2 kịch bản trái chiều cho thị trường địa ốc 2017

Bất động sản năm Đinh Dậu có thể gây bất ngờ lớn với cú hích giá đất tiếp tục leo thang và bùng nổ nguồn cung căn hộ bình dân, nhưng cũng có thể đứng trước chu kỳ giảm tốc đầy thận trọng có tính chu kỳ 5 năm.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá, thị trường nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 năm liền nối dài mạch tăng trưởng (giai đoạn 2013-2016). Do đó, diễn biến của năm 2017 trở nên khó đoán hơn khi cơ hội bứt phá vẫn còn nhưng sự e ngại, dè dặt đã bắt đầu lớn dần lên.

Chuyên gia này đưa ra hai dự báo trái chiều cho năm 2017, kịch bản thứ nhất đầy táo bạo và kịch bản thứ hai cực kỳ thận trọng để tiên lượng cho viễn cảnh thị trường trong 12 tháng tới. Ông Nam gọi 2017 là năm bước ngoặt quyết định sự chuyển hướng mạnh mẽ của thị trường.

Kịch bản táo bạo: Bất động sản tiếp tục tăng trưởng 40%

Ở kịch bản này, giá đất là tâm điểm dẫn dắt thị trường đi lên với sự xuất hiện của nhiều nhân tố mới. Giá đất các khu vực cũ như: quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân có thể tiếp đà tăng ở biên độ hẹp hơn năm 2016 nhưng tỷ lệ tăng giá vẫn đạt mốc lý tưởng: 10-15%.

Các huyện đang quy hoạch lên quận: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn được xem là nhân tố mới sẽ đón cú hích tâm lý tích cực. Vì vậy, ba khu vực này đứng trước cơ hội tăng giá 20-40% tùy vị trí. Giá đất các vùng ven hoặc giáp ranh Sài Gòn cũng có thêm nhiều kỳ vọng bứt phá nhờ hạ tầng tốt dần lên, chỉnh trang đô thị ngày càng tích cực và tâm lý bám đất, giữ đất để đầu tư tích lũy tài sản khá nặng nề.

Yếu tố quan trọng thứ hai tạo nên đà tăng trưởng nối dài cho bất động sản là cuộc đua làm nhà giá rẻ của các doanh nghiệp có thương hiệu lớn. Sau 3 năm thị trường rơi vào tình trạng lệch pha rổ hàng hóa (nhiều chung cư cao - trung cấp nhưng ít chung cư bình dân), năm 2017 căn hộ giá rẻ lần đầu tiên đứng trước cơ hội vươn lên dẫn đầu thị trường với nguồn cung khủng và thanh khoản đột biến.

Giá đất bật cao cùng với rổ hàng hóa cân bằng nhờ sự bứt phá của căn hộ giá "mềm" có thể lái con thuyền bất động sản băng băng về đích trong năm Đinh Dậu với doanh số bán hàng từ bằng đến cao hơn năm 2016.

Điều kiện để kịch bản táo bạo này xảy ra là kinh tế vĩ mô tiếp tục tăng trưởng, môi trường xã hội ổn định, hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện, các dự án cầu, đường, metro, cao tốc... đang trong quá trình xây dựng có tiến độ thi công nhanh, vượt kế hoạch. Thách thức lớn của kịch bản này chính là tình trạng quá tải, kẹt xe nghiêm trọng tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá bất động sản tăng quá nhanh so với tốc độ cải thiện thu nhập của người thành thị có thể gây bất ổn xã hội.

Kịch bản thận trọng: Địa ốc đứng trước nguy cơ giảm tốc mạnh

Ở kịch bản này, thị trường bất động sản được nhìn nhận dưới góc độ đầy thận trọng xét trong tương quan chu kỳ tăng trưởng bình quân 5 năm. Theo chuyên gia này, trong một chu kỳ tăng trưởng phổ biến của bất động sản Việt Nam, cứ 3 năm tăng trưởng (2013-2016) thì có 2 năm giảm tốc (có thể rơi vào giai đoạn 2017-2018). Đà giảm tốc này được xem là giải pháp chống dooping (hạ nhiệt những toa thuốc kích thích liều cao) nhằm đưa thị trường về trạng thái cân bằng.

Nếu diễn ra kịch bản thận trọng, giá đất năm 2017 sẽ không tăng quá biên độ 20%, mức tăng bình quân chỉ đạt 7-10%, bằng một nửa so với năm 2016. Giá bất động sản liền thổ đã có bước đệm đi lên từ năm 2014, bứt phá mạnh mẽ trong năm 2015 và đạt đỉnh trong năm 2016. Do đó, năm 2017 sẽ rất khó lập kỷ lục tăng liên tục 4 năm liền.

Căn hộ chung cư giá rẻ có chiến thuật bơm hàng hóa vào thị trường với liều lượng vừa phải để kích thích khả năng hấp thụ. Bung hàng theo cách này sẽ tránh tăng cung đột biến, tránh thừa mứa hàng hóa cục bộ trong một thời điểm, góp phần đẩy sức mua đi lên. Điều kiện là giá nhà phải thật sự vừa túi tiền, đánh trúng vào nhóm người có khả năng chi trả trong các đô thị lớn. Căn hộ cao - trung cấp giảm cung đáng kể và đứng trước bài toán hấp thụ nguồn hàng cực lớn đã dội bom liên tục trong 3 năm qua.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (căn hộ, biệt thự biển trong các khu resort), năm 2017 sẽ là thời điểm thách đố đầy cam go đối với các dự án có cam kết mức lợi nhuận khủng. Thị phần này buộc phải giải bài toán làm cách nào có thể vận hành chuỗi hàng hóa khổng lồ này đạt mức lợi nhuận xấp xỉ 10% một năm trở lên.

Điều kiện hỗ trợ kịch bản thận trọng là cách điều hành chính sách "rắn" với ngành địa ốc từ các chính sách tín dụng, đầu tư đến việc ban hành, thực thi, áp dụng các sắc thuế giảm đầu cơ... Khi giảm tốc, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tự điều chỉnh, tự cân bằng hơn để chuẩn bị tiến xa hơn trong chu kỳ mới.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho rằng, có 50% cơ hội cho kịch bản táo bạo và 50% còn lại cho kịch bản thận trọng. Tuy nhiên, viễn cảnh nào sẽ diễn ra trong 12 tháng tới còn phụ thuộc vào rất nhiều biến số. Đó là: dòng tiền đang dịch chuyển trong thị trường đầu tư tại Việt Nam là bao nhiêu, các kênh đầu tư liên quan (bình thông hơi với bất động sản) gồm: vàng, ngoại tệ, chứng khoán diễn biến ra sao. Ngoài ra, những yếu tố bên ngoài như kinh tế khu vực và toàn cầu cũng tác động không nhỏ đến dòng vốn FDI đổ vào bất động sản.