Bảo lãnh BĐS: Đánh vào chủ đầu tư hay người mua nhà phải chịu?

Theo Luật kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1.7, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế, mức phí bảo lãnh BĐS sẽ do chủ đầu tư chịu hay người mua nhà phải chịu?

Tại buổi tọa đàm “Bảo lãnh dự án bất động sản: Liệu có rủi ro” do Cổng TTĐT Chính phủ tổ chức ngày 24.6 đã giải đáp nhiều khúc mắc của dư luận xung quanh Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS)sẽ có hiệu lực vào ngày 1.7 tới đây.
Đáng chú ý nhất trong Luật sắp ban hành là quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, dư luận hết sức băn khoăn về việc giá nhà có tăng hay không? Bảo lãnh BĐS sẽ đánh vào chủ đầu tư hay người mua nhà phải chịu? Tổ chức tín dụng có tiêu chí như thế nào được quy định tham gia…? Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết thì nhà đầu tư có được bồi thường và nhận lại được đặt cọc ?  Việc bảo lãnh này có gây khó dễ trong thủ tục hành chính cho nhà đầu tư…?

Theo ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ pháp chế Ngân hàng Nhà nước, việc Luật KDBĐS quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuê mua nhà ở.

Ông Sơn cho biết thêm, ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận.

“Cụ thể là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Như vậy, có thể thấy người mua nhà ở HTTTL có bảo lãnh của ngân hàng sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà” – ông Sơn cho hay.

Cũng phát biểu tại tọa đàm, ông Vũ Văn Phấn - Vụ trưởng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, thời gian qua, có một thực tế là các chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng sử dụng vào mục đích khác, không đầu tư vào dự án đó.  Chủ đầu tư không giao được nhà, dự án không có khả năng hoàn thành theo đúng hợp đồng cam kết, khách hàng không lấy lại được tiền, gây bức xúc cho dư luận, bức xúc cho xã hội.

Ông Phấn nhấn mạnh, điều khoản này là để đảm bảo hai vấn đề: Thứ nhất, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

“Bộ Xây dựng khi xây dựng điều luật này đã lấy ý kiến rộng rãi từ nhân dân, đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm của Hàn Quốc và các nước trên thế giới, họ đã và đang thực hiện để bảo vệ người dân. Vì là Điều luật mới nên Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến rộng rãi thông qua các cuộc hội nghị, hội thảo, đóng góp ý kiến, thực hiện rất kỹ và đã được Quốc hội thông qua” – ông Phấn nói.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu cho rằng, đây là điều Luật phải hết sức cụ thể, vì thực tế do đặc thù kinh tế Việt Nam, nhà ở bán trên thị trường phần lớn là hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phần lớn là nhỏ.

“Nhưng bảo lãnh thế nào, cách làm thế nào để phù hợp với điều kiện thực tế của doanh nghiệp? Các doanh nghiệp đang phân vân Ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp? Chúng tôi đang chờ đợi văn bản hướng dẫn của NHNN” – ông Hiệp cho hay

Bên cạnh đó, ông Hiệp cho biết thêm, không phải doanh nghiệp nào cũng có tài sản thế chấp, dự án cả nghìn tỷ, rồi mức phí bảo lãnh là bao nhiều. Rủi ro càng lớn phí bảo lãnh càng cao. Nếu doanh nghiệp có đủ uy tín thì phí bảo lãnh phải càng thấp. Nghị định hưỡng dẫn thật rõ thì càng dễ thực hiện và bảo đảm được.

Giải đáp cho nghi hoặc liệu phí bảo lãnh có làm tăng giá nhà hay không, ông Đoàn Thái Sơn cho biết, mặc dù bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí, tuy nhiên, về cơ bản, hoạt động này mang lại lợi ích rất lớn cho người mua nhà.

“Do vậy, cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả bán được hàng nhanh, giảm hàng tồn kho bất động sản. Việc bán được hàng sẽ tác động ngược trở lại, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả được triển khai nhanh hơn. Qua đó, sẽ giúp ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn” – ông Sơn nhấn mạnh.