Bảo lãnh ngân hàng: Bài toán khó cho BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/7/2015 được kỳ vọng sẽ định hướng và minh bạch thị trường nhưng khi thực hiện đã gây nên nhiều tranh cãi, nhất là những quy định tại điều 56 về bảo lãnh ngân hàng đối với giao dịch, bán, cho thuê, mua nhà ở…

Trước tiên là sự lỏng lẻo, thiếu chính xác của văn bản luật

Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản viết: Chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai.

Bổ sung quy định bên mua, thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình (điều 58).

Theo văn bản trên thì chủ thể được bảo lãnh là chủ đầu tư, sản phẩm được bảo lãnh là dự án được hình thành trong tương lai mà theo những nhà làm luật cũng như quốc hội khi công bố sẽ hạn chế được sự lừa đảo, thu tiền của người mua nhưng không thực hiện dự án hoặc chậm trễ, chây ỳ… Như vậy, người được lợi trực tiếp là người mua, thuê nhà, nhưng rõ ràng do quy định lỏng lẻo dẫn đến cách suy diễn khác nhau:

Việc bảo lãnh là bảo lãnh cho toàn bộ dự án, một lần, ngay từ ban đầu hay bảo lãnh theo tiến độ dự án, hoặc bảo lãnh theo tiến độ góp tiền của người mua?

Bởi luật cũng quy định chỉ được bán khi dự án hoàn thành phần móng, có nghĩa là chủ đầu tư phải bỏ 1/3 tổng số tiền xây dựng dự án thì người mua mới bắt đầu mua, góp theo tiến độ. Và ngân hàng cũng có thể bảo lãnh theo tiến độ góp tiền vì buộc dòng tiền người mua nộp vào ngân hàng để được giải ngân theo tiến độ xây dựng.

Luật yêu cầu là khi bán phải có bảo lãnh, nhưng luật cũng cho phép chủ đầu tư huy động vốn khi đã làm đến phần móng (hoặc xong đền bù, san mặt bằng với dự án bán đất).

Vậy thì nếu chủ đầu tư không bán mà chỉ huy động vốn, người mua góp vốn (tức chưa phải là hành vi mua bán) cho đến 90% giá trị căn hộ để trả lại căn hộ hoặc chủ đầu tư huy động vốn theo tiến độ thì có bị xem là vi phạm hay không?

Với dự án được bảo lãnh, nếu chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục, vậy ngân hàng (là đơn vị bảo lãnh) có phải bỏ tiền làm tiếp tục cho đến khi căn nhà hoàn thành, giao cho người mua, để tránh cho họ bị mất tiền hay chậm trễ như luật mong muốn hay không?

Người mua bao giờ cũng muốn nộp tiền trực tiếp tại dự án và cho nhà đầu tư, thế thì ngân hàng làm sao kiểm soát để đảm bảo dòng tiền của người mua không chạy đi nơi khác vì luật không bắt buộc sau khi bảo lãnh tiền thu được từ bán dự án (theo tiến độ) phải nộp vào ngân hàng. Và nếu nộp vào ngân hàng thì sẽ được giải ngân theo kiểu nào? Thẩm định, kiểm tra theo tiến độ?

Và nhà đầu tư lại tròng thêm vào cổ mình một ông chủ nữa - một trung gian. Trong trường hợp kiểm soát được, khi công trình dừng nửa chừng, không thực hiện được, ngân hàng có bảo đảm trả đầy đủ tiền cho người mua không (chủ thể được bảo lãnh là nhà đầu tư, không phải là người mua)?

Thứ hai, về phía chủ đầu tư

Với luật này thì chỉ các chủ đầu tư cực lớn, hoặc chung quyền lợi với tổ chức tài chính, ngân hàng mới có khả năng thực hiện. Vì muốn được ngân hàng bảo lãnh, tất nhiên phải có tài sản thế chấp hơn 125% giá trị dự án (để bảo lãnh toàn dự án). Ngoài ra phải có đủ vốn để xây dựng đến phần móng mới có khả năng huy động vốn, bán căn hộ hình thành trong tương lai.

Như vậy sẽ diễn ra tình trạng cá lớn (những ông chủ lớn) nuốt các cá bé (nhà đầu tư nhỏ) mà thôi. Điều này khiến cho việc khuyến khích phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa trở nên vô nghĩa.

Người ta cũng dự đoán sẽ diễn ra cuộc chạy đua giữa các chủ đầu tư để được bảo lãnh khiến không tránh khỏi các tiêu cực làm méo mó luật và phát sinh hàng loạt các hướng dẫn mang tính đối phó tình thế.

Với những nhà đầu tư có dự án đang nợ lớn, đang là gánh nặng nợ xấu của ngân hàng, của nền kinh tế, là tác nhân của tình trạng BĐS đang đóng băng (do giá quá cao) thì với luật này họ thừa sức chuyển đổi thành bảo lãnh. Nợ được cơ cấu lại hoặc giao cho ngân hàng chuyển đổi nợ để bán lại cho ngân hàng được bảo lãnh. Cuối cùng mục tiêu giảm nhiệt, hạ giá, giảm lời khủng của các dự án sẽ vô nghĩa.

Thứ ba, về phía ngân hàng

Nếu làm nghiêm chỉnh, đúng luật thì việc bảo lãnh sẽ trở nên vô ích vì khi chủ đầu tư đã làm xong đến móng và thu tiền theo tiến độ xây dựng, cam kết thì ngân hàng chỉ cần bảo lãnh trả tiền cho người mua (nộp qua ngân hàng hay ngân hàng cho vay) để kiểm soát giải ngân tiền theo tiến độ xây dựng cho chủ đầu tư là đủ rồi.

Không phải dự án nào cũng có thể bán ngay, bán trong thời gian ngắn nhất, như vậy phần lớn căn hộ bán chậm hoặc không bán được sẽ phải giải quyết thế nào và khi ấy bảo lãnh của ngân hàng có ý nghĩa gì?

Cũng có ý kiến thắc mắc một dự án kéo dài trong nhiều năm, kể cả do bán hết sản phẩm, vậy bảo lãnh này là bảo lãnh cho đến hết dự án hay chỉ bảo lãnh khi xây dựng hoàn thành? Dù thế nào đi nữa thì với bảo lãnh, ngân hàng buộc phải có trách nhiệm với người mua cho đến khi dự án hoàn thành, bàn giao cho người mua.

Một điều dễ nhận ra là người mua sản phẩm phải chịu thêm giá thành tăng từ phí bảo lãnh.

Sự bảo lãnh như trên chỉ là cam kết giữa nhà đầu tư và ngân hàng mà người mua không có quyền lợi gì để đòi hỏi, can thiệp, ngoài việc được xem là không sợ mất tiền khi gặp chủ đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo. Khi dự án không thực hiện được, người mua cũng không có quyền gì buộc ngân hàng (bảo lãnh) phải hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho họ.

Sự bảo lãnh theo luật này cho thấy thêm một biện pháp giải cứu cho các ông lớn, giải quyết bán hàng cho sản phẩm giá cao của họ bị đóng băng từ lâu nay. Trong khi chính phủ và các ngành chức năng cố gắng trả lại sự hợp lý về giá thành sản phẩm BĐS, gần đúng với giá thực, với nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng, phù hợp thu nhập thấp của đại đa số người dân, thì việc bảo lãnh này chỉ làm giá thành tăng thêm và tạo điều kiện cho những nhóm lợi ích dễ bề thao túng thị trường.