Ấn tượng thị trường căn hộ để bán

Cùng với những dấu hiệu cho thấy sự ấm lên của thị trường bất động sản (BĐS) cả nước trong quý III/2013, phân khúc căn hộ để bán tại TP. HCM có mức tăng trưởng ấn tượng.

Trong hai ngày 8-9/10 vừa qua, tại Hà Nội, các tổ chức tư vấn CBRE và Savills Vietnam đã tổ chức buổi công bố các báo cáo nghiên cứu về thị trường BĐS Hà Nội và TP. HCM trong quý III/2013 .

Tựu trung lại, các báo cáo đều cho thấy, thị trường BĐS đặc biệt là phân khúc căn hộ để bán đang phản ứng tích cực với các chương trình kích cầu của Chính phủ, đây là dấu hiệu tốt cho thị trường đồng thời cũng tạo niềm tin cho các chủ đầu tư tự tin bung hàng vào dịp cuối năm 2013.

Dấu hiệu khả quan nhất đến từ thị trường căn hộ tại TP. HCM, báo cáo của Savills Vietnam cho thấy, tổng số lượng giao dịch căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh và đạt được mức cao nhất kể từ quý III/2011, với mức tăng 52% so với cùng kỳ năm 2012. 

Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường là 12%, tăng 4% so với quý trước. Trong đó, giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ hạng C, với mức giá từ 12 - 17 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung toàn thị trường, tính đến hết quý III/2013, có khoảng 15.000 căn hộ trên thị trường sơ cấp, giảm nhẹ -1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đã có một số dự án được tạm thời di chuyển ra khỏi “rổ” do ngừng bán và xây dựng trong nhiều quý, kết quả là nguồn cung sơ cấp giảm.

Cũng trong quý III này, có 7 dự án mới gia nhập, cộng với 3 dự án đang hoạt động mở bán giai đoạn mới, cung cấp thêm khoảng 2.300 căn cho thị trường sơ cấp. Khoảng 1.726 căn hộ được chào bán, tăng 45,8% so với quý trước và 11,6% so với cùng kỳ năm 2012.

Phần lớn nguồn cung này là phân khúc bình dân chiếm tới 74,7% tổng nguồn cung, tiếp theo là phân khúc cao cấp chiếm 19,3%, phân khúc trung cấp chiếm 6%. Đặc biệt, trong quý III này, thị trường TP. HCM tiếp tục chứng kiến việc không có nguồn cung mới nào trong phân khúc căn hộ hạng sang.

Theo dự báo của CBRE, từ nay đến cuối năm 2013, TP. HCM sẽ có thêm khoảng 1.800 căn hộ và đến năm 2017 toàn thị trường sẽ chào đón nguồn cung lớn khoảng 76.400 căn từ 115 dự án sẽ hoàn thành.

Đại diện của Savills Vietnam cho rằng, sự gia tăng về số lượng các căn hộ mới chào bán phần nào cho thấy niềm tin của một số chủ đầu tư trên thị trường này. Trong đó có thể kể đến các dự án căn hộ đang thu hút nhiều sự quan tâm của người mua của các chủ đầu tư như Capitaland, Phú Mỹ Hưng và Nam Long…

Giá bán thứ cấp tiếp tục trên đà giảm mặc dù tỷ lệ giảm ít, phân khúc cao cấp có mức giảm lớn nhất khoảng 5% so với cùng kỳ năm 2012. Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn cho thấy sự ổn định trong quý này. Tuy nhiên, một điều đáng ghi nhận là nhiều chiến lược bán hàng mới đã được thực hiện.

Các chủ đầu tư trước đây thường rất thận trọng về việc kéo dài thời gian thanh toán nhưng giờ đây, hình thức thanh toán linh hoạt hơn đang được coi là điểm cộng trong giao dịch các dự án. Thậm chí, ở một số dự án, khoản thanh toán cuối (chiếm khoảng 50 – 70% tổng giá trị căn hộ) được chủ đầu tư cho phép thanh toán sau khi bàn giao nhà lên tới 2 năm.

Mức dao động giá mới trong thị trường sơ cấp đang tiến gần hơn tới sự mong đợi của người mua, trong khoảng từ 1.300 – 1.600 USD/m2 với phân khúc cao cấp cộng với nhiều ưu đãi khác. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường có dấu hiệu cải thiện hơn, các dự án vừa được tung ra đã hấp dẫn hơn nhiều so với trước đây.

Bên cạnh đó, số liệu khảo sát từ các nhà tư vấn CBRE, Savils cũng cho thấy, lượng người quan tâm đến căn hộ để bán ở khu vực quận 2 và quận 7 đang chiếm số lượng cao nhất và liên tục tăng cao. Nguyên do là bởi, các dự án ở khu vực này có giá khá mềm, cộng với việc cở sở hạ tầng của khu vực này đã được cải thiện đáng kể nên thời gian đến khu trung tâm đã được rút ngắn hơn trước.

Theo đánh giá của ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Vietnam, điểm đáng ghi nhận nhất ở thị trường BĐS trong 3 tháng qua chính là việc niềm tin của thị trường đã được cải thiện. Niềm tin của chủ đầu tư đã được đáp lại thông qua những phản ứng tích cực của người mua đối với các dự án mới chào bán. Minh chứng cho việc này là hàng loạt dự án được chào bán gần đây đã thu hút được lượng khách hàng khá lớn.

Nhiều ví dụ khá điển hình đã được ông Marc Towersand nêu ra, trong đó đáng chú ý nhất là một dự án thuộc phân khúc bình dân chào bán vào cuối tháng 9 vừa qua đã đón nhận trên 600 người đến tham dự và bán hơn 100 căn hộ chỉ trong buổi sáng.

Không những thế, theo khảo sát của CBRE, sự thành công của thị trường BĐS TP. HCM còn mang tính lan tỏa, có tác động nhất định tới các tỉnh lân cận, đặc biệt là Bình Dương, nhiều dự án mở bán gần đây cũng có số lượng giao dịch thành công cao.

Mặt khác, theo phân tích của bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phân nghiên cứu của Savills Vietnam, trần lãi suất huy động đang duy trì ổn định ở mức 7%/năm áp dụng cho các khoản tiền gửi dưới 6 tháng. Lợi nhuận gộp từ tiền cho thuê của thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh dao động trong khoảng 4% - 6%/ năm. Khoảng cách giảm giữa lợi nhuận cho thuê và lãi suất huy động có thể khuyến khích các nhà đầu tư dài hạn mua căn hộ để cho thuê như một kênh đầu tư thay thế.