Bắt các dự án BĐS phải mua bảo hiểm nhà ở: Thiếu thực tế, khó khả thi

Theo các chuyên gia, điều khoản bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà đang được xây dựng sẽ khó khả thi vì thiếu tính thực tế.

Mới đây Bộ Xây dựng cho biết đang xây dựng khoản bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, tình trạng tràn lan các dự án dở dang phải dừng thi công do mất niềm tin đang diễn ra khá phổ biến, gây lãng phí và bất ổn xã hội. Vì vậy, để lấy lại niềm tin của khách hàng chỉ có cách duy nhất là phải để người mua nhà quản lý dòng tiền.

Để đảm bảo sự an toàn cho số tiền đóng theo tiến độ của người mua nhà, lấy lại niềm tin trên thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết đang xây dựng khoản bắt buộc các dự án phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Tiền bảo hiểm sẽ được tính vào giá căn hộ để trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, mất khả năng thanh khoản thì khách hàng sẽ không mất tiền do đã mua bảo hiểm.

Tuy nhiên, thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng: "Để đạt được điều này phải có cam kết tay ba. Không chỉ cam kết giữa chủ đầu tư với khách hàng mà phải có sự cam kết của ngân hàng là khoản tiền này sẽ không bị khấu trừ, thu hồi ngay vào các khoản nợ mà doanh nghiệp đang nợ ngân hàng. Bộ Xây dựng sẽ có những trao đổi, bàn bạc với Ngân hàng Nhà nước để có thống nhất chỉ đạo".
Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với phóng viên, TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng: Quy định mới này của Bộ Xây dựng không phù hợp vì nếu nhằm mục đích để người mua nhà tham gia quản lý vốn thì tại sao không để cho họ thành lập một Hợp tác xã. “Phải tổ chức tiếp quản lại công trình để mình bỏ vốn tự quản lý để tiếp tục thi công. Tại sao lại dựa vào một người (chủ đầu tư – PV) đã thất hứa với mình” – TS Phạm Sỹ Liêm cho biết.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, với những dự án chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thi công nhà nước nên đứng ra quản lý bằng cách tổ chức những người mua thành một Hợp tác xã, bầu ra ban chủ nhiệm và thuê tư vấn pháp luật. Đồng thời giữa hai bên chủ đầu và người mua nhà phải trao đổi thương lượng với nhau về số tiền bỏ ra tại dự án. Theo TS Liêm cách làm như vậy thực tế hơn là giao cho một người đã mất chữ tín và không còn vốn.

Một bất cập nữa theo TS Liêm là hiện nay hầu hết chủ đầu tư đều đang “cạn” vốn, không còn tiền để tiếp tục thi công. Cùng với việc một chủ đầu tư ôm nhiều dự án thì việc mua bảo hiểm cho nhà ở cho người mua nhà là việc không thể.

Cũng nhận định về quy định mới này của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng: “Hiện nay các thông tư của Bộ Xây dựng thường “chạy theo thời sự” nhưng lại không nghĩ sâu sa và thiếu khả thi”.

Phân tích về quy định bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà, ông Nguyễn Văn Đực cho biết có ba lý do khiến quy định này khó khả thi.

Thứ nhất, ai là người dám bán bảo hiểm nhà ở cho chủ đầu tư? “Trong khi hiện nay tình hình BĐS đóng băng, chủ dự án không thể giao nhà cho khách hàng thì ai là người dám đứng ra bảo lãnh và dám bán bảo hiểm này, tôi nghĩ không ai dám” – Ông Đực nói.

Thứ hai, nếu mua bán bảo hiểm này thì sẽ là bao nhiêu phần trăm? Vì đây là loại bảo hiểm đặc biệt nó càng đặc biệt trong tình hình hiện nay. Loại bảo hiểm này khác với bảo hiểm sập nhà, bảo hiểm cháy nhà bởi những trường hợp này rất ít có khi cả nghìn chung cư mới có 1 căn gặp phải sự cố này. Việc khắc phục cũng không đáng kể nên người ta chỉ đưa ra phần trăm bảo hiểm là 0.1% - 0.5%. Còn bảo hiểm mà bắt buộc doanh nghiệp phải giao nhà nếu không đứng ra đền thì số tiền bảo hiểm sẽ lên đến 30 - 40% đây là số tiền rất lớn.

Thứ ba, nếu bảo hiểm số tiền rất lớn thì giá thành có tăng lên hay không? Vì nếu doanh nghiệp phải mua bảo hiểm thì số tiền bảo hiểm đó sẽ được cộng vào giá thành của căn hộ. Trong khi giá BĐS hiện nay khoảng 12 đến 13triệu/1m2 đã là khó bán, nếu cộng giá thành này với bảo hiểm lên đến 30-40% nữa thì giá bán BĐS sẽ cộng thêm lên 4 – 5 triệu nữa thì làm sao bán được.

“Cho nên với 3 yếu tố đó tôi cho rằng quy định này của Bộ Xây dựng khó khả thi và không giải quyết được vấn đề” – Ông Đực nhận định.

Một lo ngại nữa về tính khả thi của quy định buộc phải mua bảo hiểm cho người mua nhà đó là việc các tổ chức tín dụng sẽ khó chấp nhận khi chủ đầu tư chưa trả hết các khoản nợ trước đó.