Tín dụng bất động sản tăng tốc: “Bong bóng” có trở lại?

Năm 2015, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản được xem là tăng trưởng cao so với những năm trước. Tuy nhiên, nguồn vốn đang được “nắn dòng” chảy đúng hướng vào các dự án có thanh khoản cao, các dự án nhà ở xã hội và đặc biệt là các dự án dở dang cần vốn để hoàn thành.

Điều này không chỉ giúp đảm bảo an toàn cho nguồn vốn vay mà còn là động lực tăng trưởng cho thị trường.

Tập trung vào lĩnh vực ưu tiên

Theo Vụ Tín dụng, tín dụng bất động sản trong năm qua liên tục tăng, hiện dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vào khoảng 360.000 tỷ đồng. Như vậy, so với con số cách đây 3 năm (2012) khoảng 197.000 tỷ đồng thì các ngân hàng đã “bơm” vào lĩnh vực địa ốc khoảng 163.000 tỷ đồng (khoảng 7,4 tỷ USD) tương đương tăng khoảng 80%.

Ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, định hướng cho vay của các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là tập trung nguốn vốn vào các dự án có hiệu quả cao, dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng không thực hiện cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc triển khai thực hiện các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; chỉ ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án dở dang nhưng có khả năng hoàn thiện và có khả năng tiêu thụ tốt, để hoàn thành dự án có nguồn thu trả nợ ngân hàng, giảm nợ xấu.

Tích cực triển khai hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo định hướng của Chính phủ, đặc biệt là chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ đảm bảo an toàn hiệu quả, góp phần cải thiện nhà ở cho người dân.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, tín dụng vào bất động sản có sự phát triển nhanh là do cơ chế tín dụng bất động sản có sự thay đổi trong thời gian qua. Giai đoạn 2008-2011, các ngân hàng không khuyến khích cho vay để đầu tư vào lĩnh vực nhà đất vì lo ngại những khủng hoảng của thị trường này.

Tuy nhiên, từ tháng 4/2012, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo đưa lĩnh vực bất động sản vào diện cho vay bình thường. Từ đó, cơ chế tín dụng bất động sản của ngân hàng tập trung vào các đối tượng như cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở, cho thuê…

Tính từ năm 2012 đến nay, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn liên tục tăng trưởng nhưng mức tăng không cao, tỷ trọng chung của lĩnh vực này so với tổng vốn tín dụng của nền kinh tế cũng không nhiều.

Cụ thể, năm 2012 tăng trưởng 14%, năm 2013 tăng 14,7% và năm 2014 đạt 15,2%. Dự báo với tốc độ tăng nguồn vốn vào bất động sản luôn ở mức cao như năm nay thì dư nợ tín dụng của lĩnh vực này có thể đạt từ 18-20% cho cả năm 2015, cao hơn mức trung bình 14-15% cho giai đoạn 2012-2014.

Anh Nguyễn Thành Nam, Ba Vì, Hà Nội cho biết, hiện nay có rất nhiều cơ chế, gói hỗ trợ của các ngân hàng thương mại dành cho bất động sản như cho vay lên tới 80-90% giá trị căn hộ, giải ngân ngay từ đợt 1, lãi suất vay chỉ từ 6,5-7,99%/năm, thời hạn vay tới 20 năm... Các chủ đầu tư cũng chú trọng xây nhà cho người có mức thu nhập trung bình.

“Những điều đã nêu trên cộng hưởng rất lớn để người dân mua nhà. Chỉ cần 250-300 triệu đồng là người dân như chúng tôi có thể sở hữu ngay căn hộ, nhà ở với giá cả tỷ đồng,” anh Nam chia sẻ.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho biết, nguồn tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản còn đến từ FDI, kiều hối.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, trong số hơn 20,2 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm thì lĩnh vực Kinh doanh bất động sản chiếm 2,32 tỷ USD đổ vào 29 dự án (tương đương 11,5% tổng vốn đầu tư).

Còn đối với kiều hối thì chưa có số liệu thống kê chính xác nào về dòng tiền này được dùng vào bất động sản là bao nhiêu. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước Thành phố Hồ Chí Minh thì tỷ lệ kiều hối chảy vào bất động sản chiếm khoảng 21,8% tổng lượng kiều hối đổ về thành phố này. Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, hàng năm có khoảng trên 20% kiều hối đổ vào bất động sản.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng hiện tại là thời điểm thuận lợi để mua nhà khi thị trường có nhiều yếu tố thuận lợi như tính thanh khoản cao, lãi suất ngân hàng thấp, nhiều dòng vốn đang đổ vào bất động sản. Luật nhà ở mới có hiệu lực từ ngày 1/7 cho phép Việt kiều và người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam là tín hiệu khả quan, tạo được lòng tin với nhà đầu tư nước ngoài. Đây cũng là một trong những yếu tố giúp địa ốc hồi phục từ đây tới cuối năm với lợi thế thuộc về người mua vì giá cả vẫn ở mức hợp lý.

Liệu có xảy ra hiện tượng bong bóng?

Báo cáo kinh tế vĩ mô của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) nhận định, sự phục hồi của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên, cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ.

"Tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản," VEPR cho hay.

Tuy nhiên, đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận định chưa có nguy cơ này xảy ra trong năm 2016. Nền kinh tế đang trên đà hồi phục, Chính phủ giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, hệ thống ngân hàng thương mại đang tái cấu trúc mạnh mẽ.

Ngoài ra, hiện nay không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý. Phân khúc bất động sản cao cấp có chiều hướng phát triển nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Giao dịch bất động sản hiện diễn ra bình thường, chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường.

Còn giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cho biết: "Cái này phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Theo tôi mức giá hiện tại vẫn ở ngưỡng an toàn. Nguồn cung bây giờ nhiều nhưng lại được cạnh tranh nhau, nên giá sẽ phải nhìn nhau và sẽ không tăng quá cao. Ngoài ra, cầu về nhà đất lớn, người mua thực cũng nhiều.”

Ông Nguyễn Hoàng Minh cũng đưa ra nhận định của mình, thị trường bất động sản hiện nay diễn biến còn rất phức tạp nhưng những cơ chế, chính sách để đảm bảo cho sự chặt chẽ của lĩnh vực này đang được làm rất tốt.

“Chúng tôi nhận định khó xảy ra bong bóng bất động sản trong thời gian những năm 2016, 2017 trên cơ sở: Gói 30.000 tỷ đồng đang được triển khai rất tốt, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính để hạn chế bong bóng bất động sản. Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư tín dụng của ngân hàng rất chặt chẽ. Việc cho vay cũng như nợ xấu đều trong tầm kiểm soát của ngân hàng,” ông Minh nhấn mạnh.