Bao giờ thị trường bất động sản hết... nhảy múa?

Đến hẹn lại lên, các buổi họp báo công bố kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) theo quý của hai công ty mác “ngoại” CBRE và Savills luôn thu hút đông đảo báo giới, khách hàng và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, dữ liệu thông tin từ những báo cáo này chủ yếu chỉ mang tính chất… đọc cho vui. Thậm chí, đại diện của CBRE từng nhấn mạnh: “Chúng tôi đã thu thập những thông tin BĐS từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoán chắc hay đại diện cho các thông tin này”.

Một ngày, hai số liệu

Đối với giới chuyên môn, việc CBRE và Savills tổ chức họp báo cùng ngày để công bố số liệu thị trường BĐS được ví như sự kiện “xưa nay hiếm”. Và cũng bởi “hiếm” nên dẫn đến tình trạng, trong cùng một ngày thị trường đón nhận hai luồng dữ liệu “vênh” nhau trên hầu hết các phân khúc.

“Sáng báo này giật tít 5.600 căn hộ đã được bán trong quý I/2016. Chiều báo kia nhấn mạnh, ba tháng đầu năm có 4.048 căn hộ giao dịch thành công. Tôi còn như lạc trong ma trận thông tin huống chi là khách hàng“ - GS. TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Tại buổi họp báo ngày 5/4, CBRE nhận định trong quý đầu năm 2016, thị trường chứng kiến 4.318 căn hộ mới được mở bán trong tổng số 16 dự án. Xét về bình quân thị trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2,9%. Đáng chú ý về phân khúc liền kề, biệt thự, các chuyên gia của báo cáo của CBRE cũng cho biết, thị trường phân khúc này có dấu hiệu tích cực. Giá trung bình của thị trường thứ cấp giảm 1,3% so với quý trước và 1,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Cùng ngày, ở một địa điểm khác, Savills lại chỉ ra tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ khoảng 16.270 căn. Có 17 dự án đang bán và 8 dự án mới, cung cấp thêm 6.620 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 34% giảm 6 điểm % theo quý. Hạng B vẫn dẫn đầu thị trường về số lượng căn bán được với hơn 66% thị phần. Giá chào bán trung bình tương đối ổn định. Ở phân khúc biệt thự liền kề, đại diện CBRE lại nhấn mạnh “các giao dịch chỉ ở mức cầm nhịp”. Giá thứ cấp biệt thự khoảng 48 triệu đồng/m2, giảm 0,8% theo quý, 2,5% theo năm và liền kề từ 62,6 triệu đồng/m2 tăng 1,3% theo quý và 3,7% theo năm.

Anh Nguyễn Mạnh N. nhà đầu tư lâu năm cho biết: “Thực sự các số liệu thị trường từ CBRE hay Savills đều có sự chênh lệch trong mỗi quý, nhất là số lượng căn hộ được giao dịch thành công còn mập mờ. Điều quan trọng là những con số này không được cơ quan chức năng chính thống nào kiểm định. Do đó, những nhà đầu tư chúng tôi chỉ tham khảo là chính chứ không tin tưởng nhiều”.

Để phục vụ bán hàng?

Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Dự thảo Thông tư đang được xin ý kiến của các bộ, ngành liên quan trước khi ban hành.

Đánh giá về những con số “nhảy múa” trên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết: “CBRE và Savills ngoài vai trò nghiên cứu và tư vấn còn được biết đến trong việc kinh doanh, môi giới các dịch vụ BĐS. Việc mỗi đơn vị đưa ra một “con số đẹp” không loại trừ khả năng cài cắm lợi ích riêng của họ vào. Tính minh bạch thấp trong thị trường khiến giá trị thực của BĐS bị sai lệch, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư”.

Trao đổi với phóng viên về xác xuất tin cậy từ những báo cáo thị trường của CBRE là bao nhiêu phần trăm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE từng chia sẻ: “Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản”.

Ở góc nhìn kinh tế, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, việc minh bạch hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS là hết sức cần thiết. Tại Singapore đang áp dụng khá thành công mô hình Cơ quan Quản lý và Phát triển nhà chịu trách nhiệm kết nối cung – cầu, cập nhật thường xuyên về giao dịch nhà ở, chuyển nhượng dự án. Ở Việt Nam, trách nhiệm này thuộc về Bộ Xây dựng - đơn vị thường trực và được giao thay mặt Chính phủ quản lý nhà ở và thị trường BĐS. Mấu chốt vấn đề là phải có dữ liệu chuẩn và cơ chế kiểm tra chính thức các số liệu thu thập được để đưa ra thông tin chính xác về lượng và giá giao dịch BĐS ở các phân khúc. Động thái này không chỉ phục vụ cho nhu cầu cần được biết thông tin chính thống của khách hàng, nhà đầu tư mà còn giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn.
 

Thống nhất về một mối

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho biết, một trong những yêu cầu quan trọng của thị trường BĐS là tính chính xác của các số liệu thống kê. Yêu cầu này ngày càng trở nên quan trọng vì giá trị của BĐS lớn. Quyết định đưa ra dựa trên một nguồn thông tin, số liệu chính xác có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại sẽ gây thiệt hại không thể lường được cho chủ đầu tư trên thị trường. Mỗi đơn vị tư vấn BĐS ngoại khi tham gia vào quá trình đưa số liệu thị trường BĐS chủ yếu vì lợi ích của họ hơn là ý thức cung cấp thông tin chính xác cho nhà đầu tư. Do đó, Bộ Xây dựng cần có những hướng giải quyết cụ thể đối với vấn đề kiểm soát sự nhiễu loạn thông tin BĐS như hiện nay. Hạn chế việc các đơn vị, công ty, DN tự công bố số liệu, giá cả thị trường BĐS. Cần thống nhất về một mối là Bộ Xây dựng chủ động định kỳ xây dựng các chỉ tiêu thống kê về nhà ở và thị trường BĐS với thông tin, số liệu thống kê về: chỉ số lượng nhà ở khởi công, chỉ số lượng nhà ở hoàn thành, giá giao dịch bình quân nhà ở xây mới để đảm báo tính nhất quán cho thị trường BĐS nhiều biến động.