Kinh doanh địa ốc thời hậu khủng hoảng

Liên tiếp đạt được sự bứt phá ngoạn mục cả về doanh số căn hộ tiêu thụ lẫn lượng nhà đất cung cấp ra thị trường, đến giữa năm nay thị trường địa ốc TP Hồ Chí Minh đã chính thức vượt qua giai đoạn khủng hoảng kéo dài - hậu quả của hiện tượng nhà đất bị thổi giá kiểu bong bóng. Nhưng để thị trường phát triển một cách bền vững, lành mạnh, cả doanh nghiệp bất động sản, giới kinh doanh địa ốc thứ cấp và cơ quan quản lý vẫn cần phải nhìn nhận lại để có những giải pháp, chiến lược phù hợp, theo kịp xu thế thị trường.

Bài 1: Bức tranh sáng vẫn còn những khoảng tối

Theo đà tăng trở lại từ cuối năm ngoái, quý 1 năm nay tại TP Hồ Chí Minh đã có 6.600 căn hộ của 20 dự án đưa ra chào bán và đã tiêu thụ được khoảng 4.200 căn, lập kỷ lục về số lượng giao dịch cao nhất kể từ quý IV/2010. Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc bộ phận tư vấn Công ty Bất động sản (BĐS) Savills Việt Nam cho biết, trong quý 2 vừa qua, thị trường địa ốc thành phố tiếp tục có sự bứt phá khi đã có hơn 9.700 căn hộ của 19 dự án được đưa ra chào bán.

Đây cũng tiếp tục là quý có số lượng nguồn cung cấp mới căn hộ nhiều nhất trong 5 năm qua. Trong quý II, các chủ dự án cũng đã tiêu thụ được khoảng 5.000 căn, đạt doanh số cao nhất so với những năm trước đó. Đồng hành và theo sát những diễn biến của thị trường địa ốc, với sự tăng trưởng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố khẳng định: Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã chính thức vượt qua giai đoạn 7 năm khủng hoảng để hồi phục mạnh mẽ trở lại.

Đón xu thế thị trường địa ốc đang nóng và làn sóng mua nhà ở cao cấp của Việt kiều, người nước ngoài, đại diện một loạt quỹ đầu tư ngoại đã liên tiếp xúc tiến việc rót vốn vào các công ty địa ốc lớn ở thành phố. Theo Hiệp hội BĐS, thị trường địa ốc đã vượt lên vị trí thứ 3 trong thu hút vốn FDI 6 tháng đầu năm nay.

Tại Công ty Địa ốc Khang Điền (KDH), mặc dù quỹ đầu tư VinaCapital đang sở hữu 21% cổ phiếu, tương đương 26 triệu USD; Quỹ Dragon Capital là cổ đông lớn thứ hai với tỷ lệ sở hữu 16%, tương đương hơn 20 triệu USD; các quỹ khác như Mutual Fund Elite, Vietnam Holding, SAM… cũng đã tham gia đầu tư vào KDH và tổng cộng các quỹ này đang nắm giữ tổng cộng 49% cổ phiếu với giá trị hơn 1.350 tỷ đồng.

Tuy đã hết ngưỡng, nhưng hiện vẫn có nhiều quỹ đầu tư nước ngoài mong muốn góp vốn hoặc gia tăng tỷ lệ sở hữu tại KDH thông qua việc rót vốn để phát triển các dự án của doanh nghiệp (DN) địa ốc này. Ông Nguyễn Đình Bảo, Phó Tổng giám đốc KDH cho biết, sở dĩ các quỹ đầu tư ngoại quyết tâm rót vốn vào KDH là do DN đang sở hữu hơn 100ha quỹ đất sạch với chi phí thấp gồm nhiều dự án tập trung tại quận 2 và quận 9.

Không để chậm chân trước các quỹ khác, có mặt tại TP Hồ Chí Minh vào cuối tháng 7, ông Toshihiko Muneyoshi, đại diện Quỹ đầu tư Creed Group – một quỹ đầu tư đã tham gia phát triển BĐS tại thị trường Nhật, Singapore… cũng đã đàm phán thành công việc đầu tư 200 triệu USD vào An Gia Investment nhằm mục đích cung cấp tài chính cho DN này mua dự án.

Về cơ sở để tiếp nhận nguồn đầu tư lớn từ dòng vốn ngoại trên, theo ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc An Gia, từ nay đến năm 2020, DN sẽ đưa ra thị trường khoảng 10 ngàn căn hộ trung - cao cấp ở trung tâm thành phố, bình quân mỗi năm 2.000 căn. Hiện tại An Gia đang triển khai 4 dự án với tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng và đang đàm phán để mua lại 10 khu đất ở quận 4, quận 2, quận 7 và Tân Bình với số tiền khoảng 1 tỷ USD.

Giới đầu tư đã sẵn có kinh nghiệm thương đau do phải gánh nặng lãi suất vay trên dưới 20%/năm thời điểm dự án, căn hộ đồng loạt “đắp chiếu” để gắng gượng cầm cự, chờ thời. Nay để cạnh tranh trong lúc nguồn cung căn hộ vẫn khá dồi dào, giới chủ đầu tư dự án đều chọn cách bán nhà chuyên nghiệp hơn thông qua các đại lý môi giới, sàn giao dịch BĐS.

Nhưng với cách này, chi phí hoa hồng môi giới và một loạt các chi phí khác đều được tính cả vào giá nhà. Khảo sát của Công ty Savills cho thấy, quý II vừa qua giá bán bình quân mỗi mét vuông với căn hộ hạng A, hạng B và C đã cao hơn thời điểm đầu năm từ 2-3 triệu đồng/m².

Còn theo Hiệp hội BĐS, giá chào bán căn hộ đã tăng từ 3-5%. Với thị phần nhà liền kề và đất nền, khi nhu cầu chuyển nhượng còn rất lớn, nguồn cung đã trở nên quá khan hiếm. Cả quý II vừa qua tại thành phố chỉ có 470 căn nhà liền kề và 60 nền đất mới hoàn thành được đưa ra chào bán.

Thực trạng này khiến giao dịch tự phát trong dân tăng cao, những lô đất  còn lại trong các dự án phân lô hộ lẻ, đất xen kẹt trong khu dân cư ở quận 9, Gò Vấp, Thủ Đức… được giao dịch rất mạnh. Khan hàng, người có đất và “cò” cứ tha hồ tìm cách thổi giá bán đất nền. Một nền đất diện tích 75m2 tại những khu vực có hạ tầng quy hoạch tốt của quận Gò Vấp đã tăng giá bán từ 150 – 200 triệu đồng từ đầu năm tới nay.

Thị trường địa ốc thành phố thoạt nhìn có vẻ sáng sủa, nhưng chưa phải đã hết khoảng tối. Theo Công ty BĐS Savills, đến giữa năm nay, lượng căn hộ đưa ra chào bán lần đầu trên thị trường đã đạt con số kỷ lục 26 ngàn căn, tăng 27% so với thời điểm đầu năm và tăng gấp 1,7 lần so với năm ngoái trong khi sức tiêu thụ chỉ đạt chừng 1/3.

Lượng hàng tồn kho của 36 dự án được thống kê năm 2012 đến hết tháng 6 vừa qua cũng mới chỉ bán được hơn 8.500 căn, giảm được khoảng 58%. Đáng ngại hơn, nhu cầu mua nhà cũng lại chỉ tập trung vào một số phân khúc và một số địa bàn nhất định.