Bất động sản Hà Nội, nỗi lo đằng sau sự bùng nổ

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2015, nhất là đối với phân khúc căn hộ tiếp tục những diễn biến tích cực, với thanh khoản khá cao tại nhiều dự án.

Tuy nhiên, khả năng "bội thực" nguồn cung đang được nhiều chuyên gia cảnh báo khi cơn sốt gia nhập thị trường của nhiều dự án chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tại một hội thảo về bất động sản tại Hà Nội mới đây, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ông Trần Ngọc Quang nhận định, nối tiếp đà phục hồi năm ngoái, thị trường căn hộ Hà Nội hai tháng đầu năm có nhiều diễn biến tích cực, với lượng giao dịch tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, theo số liệu thống kê của VNREA, trong tháng 1/2015, thị trường Hà Nội có khoảng 1.500 giao dịch thành công, tăng 3 lần so với tháng 1/2014. Trong khi tháng 2/2015, lượng giao dịch đạt khoảng 1.200 giao dịch, giảm 20% so với tháng 1, nhưng vẫn tăng gấp đôi cùng kỳ năm 2014.

Trong khi thanh khoản thị trường khởi sắc, số lượng doanh nghiệp bất động sản cũng có sự gia tăng đột biến trong hai tháng đầu năm. Do tự tin về khả năng hồi phục của thị trường, các doanh nghiệp có dự án đều triển khai trong giai đoạn này. Đặc biệt, các doanh nghiệp đều hướng đến phát triển căn hộ thuộc phân khúc tầm trung, được cho là phân khúc thị trường có nhu cầu lớn nhất.

Theo ông Quang, trong 3 quý đầu năm, thị trường Hà Nội dự đoán sẽ đón nhận khoảng 13.000 căn hộ, trong đó, phần lớn căn hộ thuộc phân khúc hạng trung, có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn hộ.

Do lượng căn hộ hạng trung quá lớn, vị đại diện của Hiệp hội bất động sản Việt Nam tỏ ra lo ngại về tình trạng dư cung có thể diễn ra trong thời gian tới. "Nếu tại phân khúc có nhu cầu lớn nhất bị dư cung, thị trường rất có thể sẽ lại rơi vào khó khăn hơn", ông Quang nhận định.

Có cùng lo ngại trước tình trạng nguồn cung căn hộ hạng trung đang tăng nhanh, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam còn đưa ra số liệu đáng lo ngại hơn.

Theo ông Toản, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không chỉ có 13.000 căn như dự báo của VNREA, mà số lượng thực tế phải lớn gấp đôi, do nhiều dự án vẫn chưa công bố, nhưng đang triển khai và sẽ chào bán ra thị trường trong năm nay.

Cũng theo ông Toản, do thị trường có dấu hiệu hồi phục, các chủ đầu tư đều nhắm đến phân khúc căn hộ hạng trung, chứ không phải căn hộ giá rẻ như trước, khiến tỷ lệ căn hộ hạng trung hiện rất lớn, chiếm trên 50% tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường.

Do nguồn cung căn hộ quá lớn, ông Toản lo ngại thị trường sau một thời gian ngắn sốt nóng, sẽ chuyển sang "sốt lạnh" vì nguồn cung quá lớn. Khả năng này không phải không có cơ sở, bởi theo ông Toản, thị trường bất động sản đang hồi phục, nhiều dự án đã vội tăng giá, nhóm nhà đầu cơ cũng đã quay lại thị trường, chiếm khoảng 20% giao dịch. Trong khi đó, ngân hàng cũng đang bắt đầu dễ dãi trong việc cho vay vốn mua hoặc đầu tư bất động sản.

Thực tế, thị trường căn hộ Hà Nội không chỉ có nguy cơ dư cung với phân khúc căn hộ hạng trung. Bởi phân khúc căn hộ giá rẻ, sau một thời gian bùng nổ thanh khoản và tiền chênh, hiện sức nóng của phân khúc căn hộ giá rẻ cũng không còn và tiền chênh, chỉ xuất hiện với một số rất ít sản phẩm tại một số dự án.

Với phân khúc căn hộ cao cấp, sau một thời gian dài đóng băng, sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung đã làm ấm lại mảng thị trường này. Từ đó, hàng loạt dự án cao cấp mới và cũ tiếp tục được triển khai, chào bán ra thị trường.

Tại Hà Nội, chỉ tính sơ qua các dự án đang chào bán, như: Goldmark City (Bắc Từ Tiêm), Sun Square (Lê Đức Thọ, Mỹ Đình), The Centre Tower, HồngKông Tower, Five Star Garden (Thanh Xuân), Park Hill…, số lượng cũng đã lên đến gần 10.000 căn hộ. Trong khi đó, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp khác cũng đang được chủ đầu tư triển khai và dự kiến sẽ mở bán ngay trong năm 2015.

Với số lượng sản phẩm lớn, cùng với căn hộ tầm trung, căn hộ cao cấp cũng được dự đoán sẽ tiếp tục cung lớn hơn cầu và sự cạnh tranh khách hàng sẽ ngày càng gay gắt hơn.