5 triệu đồng/m2... chỉ là xác nhà không

Có doanh nghiệp từng đề xuất, nếu được miễn tiền đất, chi phí xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp chỉ hơn 5 triệu đồng/m2.

Nhà cho người thu nhập thấp đang là chủ trương nhận được nhiều sự quan tâm và đồng tình của người dân. Tuy nhiên, sau những tín hiệu vui vì đã có những người mua được nhà để ở, thì dư luận vẫn còn nhiều băn khoăn.

Đó là vì sao cùng một chính sách ưu đãi như nhau, chi phí vật liệu, nhân công khá tương đồng, nhưng nhà thu nhập thấp ở Hà Nội có giá bán cao hơn nhiều so với TPHCM và Đà Nẵng. Giá nhà thu nhập thấp ở Hà Nội ước khoảng từ 10 - 11.5 triệu đồng/m2, trong khi ở Đà Nẵng chỉ bằng một nửa. Thế rồi đã có thông tin, giá nhà thu nhập thấp của chúng ta đang cao gấp đôi so với các nước trong khu vực.

Thông tin từ Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, có doanh nghiệp từng đề xuất, nếu được miễn tiền đất, chi phí xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp chỉ hơn 5 triệu đồng/m2.

Tiếp đó, một tập đoàn liên danh giữa Đức và Malaysia sang Việt Nam đang chào công nghệ làm nhà 20 tầng với giá 250 USD/m2, có chất lượng tương đương loại nhà thu nhập thấp mà Việt Nam đang làm. Vậy chi phí "thực" của nhà có thu nhập thấp như thế nào?

Chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam về vấn đề này.

Công nghệ của ta không lạc hậu

* Thưa ông, có thông tin rằng, một số nhà đầu tư nước ngoài khẳng định có thể xây nhà thu nhập thấp chỉ với giá 250 USD/m2, tức là chỉ hơn 5 triệu đồng/m2. Theo kinh nghiệm của ông, nhà đầu tư nước ngoài xây nhà với mức giá đó liệu có khả thi không và họ có thể làm được việc ấy dựa trên cơ sở gì?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Chúng ta phải phân biệt các loại giá. Nhà đầu tư nước ngoài tuyên bố 5 triệu đồng/m2 là giá thành của xây dựng của công trình, còn một ngôi nhà để ở thì cần nhiều thứ lắm. Chẳng hạn như san nền, chưa nói tiền đất đai, giải phóng mặt bằng. Họ nói 5 triệu, tức là 250 USD, là không có những thứ ấy. Đây chỉ là trần ngôi nhà thôi. Nếu hiểu như thế chúng ta thấy rằng hoàn toàn có khả năng. Tất nhiên là cũng không dễ dàng gì, nhưng tôi cho rằng nếu họ áp dụng những công nghệ hiện đại thì cũng có thể.

Ông Phạm Sỹ Liêm trong cuộc bàn tròn với Diễn đàn Kinh tế Việt Nam - Ảnh: Lê Anh Dũng.
Cách đây 1 - 2 năm, VINACONEX Xuân Mai đã có thể xây căn nhà chỉ 4 triệu đồng/m2 tại Xuân Mai cho cán bộ công nhân viên rất đàng hoàng. Giá rẻ như thế thì tất nhiên là không tính đất, không tính hạ tầng bởi vì đất là nhà máy của họ rồi. Thứ hai nữa là họ áp dụng công nghệ lắp ghép những cấu kiện mà do chính họ sản xuất ra, trông mảnh nhưng rất là vững chắc.

Sau này, VINACONEX mở rộng ra thì phải tính đủ mọi thứ giá thành nữa chứ đâu chỉ có 4 triệu đồng, cho nên bây giờ giá nhà của họ cũng phải 10 triệu, cả đất đai rồi hạ tầng đường sá điện nước vào, đâu phải chỉ mỗi xác nhà không.

Cho nên, nên hiểu thế để khỏi thất vọng. Nhưng dù sao giá thành của một ngôi nhà, dù có cộng thêm các phần khác nữa thì cũng không thể nào vượt quá được 8- 9 triệu/m2.

* Nhưng cũng có ý kiến cho rằng "công nghệ, kỹ thuật xây dựng" của chúng ta hiện nay là lạc hậu ?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Cũng không hẳn lạc hậu đâu. Trên thế giới đúng là luôn luôn nó có công nghệ mới nhưng cứ phải có công nghệ mới thì tất cả thế giới thay cả đâu. Công nghệ của chúng ta cũng chẳng phải tiên tiến gì thế nhưng mà cũng là học của thế giới chứ không phải mình nghĩ ra, nên cũng không phải là công nghệ lạc hậu lắm.

Ví dụ công nghệ đo đạc của chúng ta bây giờ rất tốt. Thứ hai là trong việc xây dựng một tòa nhà để cho nhẹ và tiết kiệm sắt thép thì ở ta cũng đã dùng công nghệ hiệu ứng lực, sàn hiệu ứng lực cũng rất hiệu quả. Hay như vấn đề ván khuôn để làm nhà thì ngày nay chúng ta đã dùng ván khuôn thép, ván khuôn nhựa cho nên nó rất phẳng và tốt chứ không phải ván khuôn gỗ ngày xưa nữa.

Nhà thu nhập thấp đắt... là do đất

* Thưa ông, hiện nay có ý kiến cho rằng giá nhà thu nhập thấp ở VN đang bị đội lên cao. Theo ông, giá bị đẩy lên cao là do những khâu nào?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Nhà thấp tầng rất đắt bởi vì diện tích đất tốn tiền rất lớn, còn xây nhà cao tầng thì bản thân cái nhà phải tốn kém hơn thế nhưng lại đỡ tiền đất. Tôi ví dụ nhà biệt thự chẳng hạn, tỷ lệ đất có thể chiếm quá nửa giá thành.

Cũng có thể thể hiểu thế này, nhà cao tầng càng xây cao thì kết cấu của nó phía dưới càng phải vững chắc, phải to hơn..., đắt là về khâu thiết bị, hệ thống nước, thang máy hay chi phí cho việc phòng chống chữa cháy cũng tốn kém hơn....

* Như vậy, có thể hiểu, giá đất đang không nằm trong giá thành của nhà thu nhập thấp, thưa ông?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Đúng thế. Để làm nhà thu nhập thấp, Chính phủ đã có chủ trương ưu đãi trong việc sử dụng đất cho việc xây nhà cho người thu nhập thấp. Giá đất, nếu có, chỉ rất ít trong giá thành.

* Thế thì ông lý giải tại sao ở Đà Nẵng thì người ta mua nhà thu nhập thấp thì chỉ hơn 5 triệu đồng/m2, còn ở Hà Nội thì lại lên đến 11 triệu - 12 triệu đồng/m2 trong khi như ông nói, giá đất đã được Nhà nước ưu đãi ?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Ở đây, nếu nói về nguyên lý, giá thành khác, giá bán khác, hai cái không phải là một. Giá thành thì có thể là ở đâu cũng không chênh nhau bao nhiêu, bởi vì cũng sắt thép xi măng như vậy thôi, công sá thì cũng tương tự nhau.

Nhưng giá bán đắt là vì phụ thuộc vào giá đất mà giá đất phụ thuộc vào vị trí. Một miếng đất ở chỗ này nhưng chỉ sau nó 100 mét thôi, ví dụ sâu vào trong ngõ thì giá khác hẳn. Cho nên giá đất phụ thuộc vào vị trí của miếng đất đấy nữa.

Thứ hai, nó phụ thuộc vào tình trạng hạ tầng của khu đất ấy, đường sá điện nước. Chẳng hạn ta xây một cái nhà mà chen vào giữa khu phố thì mọi thứ hạ tầng dùng sẵn rồi nhưng đây xây một khu đô thị mới thì đường sá, điện nước, san nền, tôn nền đều phải tính vào tiền giá nhà chứ biết tính vào đâu. Còn điểm nữa tỷ lệ lợi nhuận có thể người ta xác định cách tính khác nhau.

Cái nhà không giống cái áo sơ mi

-Tôi có thể đưa ra một ví dụ nữa, nếu ta so sánh nhà thu nhập thấp ở Hà Nội giá mười mấy triệu trong khi nhà chất lượng khá cao, thậm chí là gần như cao cấp trong TP.HCM cũng giá chừng ấy thôi, trong khi mặt bằng của 2 bên đã tương đối giống nhau. Thế thì ông lý giải câu chuyện này như thế nào?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Cái giá tôi cũng giới thiệu theo nguyên lý thôi. Giá cả trên thị truờng phụ thuộc vào 3 cơ chế. Thứ nhất là cơ chế giá cả thuận mua vừa bán mà giá cả ấy cũng phải xuất phát từ giá thành. Thứ hai là cơ chế cung cầu nếu mà cung cầu cân bằng thì giá cả cũng cân bằng, chứ nếu cung ít cầu nhiều thì giá cả tăng vọt. Cơ chế thứ ba đó là cơ chế cạnh tranh, có nghĩa là nhiều người tranh nhau để cung hoặc để cầu thì không chỉ đơn thuần là cung cầu nữa mà lúc ấy là cạnh tranh nhau để nâng giá hoặc hạ giá. 3 cơ chế ấy nó chi phối với giá cả chứ không phải chỉ có một.

Giá thành thì TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng không chênh lệch nhau bao nhiêu nhưng mà cơ chế cạnh tranh và cung cầu ở từng khu vực ấy có thể hoàn toàn rất khác nhau. Ngay ở tại một địa phương thôi như Hà Nội nhưng mà ở thời điểm này hay thời điểm khác thì quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh cũng khác, giá cả có thể cũng biến động chứ không phải như trước nữa.

Còn chúng ta chỉ thấy nơi này nơi kia mà quên mất là cái nhà không giống CÁI SƠ MI. Chẳng hạn như ở TP.HCM, thiếu thì lập tức áo sơ mi lên tàu vào thành phố hay là ngược lại. Còn cái nhà xây ra ở đâu thì chỉ có cung cầu ở đấy thôi, không thể nào nhà thừa ở nơi này lại mang bán nơi khác.

* Nói tóm lại thì vấn đề bây giờ vẫn là câu chuyện giá nhà thu nhập thấp có thể giảm hơn không? Với tư cách là Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng thì ông có thể cho rằng chúng ta có thể giảm ở những khâu nào?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Giảm thì có thể giảm nhưng tôi nói thẳng, mà cái này nhiều người không để ý: Dù giá cả có thấp thì người thu nhập thấp cũng không thể trả ngay một lần. Người có thể trả ngay một lần, cái nhà dù là nhà rẻ thì đó là người trung lưu, có thể là trung lưu mức dưới nhưng không phải là người có thu nhập thấp.

Những người mà bây giờ đăng ký mua trả tiền ngay thì không phải là người thu nhập thấp theo đúng quan niệm của thế giới, hay là tiêu chuẩn phân định người thu nhập thấp. Muốn người thu nhập thấp có nhà thì phải giúp đỡ họ tăng khả năng thanh toán lên, sau đó chi trả dần dần. Như thế mới là người thu nhập thấp. Chứ tôi xem thấy tranh nhau mua, mua xong trả tiền ngay rồi rao bán ngay thì đâu phải là người thu nhập thấp.

* Có phải là ông đang lý giải cho câu chuyện lý thời gian gần đây người ta rao bán nhà thu nhập thấp trên mạng?

Ông Phạm Sĩ Liêm: Chuyện đó không phải bởi vì họ đã vào ở đâu. Nhưng tôi dẫn chứng nhiều người bán lại nhà tái định cư bởi vì họ được đưa ra những khu xa tít mù tắp. Tôi nghèo tôi sống bằng buôn bán lặt vặt ở chợ này, chợ kia. Nhưng bây giờ ra giữa một khu xa xôi, chỗ ăn ở thì đàng hoàng nhưng tôi sống bằng cái gì? Đó là bất cập.

Hiện nay chúng ta quan niệm nhà thu nhập thấp rất đơn thuần là nơi để ở mà không hiểu rằng nhà ở gắn với thu nhập của con nguời. Chẳng hạn, cho một người nghèo đang có việc làm đang kiếm sống trông nội thành sang khu Việt Hưng (Quận Long Biên) mua một cái nhà thu nhập thấp thì đúng là giá cũng phải chăng nhưng mà hàng ngày anh ta tốn bao nhiêu xăng dầu, thời gian để đi vào nội thành làm việc kiếm sống. Cho nên, nhà ở gắn với việc kiếm sống rất quan trọng. Đó là lý do khiến cho ngay cả những người thu nhập thấp mua được nhà rồi rồi thì muốn bán lại, rồi tìm cái nhà khác bởi vì họ phải còn sống chứ có phải chỉ ở đâu.

 Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo VEF