Bất động sản lại là “vua”

Trong 5 năm qua, câu cửa miệng “tiền mặt là vua” rất đúng với hoạt động của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, vị thế của tiền trong rổ tài sản bắt đầu thay đổi rõ rệt từ một năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tài sản là bất động sản đã và đang được thị trường định giá lại.

Chẳng hạn, năm 2014, Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu để mua dự án Khu tái định cư Phú Chánh, gần Khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP 2), Bình Dương. Ðến nay, sau 3 năm, với giá thị trường 8 triệu đồng/m2, giá trị dự án là 1.600 tỷ đồng, trong khi giá vốn khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2. Như vậy, TDC sẽ lãi lớn nếu bán quỹ đất này.

Trong năm 2017, thị trường chứng khoán đã chứng kiến đợt định giá lại nhiều cổ phiếu bất động sản dựa vào quỹ đất mà doanh nghiệp sở hữu. Cụ thể, cổ phiếu DXG, LDG, NLG, TDH được định giá với mức P/E khoảng 10 lần, cao hơn mức định giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp sản xuất.

Bên cạnh đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp chuyển nhượng được tài sản là dự án, hoặc đất nhà xưởng khu công nghiệp, với giá cao so với giá vốn. Ví dụ, Công ty cổ phần Ðầu tư Thương mại Dệt may Thành Công (TCM) đã ký 3 hợp đồng chuyển nhượng đất nhà xưởng từ đầu năm đến nay, thu về khoảng 200 tỷ đồng, dự kiến lãi hơn 1 triệu USD.

Hai lô đất nhà xưởng của TCM ở Long An hiện có nhà đầu tư muốn mua, trong bối cảnh giá đất ở khu vực này có dấu hiệu tiếp tục tăng. Tuy nhiên, nhìn vào dài hạn thì giá trị TCM nằm ở các khu đất mà Công ty nắm giữ để phát triển bất động sản như 10.000 m2 ở quận Tân Phú, hơn 13.000 m2 ở quận 4, TP.HCM.

Cổ phiếu HAR của Công ty cổ phần Ðầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Ðiền (HAR) vừa qua tăng giá mạnh, sau khi doanh nghiệp mua lại Công ty cổ phần Cơ khí Ngân hàng và Công ty cổ phần Sản xuất và Thương mại Phương Ðông, qua đó sở hữu 2.300 m2 đất ở đường Phạm Văn Hai, quận Tân Bình và 10.000 m2 Khu thương xá Kim Biên Phúc Lộc, quận 5, TP.HCM.

Cổ phiếu SAV của Công ty cổ phần Hợp tác kinh tế và Xuất nhập khẩu Savimex (Savimex) vừa được một quỹ đầu tư gom gần 200.000 đơn vị, với lý do Savimex đang sở hữu tài sản tốt. Lĩnh vực kinh doanh chính là sản xuất đồ gỗ của Savimex còn khiêm tốn về lợi nhuận, nhưng Công ty sở hữu khu đất đắt giá tại đường Nguyễn Công Trứ, quận 1, TP.HCM.

Việc doanh nghiệp có "tầm nhìn" khi gom bất động sản giá rẻ giai đoạn trước giúp dòng tiền đổ vào các cổ phiếu này một cách tốt hơn. Nhưng thực tế, tài sản tăng giá mới chỉ là "đếm cua trong lỗ", nếu doanh nghiệp không bán được hoặc không có phương án khai thác tốt để tạo dòng tiền thật thì giá cổ phiếu tăng chỉ là "tăng ảo".