Lấy ngắn nuôi dài

Đã bước vào quý cuối cùng của năm 2013 nhưng doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) vẫn chưa thấy những dấu hiệu tích cực từ thị trường.

Giao dịch chưa khởi sắc

Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường BĐS có hiệu lực từ ngày 1/7/2013, thị trường háo hức chờ đợi sự thay đổi. Với chính sách này, DN có thể điều chỉnh từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, từ căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 70m2)... để kích đầu ra vì những điều kiện này là tiền đề để khách hàng mua nhà có thể tiếp cận khoản vay với lãi suất ưu đãi 6%/năm.

Tuy nhiên, theo như ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, thị trường BĐS hiện nay chưa hồi phục vì độ trễ từ chính sách đến thực tế khá lớn, trong đó thủ tục đế người mua nhà có thể đến với gói vay lãi suất 6% vẫn còn nhiêu khê.

Nhu cầu về nhà ở còn rất lớn và ai cũng biết được điều này. Bằng chứng là tại các dự án nhà ở xã hội, số lượng hồ sơ đăng ký xét duyệt luôn cao gần gấp đôi, gấp ba so với số được phê duyệt. Ngay như căn hộ Carillon Apartment (Tân Bình), dù chỉ 147 trường hợp được mua căn hộ nhưng có đến 187 hồ sơ đăng ký.

Trong khi đó, tại Bình Dương, theo thống kê sơ bộ, các ngân hàng đóng trên địa bàn (có hỗ trợ gói lãi suất 6%/năm) cũng chỉ mới xét duyệt được trên dưới 50 trường hợp trong khi hồ sơ xin vay vốn theo diện này nhiều gấp ba lần.

Người mua thiếu những công cụ hỗ trợ thì DN cũng không thể "bình chân như vại". Nhìn vào hoạt động của DN BĐS từ đầu năm đến nay, theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH), dù giao dịch sản phẩm vẫn có nhưng xem ra không mấy khả quan hơn so với năm 2012.

Thậm chí, có một số DN tình hình trở nên căng thẳng. Điền hình như trường hợp của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 6 tháng đầu năm nay đạt 15,5 tỷ đồng (thấp hơn con số 34,1 tỷ đồng cùng kỳ 2012) nhưng được ghi nhận không phải từ việc bán được BĐS đầu tư mà chủ yếu là cung cấp dịch vụ.

Ông Lê Chí Hiếu nhìn nhận, một trong những nguyên nhân khiến việc kinh doanh của DN bị ảnh hưởng là do nguồn cung căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung bình quá lớn, dẫn đến hiện tượng cạnh tranh quyết liệt giữa các DN.

1.700 Theo khảo sát của CBRE, trong 3 tháng qua, TP HCM ghi nhận hơn 1.700 căn hộ được chào bán, tăng 45,8% so với quý trước và tăng 11,6% so với cùng kỳ Trong số 1.726 căn hộ được tung ra thị trường trong quý III/2013, phân khúc bình dân chiếm 72,4%, căn hộ cao cấp đạt 21,1%, nhà trung cấp chỉ có 6,6% và không có dự án mới chào bán ở phân khúc hạng sang. Giá căn hộ cũng tiếp tục được điều chỉnh trên thị trường thứ cấp, mức giảm trung bình 2-5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo thống kê mới nhất của CBRE, trong quý III/2013 có sự gia tăng đáng kể số lượng các dự án được quảng cáo, cũng như số lượng căn hộ được chào bán ra thị trường. Ước tính có khoảng 1.700 căn hộ được chào bán trong quý, tăng 45,8% so với quý trước và tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước.

Phần lớn nguồn cung mới này thuộc phân khúc bình dân, chiếm đến 72,4% tổng số căn chào bán. Số lượng các căn hộ chào bán gia tăng cho thấy niềm tin của chủ đầu tư đã phần nào trở lại. Song, vấn đề nhiều người đặt ra là liệu thị trường đã có dấu hiệu hồi phục rõ rệt hay chưa?

Ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Phát triển kinh doanh và Tiếp thị Công ty CP Đầu tư Nam Long cho biết, thị trường đang có giao dịch nhưng phải 2 - 3 năm nữa, phân khúc căn hộ trung bình mới thực sự hồi phục, còn các sản phẩm cao cấp sẽ cần thời gian dài hơn thế.

Chính sách và thực tiễn

Để duy trì hoạt động trong thời điểm thị trường khó khăn, các DN BĐS buộc phải áp dụng chiêu thức "lấy ngắn nuôi dài". Điển hình như TDH, ngoài doanh thu từ chợ đầu mối, công ty này có nguồn thu từ mảng xuất nhập khẩu nông sản (đang thử nghiệm).

TDH nuôi hy vọng, những nguồn thu "trái tuyến" này sẽ giúp bù lỗ cho Công ty trong những tháng còn lại của năm. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết bài toán của từng DN, còn về căn cơ cho cả thị trường, theo ông Hiếu là ở chính sách. "Thị trường sáng hay tối phụ thuộc rất lớn vào chính sách", đại diện TDH nói.

Hiện nay, các DN BĐS đều đã được vay tiền ngân hàng theo hướng giảm lãi suất. Nhưng không ít DN lại băn khoăn, những chính sách trong Nghị Quyết 02 vẫn chưa triển khai kịp thời.

Theo đó, đến thời điểm này, dù đã có những quy định về việc chia nhỏ căn hộ nhưng tại TP.HCM, mới chỉ có 6 DN được xem xét; trong khi thực tế có đến hàng chục chủ đầu tư mong muốn được giảm diện tích căn hộ.

Phía TDH cũng chia sẻ, hiện hàng tồn kho của Công ty chủ yếu ở căn hộ có diện tích lớn. Đó là lý do mà công ty này xin điều chỉnh đối với dự án chung cư ở phường Phước Long, quận 9.

Được biết, hiện TP.HCM đã bắt đầu tiếp nhận hồ sơ điều chỉnh diện tích căn hộ nhưng sớm nhất cũng phải đến quý I/2014 mới có thể hoàn tất khâu phê duyệt.

Chưa hết, điều khiến DN quan tâm là "đề bài" TP.HCM đưa ra quá khó là chấp nhận chia nhỏ căn hộ nhưng với điều kiện cơ cấu dân số không thay đổi.

Do đó, theo nhận định của các chuyên gia, để thị trường BĐS thực sự phục hồi, không chỉ DN mà phía cơ quan quản lý cũng phải có chính sách phù hợp lẫn rút ngắn thời gian triển khai trên thực tế.

Và hơn hết, người mua cũng cần được hỗ trợ vay vốn với mức lãi suất vừa phải và cố định trong dài hạn để giảm bớt những lo ngại về áp lực lãi vay khi tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.