Săn nhà phố làm văn phòng mini cho start-up thuê

Anh Tân thuê căn nhà phố trên khu đất 100 m2, quy mô một trệt, một lửng, 6 lầu gần đường Cộng Hòa (quận Tân Bình, TP HCM) với giá gần 5.000 USD rồi bố trí thành 15 phòng cho thuê lại với giá 5-10 triệu đồng một phòng mỗi tháng.

Theo tiết lộ của nhà đầu tư này, với quy mô văn phòng nhỏ gọn phát triển từ nhà phố, anh chia làm 3 loại phòng có diện tích: 25-30-40 m2, tương ứng với giá thuê 5-7-10 triệu đồng một phòng mỗi tháng. Đối tượng phục vụ đa phần đều là các bạn trẻ mới mở công ty, có người vẫn đang là nhóm sinh viên còn ngồi ở giảng đường đại học hoặc mới tốt nghiệp ra trường. Quy mô của các công ty thuê mặt bằng cũng khiêm tốn, từ nhỏ (3-4 nhân viên) đến rất nhỏ (1-2 nhân viên).

Các phòng đều có nhà vệ sinh riêng, gắn điều hòa, có hệ thống đường truyền kết nối internet và bố trí được một bàn làm việc vừa đủ cho nhóm 3-5 người. Anh Tân cho hay, ngoại trừ khoảng thời gian thấp điểm trong năm đối với giới khởi nghiệp là tháng 12 và tháng 1 hơi vắng khách một chút, hầu như 10 tháng còn lại đều kín khách thuê với tỷ lệ lấp đầy 95-100%.

"Nếu lấp đầy 90% trở lên, tỷ suất lợi nhuận của mô hình này đạt 20-25%; lấp đầy toàn bộ có thể đạt biên lợi nhuận 30%", anh Tân chia sẻ. Nhà đầu tư cá nhân này đang lên kế hoạch mở rộng mô hình đi thuê nhà phố để làm văn phòng mini cho thuê lại nhắm vào nhu cầu của giới start-up cần không gian nhỏ, giá hợp lý.

Cũng có hơn một năm đầu tư mô hình văn phòng mini phục vụ giới khởi nghiệp, anh Nam thuê một căn nhà phố diện tích đất 90m2 trên đường Trần Quang Khải, quận 1, TP HCM, quy mô một trệt, 3 lầu giá 2.800 USD mỗi tháng. Nhà đầu tư này phân làm 9 phòng có diện tích 30-35-40 m2, giá thuê lần lượt 6-7-9 triệu đồng một phòng mỗi tháng, tầng trệt giá cao hơn 20%.

Khách "ruột" thuê văn phòng mini của anh Nam cũng đều là những công ty nhỏ, số nhân viên không quá 5 người. Với bài toán thuê nhà phố kinh doanh loại hình văn phòng mi ni này, mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận trung bình đạt 20-25%.

Nhà đầu tư này chia sẻ, anh đang khảo sát một căn nhà phố trên đường Nguyễn Văn Thủ, quận 1 để tiếp tục phát triển mô hình văn phòng mini nếu đàm phán được giá thuê phù hợp. "Tuy không mang lại lợi nhuận đột biến nhưng nếu hòa nhập tốt với cộng đồng khởi nghiệp còn rất trẻ tại TP HCM thì vẫn có thể duy trì biên lợi nhuận ổn định", anh Nam chia sẻ.

Gia nhập thị trường bất động sản tiêu dùng, thuê để cho thuê lại tại TP HCM được hơn 3 năm, Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment, Lê Hữu Dũng cho biết: "Loại hình văn phòng mini cho giới khởi nghiệp thuê chỉ mới rộ lên tại Sài Gòn trong 2 năm trở lại đây và nhận được hưởng ứng tích cực từ cộng đồng, song có nhà đầu tư gặt hái lợi nhuận, cũng có trường hợp phải bù lỗ hàng tháng".

Ông Dũng phân tích, thông thường những loại văn phòng mini này đều được phát triển từ nhà phố, có quy mô 3-6 tầng (chưa kể tầng trệt). Các nhà đầu tư ký một hợp đồng thuê dài hạn, sau đó bố trí công trình này thành nhiều phòng diện tích vừa và nhỏ để cho thuê lại.

Giá thuê khá mềm nếu so sánh với các tòa tháp văn phòng được xếp hạng A, B, C. Đây là dòng sản phẩm phân hóa rõ rệt của phân khúc văn phòng bình dân, phù hợp với nhu cầu của những công ty bắt đầu khởi nghiệp. Các tiện ích cơ bản chỉ có: vệ sinh, bảo vệ bên dưới khu văn phòng, bảo trì bảo dưỡng, mảng xanh hạn chế. Điểm yếu của mô hình văn phòng mini này là thường khó có thể đảm bảo hệ thống máy lạnh trung tâm, phòng cháy chữa cháy, càng không đáp ứng đủ chỗ đỗ xe.

Đặc thù của nhóm khách thuê văn phòng mini là sẵn sàng chấp nhận một văn phòng nhỏ, thậm chí chật hẹp một chút, miễn là có thể tiết kiệm chi phí, giao thông thuận tiện và có địa chỉ để liên lạc.

Theo ông Dũng, rủi ro của mô hình văn phòng mini cho start-up thuê là tính ổn định không cao, thậm chí bấp bênh cùng với sinh mệnh của công ty khởi nghiệp. Có những công ty khởi nghiệp chỉ sống được 3-5 tháng thì mô hình kinh doanh thất bại. Khi đó, dù hợp đồng thuê văn phòng có được ký dài hạn 2-3 năm cũng phải hủy bỏ. Bên cho thuê mô hình này cũng đành phải thông cảm vì không thể làm gì khác hơn. Điều cần lưu ý là nếu tỷ lệ lấp đầy của văn phòng mini đạt dưới 80% thì nguy cơ bù lỗ rất cao.

Chuyên gia này đánh giá, mô hình lý tưởng để phát triển văn phòng cho giới khởi nghiệp là thiết lập một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Cụ thể, văn phòng kiểu mới này có đơn vị đứng ra đầu tư không gian lớn, hạ tầng hoàn chỉnh, không gian làm việc mở, chính sách ưu đãi người khởi nghiệp như giá thuê rẻ, hỗ trợ môi trường kinh doanh tích cực thông qua một quỹ đầu tư uy tín. "Văn phòng mini cho start-up thuê trên thị trường hiện nay chỉ đáp ứng một số nhu cầu tức thời của cộng đồng khởi nghiệp và còn một số mặt hạn chế nhất định", ông Dũng phân tích.