50.000 tỷ đồng và “chiêu trò” tăng giá bất động sản

Từ ngày 8/4, Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng có hiệu lực, các chủ đầu tư sẽ chỉ được phép tính diện tích theo thông thủy, điều đó đồng nghĩa với giá căn hộ sẽ tăng từ 5 – 7%.

Thêm vào đó, việc có thêm 50.000 tỷ đồng đổ vào bất động sản (BĐS), ngay từ thời điểm này, giá bán các căn hộ chung cư tại Hà Nội đã rục rịch tăng từ 3% - 10%.

Rục rịch tăng giá

Những ngày đầu tháng 4, thị trường BĐS đón nhận hàng loạt thông tin tích cực như: hạ một số lãi suất cơ bản, mở rộng đối tượng cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỉ đồng nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân và đặc biệt gói 50.000 tỷ đồng hỗ trợ giải cứu thị trường mới được tung ra… Thông tin đó đồng nghĩa với việc nhiều dự án đồng loạt công bố tăng giá.

Dự án Hòa Bình Green City công bố dừng bán căn hộ từ giữa tháng 3 để cân nhắc phương án… tăng giá cao hơn (tăng ít nhất 10% so với giá bán trước ngày 15/3). Có nghĩa là hiện tại, khách hàng sẽ không mua được căn hộ tại dự án này với giá từ 20,5 triệu đồng/m2 (căn hộ xây thô chưa có nội thất) và từ 26 triệu đồng/m2 (căn hộ hoàn thiện nội thất).

Dự án Thăng Long Number cũng tăng giá. Hồi tháng 11/2013, giá căn hộ được bán với giá 28,5 triệu đồng/m2. Đến tháng 12/2013, tăng lên 29,1 - 29,9 triệu đồng/m2. Bây giờ, Thăng Long Number đang được bán với giá 30,8 triệu đồng/m2. Dù vậy, phía chủ đầu tư Viglacera cho biết, dự án sẽ tiếp tục tăng giá lần nữa nhưng chưa tiết lộ mức tăng.

Dự án Golden West tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính cũng tăng khoảng 5% trong đợt mở bán mới đây. Giá căn hộ sẽ tăng lên khoảng 26 triệu đồng/m2, thay vì mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 trước đó.

Dự án Kim Văn - Kim Lũ do Xí nghiệp tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư cam kết không tăng giá bán. Thực tế qua khảo sát của chúng tôi, giá chung cư ở đây được chào bán từ 11-14,5 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích. Nhưng để mua được một căn hộ ở đây, khách hàng phải trả tiền chênh lệch lên tới 200 triệu đồng so với chỉ 40 triệu đồng tính từ thời điểm cuối năm 2013. Các căn hộ ở đây hầu hết đều đã được mua găm hàng, thừa hơi gói 30.000 tỷ đồng và giờ đây là 50.000 tỷ đồng đổ vào BĐS để họ hét giá chênh lên cao ngất ngưởng.

Liệu có phải “phao cứu sinh”?

Lý giải cho việc giá bán chung cư nhiều dự án tăng từ đầu tháng 4 này, người ta cho rằng nhờ tác động của gói tín dụng trị giá 50.000 tỷ đồng được Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) phối hợp với Tập đoàn Thiên Thanh đưa ra. Đây là gói thứ 2 sau gói 30.000 tỷ đồng và được coi là "phao cứu sinh" cho thị trường BĐS.
Theo như giải thích của VNCB thì gói tín dụng này sẽ hỗ trợ thị trường địa ốc theo mô hình liên kết "4 nhà", các ngân hàng sẽ "bắt tay" với nhà cung cấp vật liệu để hỗ trợ các dự án BĐS thiếu vốn nhưng đảm bảo được đầu ra để hoàn thành đúng tiến độ, giải phóng hàng tồn và việc tập trung đầu mối cung cấp vật liệu qua sàn, theo kiểu bán buôn sẽ giúp giảm suất đầu tư cho dự án.

Đó là một thông tin nghe qua không gì đáng mừng hơn đối với người dân. Song hiệu quả đến đâu, những hạn chế như thế nào, ngay lập tức nhiều chuyên gia kinh tế đã tỏ ý nghi ngờ về quy mô gói “vốn khủng” này. Nhiều người tỏ ý nghi ngờ bởi cách đây gần 1 năm thị trường bỗng ồn ào, dự đoán BĐS sẽ có nhiều khởi sắc khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được khởi động. Cũng gần 1 năm sau, số người vay được gói vốn này rất hạn chế, khi mới giải ngân chưa được 10%.

Điều bất cập ở đây còn được TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng chỉ ra rằng “tiền bơm vào BĐS chỉ hiệu quả nếu rót đúng vào “cầu”, trong khi gói này lại tập trung rót vào “cung”, thậm chí lại làm trầm trọng thêm nợ xấu”.

Trong bối cảnh tín dụng tăng thấp, việc tung vốn cho vay BĐS để hồi phục thị trường cũng là một cách nhưng không ít vấn đề đặt ra khiến người dân hoài nghi. Đằng sau sự “ưu ái” này là gì? Phải chăng vì nhiều ngân hàng thương mại cũng đang “mắc kẹt” trong các dự án BĐS nên bơm vốn vào để cứu mình? Rồi sẽ nảy sinh vấn đề “rất cũ” của gói 30.000 tỷ đồng đang vướng phải: Ai sẽ là đối tượng được vay vốn của gói tín dụng 50.000 tỉ đồng? Ai sẽ là đối tượng thật sự được “giải cứu”?

Hiệu quả tác động đến đâu hồi sau sẽ rõ, nhưng hệ quả của nó đã thấy, thị trường chung cư đang tăng giá. Rõ ràng, rót vốn vào “cung”, thờ ơ với “cầu” lại chính là cách làm khó người mua.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có một nhận định gây chú ý dư luận là… chu kỳ tăng giá của thị trường BĐS đã trở lại! Bộ này đưa ra tính toán, cứ 7 - 8 năm, thị trường địa ốc của ta lại lập lại chu kỳ sốt đất. Cụ thể, vào các năm 1993, 2000 và 2007 đã xảy ra những cơn biến động giá BĐS và hàm ý về khả năng sẽ xuất hiện biến động tương tự vào khoảng năm 2014 - 2015. “Đính kèm” với “kết quả nghiên cứu” đó là nhận định của Bộ này về việc… phân khúc nhà chung cư có dấu hiệu ấm dần từ cuối năm 2013(?!).