Bao giờ giao dịch qua sàn?

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định khi mua bán, chuyển nhượng cho thuê BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch. Nhưng hơn một năm qua, các quy định về sàn giao dịch vẫn chưa được triển khai. Hình dung về một sàn giao dịch BĐS "chuẩn" vẫn còn rất mơ hồ.

Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội) được hình thành từ năm 2006 với mục tiêu là xây dựng một sàn giao dịch BĐS (chuẩn) nhưng đến nay, ngoài một số dự án được UBND TP giao để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, vẫn chưa có BĐS nào được đăng ký giao dịch tại sàn này.

Ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc trung tâm này cho biết, theo Luật Kinh doanh BĐS, hàng hóa của các dự án kinh doanh BĐS buộc phải được niêm yết tại một sàn giao dịch BĐS bất kỳ (có đủ điều kiện và được cấp phép hoạt động). Còn phương thức bán hàng và giá bán hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định. Đến nay quy định này chưa thực hiện được vì chưa công bố công khai, các sản phẩm dự án BĐS đã được bán hết. Mặt khác, các sàn BĐS chưa được chuẩn hóa theo luật. Bộ Xây dựng đang trong quá trình tổ chức các lớp đào tạo về quản lý sàn, cũng như đào tạo cấp chứng chỉ cho những người hành nghề môi giới BĐS.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Xuân Thiện cho rằng, vấn đề phức tạp và nhức nhối nhất hiện nay trong giao dịch BĐS là tình trạng trốn thuế và giao dịch không an toàn. Ông nói: "Theo luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS, dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật có thể huy động vốn từ khách hàng. Khi có được hợp đồng góp vốn ký với chủ đầu tư, các khách hàng có thể dễ dàng bán cho người thứ hai, thứ ba,... để hưởng chênh lệch thông qua ký ủy quyền công chứng".

Theo ông, đây là một hình thức trốn thuế và người mua nhà, đất trong trường hợp này gặp rủi ro rất cao. Đã có nhiều trường hợp nhà, đất nhận được không đúng như hợp đồng ban đầu về diện tích, vị trí, thiết kế... nhưng không ai chịu trách nhiệm. Ông Thiện khẳng định, nếu thực hiện đúng giao dịch phải qua sàn sẽ không còn tình trạng mua bán nhà, đất với giá ảo và trốn thuế.

Hiện tại mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam (www.vietreal.net.vn) do Cục Quản lý nhà bảo trợ đã có gần 100 thành viên là các sàn giao dịch của các công ty kinh doanh BĐS, các trung tâm môi giới. Tuy nhiên, ông Thiện cũng thừa nhận hàng hóa chưa phong phú vì quy định bắt buộc mua bán nhà đất phải thông qua sàn được Nghị định 153/NĐ-CP gia hạn đến 1.1.2009. "Khi đó những khóa đào tạo đầu tiên chuyên viên môi giới BĐS, người quản lý sàn giao dịch BĐS theo luật đã hoàn thành, chúng ta mới có cơ sở để hình thành và kiểm soát các sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện. Dứt khoát sẽ bắt buộc mua bán phải thông qua sàn", ông Thiện nói.

Ông Phạm Hùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng cảnh báo rằng, quy định giao dịch qua sàn là cần thiết và sẽ góp phần minh bạch thị trường BĐS. Nhưng nếu không có chế tài cụ thể và đủ mạnh thì người bán (các doanh nghiệp) và người mua (khách hàng bình thường) vẫn khó có thể gặp nhau theo cách này. "Thậm chí phải quy định rằng, nếu dự án nào không niêm yết và bán hàng công khai trên sàn sẽ bị thu hồi giấy phép đầu tư", ông Nguyễn Văn Minh ví dụ.