Bất động sản cao cấp: Đến thời "làm cao" hay "down giá"?

Quy hoạch chung Thủ đô được thông qua, nhiều văn bản chỉ đạo ban hành nhằm hiện thực hóa những khu đô thị (KĐT) vệ tinh Hà Nội, giá trị đất năm 2015 sẽ tăng "chóng mặt"… đã cơ bản giải thích cho "tuyên ngôn" về sự khan hàng các BĐS nhà ở cao cấp tại Hà Nội. Chẳng lâu nữa, theo lý thuyết ấy, giá các căn chung cư đẳng cấp vị trí đắc địa sẽ được cộng thêm vài con số trong hóa đơn.

Theo dõi nhiệt kế địa ốc cao cấp Hà Nội từ đầu năm, không khó nhận ra nhiều dự án chưa thoát thanh khoản "đì đẹt", bất chấp nỗ lực từ chủ đầu tư.

Đầu quý III, CBRE đã dự báo áp lực giảm giá đối với phân khúc biệt thự, liền kề cao cấp sẽ còn tiếp tục đè nặng trong thời gian từ nay tới cuối năm 2014. Cụ thể hơn, trong rổ hàng biệt thự và liền kề KĐT chứng kiến 3 dự án chào bán mới (khoảng 115 căn).

Duy chỉ có "cơn gió lạ" The Premier (Tôn Thất Thuyết, quận Cầu Giấy) đưa ra mức giá "khét lẹt" (từ 140 triệu đồng/m2) so với mặt bằng cùng loại, còn lại hầu hết những dự án sôi động chào bán trở lại (còn trước đó là… nằm im với các lý do về tiến độ, dòng vốn - PV) như Gamuda Gardens hay Lâm Viên (Viglacera làm chủ đầu tư) đều lặng lẽ giảm giá tùy theo từng mức khác nhau.

Phát "sốt" vì ế hàng

Đơn vị tư vấn ngoại cũng nhận định giá vẫn giảm (dù đang chậm lại) trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, giá chào bán biệt thự giảm 2,8% trong quý IV/2013, xuống còn 2,0% trong quý I/2014 và 1,4% trong quý II/2014.

Trong bức tranh bán hàng mới - đẩy hàng tồn của DN tạo lập BĐS cao cấp địa bàn Thủ đô, không ít chủ dự án đã linh hoạt tìm đường thoát cho chính mình bằng nhiều cách. Giảm giá chiết khấu, vẫn là biện pháp được lựa chọn dù cực chẳng đã.

Đầu quý II, người mua nhà được nhiều trung gian chèo kéo sản phẩm căn hộ Golden Land (275 Nguyễn Trãi) bằng đơn giá giảm tới 800 triệu đồng/căn (31 - 32 triệu đồng/m2 căn hộ thời điểm tháng 3/2014). Thậm chí, tới giữa tháng 9, vẫn căn hộ đó, giá bị "down" xuống còn 22 - 23 triệu đồng/m2. Mới nhất, ngày 18/9, nhiều sàn loan báo thông tin chủ đầu tư chính thức bán "nốt" 12 căn còn lại của tòa C với giá 24 triệu đồng/m2 (chưa VAT, bàn giao thô).

Phản hồi từ một số nhà môi giới, đây chưa phải "nỗ lực" cao nhất từ phía DN tạo lập (!) nên vẫn khó hút khách hàng.
Cùng chung cảnh bi đát như dự án của đại gia Hoàng Huy, phải kể tới Golden West do Tổng Công ty COMA cùng Viettradico phối hợp thực hiện. Cuối năm 2013, khi dự án trở thành hiện tượng và được giới "lướt sóng" thi nhau "găm hàng", Đất Xanh Miền Bắc đã nhanh chân nhảy vào làm tiếp thị và phân phối độc quyền.

Tháng 11/2013, căn hộ tại đây khởi điểm ở mức 22 triệu đồng/m2. 1 tháng sau, giá "vọt" lên 24,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT, đủ nội thất). Tháng 3/2014, đơn vị phân phối "đe" tăng giá lên 26 triệu đồng. Cuối quý II/2014, các sàn (đã "ôm" hàng Golden West) đua nhau bán căn hộ với tầm tiền về mức 1,6 - 2 tỷ đồng/căn - tương đương chiết khấu 300 - 500 triệu đồng/căn, mà khách mua vẫn… thờ ơ.
Người đặt cọc giữ suất từ trước, kẻ ngậm ngùi đi sau mua lại, đơn vị độc quyền "san sẻ" cho những sàn nhỏ lẻ để giảm thiểu rủi ro tài chính - cứ như vậy, sản phẩm dự án cao cấp trung chuyển qua nhiều "cầu" trước khi tìm tới người mua cuối cùng.
Xem chừng, chỉ cuối năm nay, BĐS cao cấp lại được rao "rẻ như cho" trên từng ngõ phố, nhiều khách hàng thông minh đã dự cảm như vậy.

Căn cứ theo chính sách quy hoạch vĩ mô, BĐS cao cấp trong 4 quận nội đô được khoác nhãn "hàng hiếm". Điều đó càng làm chủ địa ốc cao cấp có lý do để tự tin phát triển dự án, bán sản phẩm. Cứ nhìn cái cách quảng bá rầm rộ trên nhiều phương tiện truyền thông đại chúng của không ít dự án "siêu sang" cung cấp các căn hộ "giát vàng" là hiểu tâm thế đó.

Hiếm, chưa hẳn đã quý

Thực chất, thị trường BĐS hay bất cứ lĩnh vực thương mại nào, yếu tố lợi nhuận luôn là tối quan trọng (dù bền vững hay không!) đối với mỗi DN. Đứng cuối cùng trong chuỗi hoạt động giao dịch, người mua sản phẩm cao cấp đang ngày càng thực tế, thậm chí thực dụng hơn trước rất nhiều.

Như một quy luật, chủ đầu tư, trung gian phân phối, marketing vẫn đang "ôm" nhau thành vòng tròn khép kín để "quây" khách trong thế trận thông tin - giá cả - chất lượng sản phẩm.

Ngay cả những nhà đầu tư còn non kinh nghiệm, cũng liên tục ôm vào các BĐS cao cấp mới chỉ xuất hiện phần móng (là may - PV). "Gom góp gần 2,5 tỷ đồng để giữ căn hộ GoldenLand từ 2 năm trước, tưởng rằng chỉ sang tên là lãi vài trăm triệu đồng. Ai dè, tới lúc bán cắt lỗ tới 400 triệu mà vẫn chẳng ai hỏi", nhà đầu tư tên Tuấn than thở.

Tình cảnh "dở khóc dở cười" này còn phổ biến ở rất nhiều sàn giao dịch chuyên "thầu" lại hàng dự án cao cấp đình đám một thời (như Muberry Lane, HuynDai Hillslate, Golden Palace, Tây Hồ Residences…).

Về phía các "Thượng đế" mua để ở (và chưa có ý định sang nhượng trong ngắn hạn), đây là nhóm khách hàng trọng tâm mà giới tạo lập và kinh doanh địa ốc hạng sang nhắm tới.

Sẵn sàng bỏ vài tỷ đồng để sở hữu một căn hộ cao cấp, những cá nhân này đòi hỏi sự đẳng cấp tương xứng. Đó là mật độ xây thấp (dưới 50%), tiện ích đầy đủ cộng thêm yếu tố xanh được nhấn mạnh.

Tâm lý chung, khách vẫn e ngại điệp khúc chậm tiến độ, đứt gánh giữa đường của hàng loạt dự án căn hộ cao cấp Hà Nội 2 - 3 năm qua. Kém mặn mà với các dự án đang "trống giong cờ mở" nhưng nhịp độ công trường chỉ dừng ở phần móng cọc, "Thượng đế" lại chuyển sang săn đón cơ hội ở những dự án đã/đang phục vụ ổn định dân cư.

Tiêu biểu: Golden Westlake, Chelsea Park, Thăng Long Number One, Hồ Gươm Plaza hay thậm chí cả Ciputra… "Đại gia" hơn, thì tìm tới những căn ở Hòa Bình Green (đường Bưởi) hay Royal City.

"Vào ở ngay, sinh hoạt hoàn hảo, giá dù có ngất ngưởng, nhưng bù lại là giá trị chỉ có tăng chứ không giảm theo thời gian. Nên tôi tìm mua bằng được", ông Hoàn, một cán bộ ngành thuế chia sẻ.