Bất động sản cho thuê, khoảng cách giữa cam kết và thực tế

Thị trường bất động sản gần đây xuất hiện khá nhiều thông tin quảng cáo cam kết thuê lại những căn hộ mà khách hàng đã mua với giá 200 - 2.000 USD/căn hộ của chủ đầu tư. Giới môi giới bất động sản cũng cho biết, đầu tư vào căn hộ cho thuê là “một vốn bốn lời”. Liệu “mảnh đất” này có màu mỡ như những lời quảng cáo?

Không phải chỗ nào cũng sinh lời

Ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia bất động sản cho biết, về mặt lý thuyết, bất động sản cho thuê được chia ra nhiều phân khúc, cấp độ và giá cả. Theo đó, nhà phố mặt tiền đem lại lợi nhuận 4%/năm, nhà phố hẻm 5 - 6%/năm, văn phòng 8 - 9%/năm, căn hộ chung cư từ 6 - 7%/năm, condotel 12 - 15%/năm, thậm chí 18%/năm. Tuy nhiên, không phải nơi nào và lúc nào các phân khúc này cũng dễ dàng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như vị trí dự án, tiện ích.

Đối với những dự án khu vực nội thành và những dự án lân cận các nơi có nhiều chuyên gia nước ngoài làm việc như khu công nghệ cao, khu phần mềm…, giá thuê và tính thanh khoản thường khá cao. Khi đó, với giá thị trường hiện nay, một căn hộ diện tích trên dưới 100 m2 khu vực quận trung tâm thành phố, việc thu về khoảng 2.000 USD/tháng là hoàn toàn khả thi.

Với mức giá thuê dao động từ 750 - 2.500 USD/tháng, thời gian qua, tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM luôn ở mức từ 6 - 8%. Do đó, thị trường căn hộ cho thuê đang bắt đầu hấp dẫn trở lại.

Thực tế thị trường thời gian qua cho thấy, nhu cầu mua để ở chỉ có số lượng nhất định, một lượng lớn còn lại mua để đầu tư, cho thuê sinh lợi. Đặc biệt, đối với một bộ phận khách hàng, trước đây họ có tâm lý mua để ở, nay dần dịch chuyển sang thuê để ở.

Riêng tại thị trường TP.HCM, do có nhiều người nước ngoài đang sinh sống và làm việc, nên thị trường căn hộ cho thuê hấp dẫn hơn so với Hà Nội. Loại hình nhà ở cho thuê chủ yếu là căn hộ với diện tích dao động từ 50 - 70 m2.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, cái chúng ta nhìn vào không chỉ là tỷ suất lợi nhuận, mà còn nhìn vào giá trị vốn. Hiện các căn hộ cho thuê tại TP.HCM có giá trị vốn khá ổn định và rất dễ để cho thuê.

“Theo nghiên cứu của chúng tôi, nhiều dự án đang hoạt động tại TP.HCM có tỷ suất lợi nhuận cho thuê ổn định là do giá cho thuê ổn định, giá trị vốn cũng ổn định", ông Marc Townsend cho hay.

Trong thời qua, tại thị trường TP.HCM, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường lên tới gần 20.000 căn, trong đó lượng tiêu thụ ở phân khúc trung cấp chiếm ưu thế, còn phân khúc cao cấp tăng đều. Điều này cho thấy, nhu cầu mua căn hộ trung và cao cấp để cho thuê đang được xem là "mốt" hiện nay, khi hàng loạt dự án căn hộ trung, cao cấp có vị trí tốt đã và sắp đi vào hoạt động.

Cẩn trọng cho phân khúc để đầu tư

Trong hàng loạt dự án căn hộ mà khách hàng hướng đến đầu tư cho thuê, có thể kể ra các dự án của Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh. Trong đó, các dự án của Novaland và Hưng Thịnh tập trung nhiều tại khu vực Sân bay Tân Sơn Nhất, với đối tượng hướng đến là những khách hàng làm việc tại sân bay, hay những người thường xuyên di chuyển từ TP.HCM đi các địa phương, cũng như công tác nước ngoài.

Kể đến là Khu đô thị Vinhomes Central Park của Vingroup, với nguồn cung hàng chục ngàn căn hộ tại vị trí khá gần trung tâm TP.HCM, môi trường sinh sống khá tốt… Dự án có những điểm nổi trội như công viên cây xanh trải rộng trên 14 ha, hệ thống sân tập thể thao ngoài trời, khu vui chơi trẻ em, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng, trường học quốc tế Vinschool, bệnh viện quốc tế Vinmec, hầm gửi xe thông minh, hồ bơi, bến du thuyền, quảng trường…

Nhận định chung của giới phân tích bất động sản, thị trường căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn của Việt Nam đang rất tiềm năng và có xu hướng cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ cho thuê, đặc biệt là cạnh tranh về giá.

Nguyên nhân là do nhà đầu tư nước ngoài có sự chuyển hướng từ các thị trường đã phát triển và bão hòa sang các thị trường khác có lợi suất đầu tư hấp dẫn hơn, trong đó Việt Nam được kỳ vọng sẽ thu hút một phần những người nước ngoài mua, thuê này. Bởi so sánh về lợi suất đầu tư và lợi suất cho thuê, thì thị trường Việt Nam hấp dẫn hơn các thị trường lân cận.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư cũng cam kết cho thuê lại với giá khá hấp dẫn, tuy nhiên, trên thực tế cũng đã phát sinh “ồn ào” giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư xung quanh các điều khoản của hợp đồng.

Ông Trần Khánh Quang cho rằng, khách hàng cần phải đọc kỹ các điều khoản, ràng buộc giữa các bên, cũng như trách nhiệm về phí, bảo trì… liên quan đến bất động sản cho thuê. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đưa ra mức thuê lại khá hấp dẫn, nhưng chỉ được một thời gian ngắn hoặc sau khi trừ chi phí, thì phần nhà đầu tư nhận lại chẳng bao nhiêu.