại khi một lượng đáng kể sàn văn phòng hoàn thành và đưa vào hoạt động.

Giá thuê văn phòng dự báo tăng nhanh trong năm 2016 do nguồn cung ngày càng hạn chế và ít nguồn cung mới đi vào hoạt động. Có thể nói, nguồn cung văn phòng sẽ bị thiếu hụt trong ngắn hạn. Chủ nhà sẽ có lợi thế hơn trong việc đàm phán, nhờ đó sẽ tự tin hơn để tăng giá. Giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc dộ chậm hơn giai đoạn 2017 - 2018.