Mặt bằng bán lẻ - phân khúc hấp dẫn trong thị trường

Dự báo của các đơn vị nghiên cứu và tư vấn bất động sản cho thấy, mặt bằng bán lẻ sẽ trở thành phân khúc hấp dẫn của thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là tại đô thị trung tâm như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Chuyên gia đến từ Savills Việt Nam cho rằng, mặc dù năm qua, một số dự án mới gia nhập thị trường hoạt động hiệu quả, thậm chí nhiều dự án cũ phải cải tạo hoặc đóng cửa do cạnh tranh gay gắt nhưng xu hướng này sẽ chuyển động theo hướng tích cực ở năm 2017 và những năm tiếp theo.

Tại Hà Nội, nguồn cung bán lẻ mới dự kiến sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và khu vực nội thành trong các năm 2017 và 2018. Điều này cũng trùng với tín hiệu số doanh nghiệp đăng ký mới tiếp tục gia tăng. Kết thúc năm 2016, Hà Nội đã có hơn 22.000 doanh nghiệp đăng ký mới, tăng 19% theo năm.

Công ty TNHH CBRE Việt Nam cũng đưa ra dẫn chứng về sự sôi động của phân khúc mặt bằng bán lẻ với 2 dự án đáng chú ý mới ra mắt là: Trung tâm Thương mại Vincom Phạm Ngọc Thạch và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm, cung cấp thêm 45.900 m2 cho thị trường. Hiện nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội khoảng 758.216 m2 và tỷ lệ lấp đầy tiếp tục được cải thiện. Đáng chú ý việc này lại nhờ tỷ lệ lấp đầy cao của những dự án mới. Ngoài ra, việc đóng cửa của một số Trung tâm thương mại tổng hợp – nơi có tỷ lệ trống cao cũng góp phần làm tăng tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường.

Việc những trung tâm thương mại không thành công phải đóng cửa, di dời hoặc sắp xếp lại để cải thiện tình hình hoạt động cho thấy xác định lĩnh vực, khách hàng mục tiêu và cơ cấu người thuê một cách hợp lý rất quan trọng. Hiện quỹ đất ở khu vực Trung tâm hạn chế nên năm 2017 thị trường này có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại ô. Lượng cung mặt bằng bán lẻ của Hà Nội trong năm 2017 vào khoảng 106.000 m2 và đều ở khu vực ngoại thành.

Giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại tại Hà Nội có sụt giảm nhẹ so với các quý trước do giá thuê vùng ngoại thành sụt giảm. Điều này góp phần làm tăng thêm tính cạnh tranh của phân khúc này.

Tuy nhiên, phân khúc mặt bằng bán lẻ sôi động nhất tập trung tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Theo nghiên cứu của CBRE, có 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2016, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Đáng chú ý là các thương hiệu “đình đám” đã có sức hút đối với người Việt Nam như Zara, H&M và 7-Eleven nhưng vẫn đều tính đến chiến lược tiếp tục mở rộng.
Trong 3 năm tới, thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ.

Tuy nhiên, phải chờ đến năm 2019 và 2020 thì các dự án mới tại khu vực trung tâm như Spirit of Saigon, Tax Plaza mới đưa vào khai thác. Như vậy, nguồn cung tương lai tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh vẫn rất giới hạn, điều này sẽ khiến tỷ lệ lấp đầy được cải thiện.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong nước như Vincom, Co.opMart cũng góp phần tạo nên điểm sáng cho phân khúc mặt bằng bán lẻ với các điểm mở mới không ngừng tăng lên. Vì sự tiện lợi được yêu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm của người dân nên hệ thống cửa hàng tiện ích mở 24/7 hay khu vực bán lẻ tại khu nhà ở hiện đại được dự báo sẽ “lên ngôi” trong những năm tới.

Hiện không chỉ riêng các nhà bán lẻ Thái Lan - đối tượng đã rất thành công trong hoạt động M&A gần đây tại Việt Nam mà ngay cả các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc… cũng đang theo sát thị trường Việt Nam. Dân số trẻ với lối sống hiện đại và thói quen mua sắm ngày càng tăng chính là “điểm mạnh” rất phù hợp để các nhà đầu tư chọn thị trường Việt Nam làm đích ngắm.