Thấy gì từ vốn ngoại đổ vào bất động sản?

Tiềm năng và những khoảng trống của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là lý do thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư từ nước ngoài.

Thực tế cho thấy, ở trong bối cảnh nào, bất động sản (BĐS) luôn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn ngoại.

Vốn ngoại tiếp tục tăng

Trong 5 tháng đầu năm 2010, vốn đầu tư kinh doanh BĐS là 1,28 tỉ USD, chiếm 17% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Mới đây, tập đoàn Emerging Markets (Hoa Kỳ) vừa đề xuất đầu tư một dự án quy mô đầu tư dự kiến lên tới 3 tỉ USD tại Vân Đồn, Quảng Ninh cũng trong lĩnh vực BĐS, lưu trú. Tập đoàn Allrgeen, một trong những công ty phát triển BĐS lớn của Singapore đã vào Việt Nam với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại TP.HCM. Tập đoàn CapitalLand cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển sản phẩm nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay, trị giá tổng tài sản của tập đoàn này tại Việt Nam là 1,2 tỉ USD…

TS. William H.Davidson, chuyên viên tư vấn cho các quỹ đầu tư cho biết, hiện tại nguồn tiền từ các quỹ đầu tư quốc tế rất dồi dào và họ cũng đang tích cực tìm kiếm những dự án tốt ở Việt Nam để đầu tư vào.

Tuy nhiên, các quỹ đầu tư đều cho rằng, những chủ đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa chuẩn bị sẵn sàng để đón nhận quỹ đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, thị trường BĐS Trung Quốc thu hút đến 50% quỹ đầu tư của nước ngoài phục vụ cho việc phát triển.

Cảnh báo hiện tượng nội hóa vốn ngoại

Tuy nhiên, có một thực tế cần nhìn nhận là dòng vốn ngoại vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường BĐS Việt Nam.

Tại TP.HCM, đã có tới 40 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn đăng ký là 1,77 tỉ USD vào BĐS bị rút giấy phép với nguyên nhân chậm triển khai, hết thời hạn giấy phép, hay do công ty mẹ ở nước ngoài bị phá sản.

Hàng loạt các dự án tỉ USD được cấp phép rầm rộ vào hai năm trước cũng đang im hơi lặng tiếng.

Đến nay, chưa có thống kê chính xác về nguồn vốn mà các nhà đầu tư nước ngoài thực sự dùng vốn của mình đổ vào lĩnh vực BĐS. Từ đó, các chuyên gia đã đưa ra lời cảnh báo về hiện tượng có khá nhiều dự án được công bố với chủ đầu tư là các quỹ đầu tư “mác” ngoại, nhưng đến khi triển khai, lại công bố là vay tiền từ các ngân hàng trong nước. Cụ thể như qua dự án Mulbert Lane ở Mỗ Lao (Hà Nội), trong tổng số 170 triệu USD, có tới 60 triệu USD là đi vay.

Theo các chuyên gia, các dự án BĐS thương mại chỉ 10% là vốn FDI thật. Nhiều dự án chậm triển khai bởi chủ đầu tư chờ giá đất tăng để bán lại kiếm lời. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tận dụng chính sách của Việt Nam để thu lợi, nhất là trong lĩnh vực BĐS.

Họ có thể chỉ cần bỏ ra vài triệu USD, chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng, sau đó sử dụng thương hiệu của mình để huy động vốn của dân, vay ngân hàng triển khai dự án. Nguồn lãi họ thu được từ cách làm này là khá lớn.

Theo các chuyên gia, giá thuê đất của cả đời dự án chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2 trong vòng 50 năm, trong khi đó, nhà đầu tư có thể bán sản phẩm với giá lên tới vài nghìn USD/m2, nên thu lợi rất lớn.

Có thể thấy, những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc biến các khu đất sình lầy thành các khu đô thị kiểu mới là không thể phủ nhận. Song, câu hỏi về phần trăm thực sự trong tổng số gần 40 tỉ USD mà các nhà đầu tư nước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực BĐS ở nước ta thời gian qua là bao nhiêu, vẫn cần được giải đáp.

Một vị lãnh đạo của bộ Xây dựng đã thừa nhận thực tế này và cho rằng đã đến lúc cần phải xem xét, đánh giá lại câu chuyện đầu tư nước ngoài bằng vốn trong nước trong lĩnh vực BĐS.

Nếu bong bóng BĐS Trung Quốc vỡ

Giới truyền thông Trung Quốc đưa tin, ở 660 thành phố của Trung Quốc, có khoảng 65 triệu căn hộ bỏ không, đủ cho 200 triệu người ở. Do đó, Trung Quốc cần tới 30 năm để “tiêu hóa” hết số căn hộ bỏ không này.

TTXVN dẫn nguồn tờ “Thái Dương” (Hồng Công) nhận định, đây thực sự là một thông tin đáng sợ không chỉ đối với các tập đoàn bất động sản, những nhà quản lý kinh tế vĩ mô Trung Quốc mà còn đối với cả các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu quả “bong bóng” nhà đất khổng lồ này vỡ, hậu quả sẽ khôn lường.

Nhà kinh tế học Thuẫn Vu Thức nói bong bóng chung cư đô thị không chỉ phụ thuộc vào giá nhà cao hay thấp mà còn ở số lượng bỏ trống nhiều hay ít. Mặc dù giá nhà ở tại các thành phố cấp II, cấp III của Trung Quốc cũng không quá cao, nhưng do các nhà đầu cơ đã mua vào lượng lớn nhà bỏ không và số lượng nhà bỏ không nhiều tức là có bong bóng.

Tất nhiên, mặc dù số căn hộ bỏ không hiện nay đủ cho hơn 200 triệu người ở nhưng không có nghĩa vấn đề nhà ở của 1,3 tỉ người đã hoàn toàn được giải quyết. Hiện tượng “nhà không người ở, người không có nhà ở” là khá phổ biến trên thế giới, hơn nữa, phân hoá giàu nghèo của Trung Quốc rất rõ nét. Có người có vài căn hộ, khá nhiều người không có căn hộ riêng hoặc điều kiện của căn hộ riêng rất kém.

Lượng căn hộ đủ cho hơn 200 triệu người ở vẫn bị bỏ trống thực sự không phải là quả “bong bóng” nhỏ, do đó hiện vẫn có một số nghi ngờ liên quan tính xác thực của con số này.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Tiếp Thị