Bất động sản đang bị thổi giá?

Thị trường bất động sản có dấu hiệu xuất hiện tình trạng đầu cơ ở phân khúc cao cấp nhưng chưa đến mức tạo bong bóng.

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), giao dịch BĐS tăng mạnh trong sáu tháng đầu năm 2015. Chẳng hạn, tại TP.HCM có khoảng 7.050 giao dịch thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014.

Cục Thống kê TP.HCM cũng vừa thông báo trong bảy tháng đầu năm nay, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới đạt gần 2,5 tỉ USD, trong đó vốn chảy vào BĐS đạt gần 1,32 tỉ USD, chiếm 65% tổng vốn.

Sôi động thị trường thứ cấp

Các chuyên gia đều nhìn nhận hoạt động chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (DN) đã tái khởi động lại các dự án “trùm mền” lâu nay và giải quyết một phần hàng tồn kho… đã tạo được sức hấp dẫn cũng như sôi động trên thị trường BĐS. Điều này không chỉ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài mà còn khiến giá cả tăng lên.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc An Gia Investment - đơn vị mới đây mua lại toàn bộ 600 căn hộ thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7) thừa nhận giá sản phẩm sau khi tung ra cao hơn một chút so với chủ đầu tư cũ.

“Việc tăng giá là do trước đây giá của nhà đầu tư cũ đưa ra chưa bao gồm nội thất. Giá  mới có bao gồm nội thất cao cấp, thiết kế, xây dựng…” - ông Sáng lý giải.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích thị trường BĐS đang từ đáy đi lên nên hầu như mọi phân khúc đều tăng giá. Ông Châu nói: “Điều này cũng phù hợp với quy luật khi nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi. Đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến ngành BĐS giúp thị trường ấm lên. Niềm tin của người tiêu dùng và của các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp được tăng cường dẫn đến giao dịch tăng mạnh trên thị trường”.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng một phần nguyên nhân đến từ phía DN nhận thấy triển vọng của thị trường, mức tiêu thụ lớn nên giá dự án sau thường cao hơn dự án trước. “Đặc biệt ở Hà Nội xuất hiện hiện tượng các sàn găm hàng đẩy giá lên cao. điều này khiến người mua nhà không mua được giá gốc mà phải mua lại lần hai” - ông Châu nói.

Còn theo ông Thủy (chuyên viên cao cấp một sàn kinh doanh BĐS tại TP.HCM), một số sàn nhỏ lẻ sẵn sàng “đặt cọc” những căn hộ ở vị trí đẹp để giữ chỗ, găm hàng trong ngày mở bán để được ưu đãi cao, chiết khấu lớn.

“Sau đó họ sẽ đi tìm kiếm khách hàng bán lại. hiện nay cũng xuất hiện một số nhà đầu tư tìm sản phẩm tốt để mua, sau đó nhờ nhà đầu tư bán lại hưởng chênh lệch” - ông Thủy cho hay.

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cũng cho biết giá chào bán ở phân khúc thứ cấp tăng nhẹ 3%-5%.

Chưa đến mức báo động

Liệu sự sôi động và tăng giá như trên có tạo ra bong bóng BĐS? Trả lời câu hỏi này, ông Lê Hoàng Châu nói thực tế ở phân khúc nhà trung bình thấp nguồn cung vẫn không đủ cầu, nhất là nhà trên dưới 1 tỉ đồng. Thời gian qua đa số người mua nhà ở phân khúc này có nhu cầu thực. Song ở phân khúc cao cấp số lượng người mua nhà để đầu tư nhiều hơn người mua có nhu cầu thực. Cụ thể, nhà đầu tư mua nhiều căn, hy vọng được chiết khấu lớn sau đó bán kiếm lời.

“Nếu có rủi ro thì ở phía những người đầu cơ ở phân khúc này. Với những nhà đầu tư thứ cấp trường vốn, chịu được 3-5 năm thì không sao. Với các nhà đầu tư vốn ít, thậm chí đi vay tiền để đầu tư với hy vọng trong thời gian ngắn vài tháng đến một năm giá BĐS tăng bán lại thì rất khó lời. Thậm chí họ dễ rơi vào tình trạng thua lỗ. Nếu nhiều nhà đầu cơ ở dạng này chiếm con số lớn khi ấy chắc chắn ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Tuy vậy hiện nay chưa đến mức báo động và vẫn trong tầm kiểm soát” - ông Châu khẳng định.

Chia sẻ quan điểm này, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hung Thinh Land, cho rằng từ đầu năm tới nay hàng loạt dự án được khởi công, nhiều sản phẩm mới được tung ra thị trường.

“Cùng với việc nguồn cung dồi dào thì sau những năm khốn khó, giờ DN cũng muốn bán hàng nên việc tăng giá không dễ dàng gì. Bởi xu hướng hiện nay là DN không chỉ ngày càng phải cạnh tranh chất lượng, dịch vụ, vị trí mà cả về giá cả nữa. Do vậy, sóng trên thị trường BĐS hiện chưa thể gọi là sóng của sự thổi giá” - ông Hiền nói.

Doanh nghiệp trong nước thống lĩnh

Nếu như hoạt động quản lý các dự án, cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê cao cấp… thị phần hiện nay phần lớn đang thuộc về các công ty nước ngoài thì hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), hợp tác đầu tư phát triển dự án BĐS diễn ra rất mạnh giữa các DN, trong đó nổi bật vai trò thống lĩnh của các DN trong nước.

Hiện đang dần hình thành những tập đoàn phát triển BĐS lớn cả về quy mô hoạt động, năng lực tài chính, sản phẩm đa dạng như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, SSG, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Him Lam, M.I.K, TNR Holdings, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang...

                                                                                                                                                                                                            Hiệp hội BĐS TP.HCM

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, cho hay có một lượng lớn kiều hối đang đổ vào thị trường BĐS. Trong năm tháng đầu năm, kiều hối vào ngành này chiếm khoảng 21,8% tổng số kiều hối chuyển về trên địa bàn, tăng 0,9% so với cuối năm 2014.