'Khóa van' tín dụng bất động sản

Tăng lãi suất cho vay bất động sản (BĐS) là một trong những "van" để ngân hàng (NH) thực hiện giảm nguồn vốn vào thị trường này.

Lãi vay tăng

Liên hệ với NH Vietinbank (Q.3, TP.HCM) vay vốn, nhân viên tên Tr. tư vấn cho chúng tôi vay mua nhà có thế chấp bằng tài sản theo gói vay với lãi suất 8%/năm (tăng 0,5%/năm so với đầu năm) duy trì trong 12 tháng đầu. Qua 12 tháng này, lãi vay sẽ được tính bằng lãi suất huy động 36 tháng cộng với biên độ 3,5% nhưng không thấp hơn mức lãi suất sàn 10,5%/năm. Gói tín dụng này theo Tr. sẽ chấm dứt vào ngày 30.11 nhưng cũng có thể gia hạn như những lần trước với điều chỉnh điều kiện vay hoặc lãi suất vay.

Tương tự, khi chúng tôi đề cập vay thế chấp một căn nhà để mua một căn nhà khác, nhân viên tín dụng NH S. (Q.Tân Bình, TP.HCM) tư vấn: “Chị vay theo mục đích tiêu dùng để sửa chữa nhà có lãi suất vay thấp hơn, chứ bên em lãi suất cho vay mua nhà cao lắm, lên đến 13 - 14%/năm. Lãi suất này đã tăng lên từ vài tháng trở lại đây”. Thông thường cuối năm, các điểm giao dịch của NH phải báo cáo nhu cầu tín dụng lên cấp trên để cân đối nguồn vốn tín dụng chung, tránh cho vay vượt tỷ lệ cho phép. Trong trường hợp nhu cầu vay cao hơn, một số hồ sơ khách hàng sẽ được chuyển qua đầu năm để giải ngân để tính theo hạn mức tín dụng của năm mới.

Đó là với hợp đồng vay mới. Với những hợp đồng vay cũ, lãi suất cho vay được điều chỉnh tăng lên là chuyện không tránh khỏi. Bà Kim (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết lãi suất vay của bà hiện cao hơn mức cũ khoảng 1%/năm. Theo giải thích của nhân viên NH, lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động 24 tháng cộng với biên độ 3,5%. Lãi suất huy động của NH này đột ngột tăng vọt ở kỳ hạn 12 tháng lên mức 8%/năm (kỳ hạn gần nhất trước đó là 7,3%/năm với kỳ hạn 18 tháng) cộng với biên độ 3,5% thì những hợp đồng sẽ phải tính lãi suất 11,5%/năm.

Công thức tính lãi vay này được nhiều NH áp dụng nên khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay tự động tăng theo. Tham khảo một bản lãi suất cho vay của một NH có trụ sở ở Hà Nội, lãi suất ưu đãi cho vay trong 6 tháng đầu ở mức 7,99%/năm, 12 tháng đầu ở mức 9,99%/năm. Sau thời kỳ kết thúc ưu đãi, lãi suất cho vay của khách hàng sẽ được tính bằng lãi suất huy động 14 tháng cộng với biên độ 4,09%. Bảng lãi suất huy động tiền đồng kỳ hạn 14 tháng của NH này vừa được tăng lên mức cao nhất là 8,2%/năm (lãi suất huy động kỳ hạn trước là 12 tháng chỉ ở 6,8%/năm) nên lãi suất cho vay sau ưu đãi sẽ tăng vọt lên 12,29%/năm.

Vốn vào BĐS bị kiểm soát

Theo NH Nhà nước VN (NHNN), tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đến tháng 7 có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2017. Cụ thể, tháng 7.2018 tăng 3,58% so với cuối năm 2017, chiếm tỷ trọng 6,29% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Tháng 7.2017 tăng 10,92%, chiếm tỷ trọng 6,69% tổng dư nợ nền kinh tế.

Lãi suất cho vay BĐS hiện nay tăng từ 0,5 - 2%/năm so với đầu năm nhưng vẫn còn nhiều yếu tố khiến lãi vay chịu áp lực tăng trong thời gian tới. Đầu tiên là lãi suất huy động liên tục tăng sẽ áp lực lãi vay tăng theo. Đơn cử, từ đầu năm đến nay, các NH tăng lãi suất huy động từ 0,1 - 0,2%/năm nhưng tần suất tăng khá nhiều. Đợt gần đây nhất vào tháng 10, một số NH lớn như Vietcombank, Agribank, Vietinbank, BIDV… đồng loạt tăng lãi suất huy động tiền đồng từ 0,1 - 0,3%/năm tùy theo từng kỳ hạn. Mặt bằng lãi suất tiền đồng trên thị trường liên NH từ đầu tháng 11 đến nay liên tục tăng và ở mức cao, giao động ở mức 4,5 - 5,7%/năm.

Một yếu tố khác khiến NH sẽ phải cân nhắc khi đổ vốn vào BĐS, đó là đáp ứng các tỷ lệ theo quy định của NHNN. Chỉ còn hơn 1 tháng nữa các NH phải đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn mới 40% thay vì 45% như hiện nay (theo Thông tư 19/2017 của NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động). Đồng thời, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. Theo NHNN, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro vì các quy định pháp luật hiện hành đối với lĩnh vực BĐS còn nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định điều chỉnh đối với một số loại hình BĐS mới. Việc định giá tài sản đảm bảo là BĐS gặp khó khăn do đây là tài sản đặc biệt, có lợi nhuận kỳ vọng cao, có nhiều hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường nên dẫn đến giá cả BĐS không phản ánh đúng giá trị tài sản. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay; hệ thống thông tin chính thức về thị trường BĐS còn hạn chế dẫn đến các tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong dự báo nguồn cung, trong đánh giá sự phù hợp về giá, phân khúc khách hàng...

Nhiều tháng nay Chính phủ liên tục yêu cầu NHNN điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng, duy trì thanh khoản ở mức hợp lý, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS, chứng khoán…